Сити вместо башен

Фото: Дмитрий Азаров/Коммерсантъ

Девелоперская компания Coalco Василия Анисимова благодаря партнерству с MR Group смогла приступить к строительству апартаментов в Пресненском районе Москвы. Проект был задуман еще в 2006 году, но постоянно откладывался.

«Пресня Сити» вместо «Хрустальных башен»

Почти через десять лет после покупки участка хлебозавода имени Зотова в Пресненском районе Москвы на площадке начнется строительство комплекса апартаментов бизнес-класса. Об этом РБК рассказал владелец девелоперской компании Coalco Василий Анисимов. По его словам, строительная площадка уже готова и в ближайшие дни начнется рытье котлована.

Концепция проекта за эти годы изменилась. В 2006 году планировалось построить на участке бизнес-центр под названием «Хрустальные башни» (фасады предполагалось сделать в основном из стекла) площадью 378 тыс.  кв. м. Но  в итоге Coalco решила построить комплекс апартаментов площадью около 150 тыс. кв. м, проект получил название «Пресня Сити». Строительство должно завершиться примерно через три года, уточнил РБК Анисимов.

По его словам, строительством и реализацией проекта занимается девелоперская компания MR Group Романа Тимохина. Директор по маркетингу MR Group Евгения Старкова подтвердила РБК, что компания ведет этот проект, уточнив, что недавно прошло корпоративное мероприятие по случаю начала строительства, а сама стройка стартует «в самое ближайшее время».

Как сообщал РБК в марте, Анисимов передал ряд активов Coalco в управление MR Group. Эта компания будет развивать проекты Coalco на условиях fee-девелопмента. Схема подразумевает, что MR Group будет выполнять все девелоперские функции и заниматься коммерческой реализацией проекта, объяснила Старкова. При этом инвестором проектов останется Coalco, она же получит прибыль. А MR Group достанется денежное вознаграждение от инвестора. Размера комиссии компания не раскрывает. По словам директора по развитию бизнеса Colliers International Владимира Сергунина, обычно вознаграждение fee-девелопера составляет до 7% от бюджета проекта.

Анисимов в разговоре с РБК сказал, что оценка стоимости проекта, которая давалась ранее, близка к текущей. В январе 2014 года «Коммерсантъ» оценивал стоимость проекта в $450 млн, что по курсу на начало прошлого года было эквивалентно 15 млрд руб. Источник, знакомый с проектом, знает, что на текущем этапе инвестиции в проект оцениваются на уровне $250–300 млн (17 млрд руб. по текущему курсу).

Апартаменты вместо офисов

У проекта «Хрустальные башни» тяжелая судьба. Хлебозавод имени Зотова Coalco купила еще в 2006 году (территория завода составила 1,7 га). Изначально планировалось построить на участке бизнес-центр площадью 378 тыс. кв.  м. Но в 2010 году, после кризиса, было решено вместо офисов строить апартаменты площадью до 168 тыс. кв. м. Летом 2013 года Мосгорнаследие пыталось через суд вернуть объект и участок в собственность города. В декабре того же года стороны подписали мировое соглашение, по которому инвестор должен был в 2016 году завершить реставрацию здания самого хлебозавода (5,87 тыс. кв. м), которое является памятником архитектуры. Реставрация хлебозавода будет идти параллельно со строительством апартаментов, говорит Старкова из MR Group.

Основными кредиторами Coalco до кризиса были Сбербанк и ВТБ. В 2009  году долг компании перед кредиторами достиг $2 млрд, в результате чего в 2010 году половину проекта «Хрустальные башни» Анисимов был вынужден уступить Сбербанку в рамках реструктуризации. В январе 2014 года ФАС одобрила ходатайство Brancusi Holdings Ltd о приобретении 50,01% ООО «Хрустальные башни», которыми на тот момент владело ООО «Сбербанк Капитал». Brancusi Holdings Ltd на 100% контролируется Coalco Real Estate Investments Limited. Таким образом, Анисимов снова стал полноправным владельцем территории завода.

То, что проект был задуман почти десять лет назад, но так долго не запускался, директор по развитию бизнеса Colliers International Владимир Сергунин объясняет бюрократическими проволочками. «Проект большой, поэтому много времени по нему уходило на бюрократические согласования», — считает он. Другое мнение у руководителя департамента аналитики и консалтинга «Бест-Новострой» Сергея Лобжанидзе. Он считает, что развитие проекта тормозил неэффективный менеджмент. В марте два источника, близких к Coalco, утверждали, что в компании идут масштабные сокращения. Анисимов это не комментировал.

Девелопер по найму

В марте этого года стало известно, что MR Group получила в управление от Coalco московские МФК Royal Plaza (289 тыс. кв. м), «Хрустальные башни» (150 тыс. кв. м) и «Басманный» (27 тыс. кв. м). Кроме того, рассматривалась возможность передачи MR Group подмосковных проектов Coalco, таких как микрорайон Большое Домодедово (14 млн кв. м), Одинцово-Архангельское, Гальчино, Данилово, Растуново и промышленно-логистические комплексы «Вельяминово» и «Кузьминское» (их общая площадь — еще около 12 млн кв. м). Это практически все проекты, которые заявлены на сайте Coalco как находящиеся в стадии строительства.

«Решение о найме MR Group было логичным, — считает Лобжанидзе из «Бест-Новострой». — Coalco специализировалась на офисной недвижимости, а у MR Group большой опыт в строительстве жилья. Для девелопера затратнее осваивать новый сегмент, чем нанять компанию, которая в этом разбирается».​ «Проекты Coalco по концепции близки к нашим, — утверждает Старкова из MR Group. — Они рассчитаны на ту же аудиторию — бизнес-класс».

По мнению Сергунина, апартаменты в «Пресня Сити» будут пользоваться спросом: «Это исторический район, зеленый, с крайне перспективной локацией, — комментирует эксперт. — Думаю, что продаваться апартаменты там будут по 180–200 тыс. руб. за 1 кв. м». С отделкой апартаменты в этом проекте можно будет продавать по цене 250–300 тыс. руб. за 1 кв. м, считает управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. «Проект будет пользоваться спросом, особенно если апартаменты законодательно будут приравнены к жилью», — считает он.

Исходя из максимальной оценки стоимости апартаментов в 300 тыс. руб. за 1 кв. м, Coalco может выручить за проект до 45 млрд руб. При вознаграждении fee-девелопера в 7% MR Group может заработать на этом проекте до 3,2 млрд руб.

При участии Дениса Пузырева