Сокращение максимальной высоты зданий до девяти этажей, отказ от строительства плоскостных парковок, первый среди регионов массовый переход к квартальной застройке — основные изменения, заложенные в крупнейшей за последние 20 лет градостроительной реформе Московской области. О том, как это все отразится на жителях области и девелоперах, РБК daily рассказал начальник Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области Алексей Воронцов.
Сейчас максимальная разрешенная высота зданий в Московской области составляет 17 этажей. Но малоэтажная застройка — общемировой тренд, которому надо следовать, уверен Алексей Воронцов.
«Во многих городах Северной Америки, Европы, Австралии происходит снижение застройки до девяти этажей, — делится наблюдениями министр. — Откровенно говоря, самый оптимальный вариант — три-четыре этажа, что отчетливо видно по небольшим городам Европы. По размеру же и численности населения подмосковные райцентры мало чем от них отличаются».
Этажность будет зависеть от того, как исторически расселялись и строили жилье люди в областных городах. Эксперты разделили все регионы области на три подобные зоны: городская (максимально урбанизированная), аграрно-городская (с большой долей сельскохозяйственных угодий и частного сектора), рекреационно-городская (с большой долей парков, скверов, туристических мест и т.д.). Скажем, в Зарайске, где преобладает малоэтажная усадебная застройка, запретят строить выше пяти этажей. Гендиректор «Метиум Групп» Мария Литинецкая считает, что именно этот уровень этажности станет в области основным.
«В области никогда и не было необходимости строить многоэтажные жилые комплексы — здесь достаточно много земли, и она не такая дорогая, как в Москве, — уверена г-жа Литинецкая. — Скорее всего, некоторые девелоперы вообще переориентируются на малоэтажное строительство до пяти этажей. Возводить такие комплексы даже проще и экономически выгоднее — здесь нет лифтов, сложностей с логистикой и тяжелой строительной техники».
Документ, который сделает обязательной или рекомендательной застройку кварталами, может быть принят в Москве в начале следующего года. В области же этот документ может быть утвержден уже в пятницу.
При росте численности населения этажность в этих зонах можно будет менять. Все генпланы поселков и городов области (360 основных) должны быть разработаны в соответствии с этим документом.
На высотное строительство будет введен не запрет, а скорее мораторий. Например, архитекторы решили допустить возведение высотных зданий для расселения обманутых дольщиков или домов аварийного жилого фонда.
Но застройщикам, работающим в области, все равно придется массово переходить на новые стандарты. Тем же, кто откажется строить по новому стандарту, скорее всего, придется покинуть регион.
«Мы видим: то, что не было востребовано в Москве в последние годы, запихнули в область, — говорит г-н Воронцов. — Многие города ближнего пояса, окружающие Москву, потеряли свою индивидуальность и по своему облику превратились в некое продолжение московских микрорайонов. Уже не понимаешь, где ты находишься».
Как рассказал РБК daily источник в правительстве области, СУ-155, один из крупнейших девелоперов Подмосковья, уже сейчас напряженно работает над тем, чтобы уменьшить этажность своих домов и разнообразить планировочные секции и фасады по цвету, материалам, форме и отделке.
Перед подготовкой новых правил архитекторы сравнили микрорайон под застройку 17-этажками и квартал — девятиэтажными домами. В последнем случае двевелопер получает на выходе примерно на 8—10% используемых площадей меньше. Однако квартиры в малоэтажках могут вырасти в цене.
«Некоторым застройщикам придется довольно туго — ограничение по высотности повышает себестоимость строительства, — считает Мария Литинецкая. — Так как наши девелоперы привыкли перекладывать свои дополнительные расходы на покупателей, то введение новых норм теоретически может подстегнуть рост цен на 20—30%. Но существует определенный потолок покупательной способности, поэтому застройщики, скорее всего, будут разрабатывать мероприятия по оптимизации своих затрат. Например, снижать себестоимость за счет удешевления используемых материалов».
Займутся в области и строительством вертолетных площадок. В целом по Подмосковью их будет 533. Каждый город или большой населенный пункт будет иметь минимум по две площадки для посадки вертолетов. Как правило, близ федеральных или региональных дорог в области — для быстрой «скорой помощи» или реагирования в случае чрезвычайной ситуации.
«Вертолетное сообщение очень удобно. Но есть ряд ограничений — освещенность, высота облачности. В случае достаточного количества вертолетных площадок, оборудованных навигационным оборудованием, сообщение в области может стать круглосуточным и практически всепогодным. Все, что нужно будет сделать пилоту, — по указанию диспетчера поднять вертолет на заданную высоту и перевести его в режим автопилотирования. А по прибытии в заданную точку по указанию диспетчера его посадить», — прокомментировал заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин.
Нормативы будут рассмотрены на заседании Градостроительного совета области 29 ноября.
