Рынок на миллион

Фото: Bloomberg

Мечта столичных властей — загнать рыночную торговлю в цивилизованные рамки — начинает сбываться. До конца апреля мэру Москвы представят две площадки в непосредственной близости от МКАД, подходящие для строительства продовольственного рынка а-ля парижский Rungis или Mercamadrid в испанской столице площадью примерно 1 млн кв. м. Тем временем презентованный Сергею Собянину в ноябре 2012 года торгово-выставочный центр «Лотос-Сити» компании «Пламя» уже получил разрешение на ввод в эксплуатацию первой очереди — 350 тыс. кв. м площадей. Всего на 84 га в километре от МКАД планируется возвести 1,5 млн кв. м коммерческой недвижимости.

На французский манер

Проект создания агропромышленного кластера по образцу Rungis или Mercamadrid находится на заключительном этапе согласования, рассказал РБК daily глава городского департамента торговли и услуг Алексей Немерюк. Создание системы оптовых терминалов на территории Московской области предусмотрено подпрограммой «Развитие оптовой и розничной торговли, общественного питания и бытовых услуг Москвы на 2012—2016 годы». Она была утверждена в октябре прошлого года. По словам зам­мэра Андрея Шаронова, крупный продовольственный логистический центр призван, с одной стороны, удовлетворить потребности в свежих продуктах жителей столицы, а с другой — стать хабом, в том числе для мелких российских производителей. «Это не идея создать «ворота» для импортного продовольст­вия, а идея создать «пылесос», который бы квалифицированно втягивал продукцию, производимую в России», — объяснил он логику властей.

Тогда же, осенью, начались активные поиски свободных участков площадью 50—100 га (Rungis занимает 230 га), которые позволили бы построить по 1 млн кв. м недвижимости. Среди других требований к площадкам Андрей Шаронов называл близость к железнодорожной ветке, аэропорту и нескольким трассам — «количество грузовиков, в том числе огромных, будет измеряться тысячами за ночь».

«В настоящее время рассматривается несколько земельных участков для размещения кластера в северном и южном направлениях от МКАД», — заявил РБК daily руководитель департамента торговли и услуг. Приоритетными Алексей Немерюк считает площадки на Ленинградском шоссе в районе Молжаниново и на трассе «Дон». В перечне также фигурирует участок на Киевском шоссе. Однако статус правительственной трассы и близость терминала для обслуживания литерных рейсов аэропорта Внуково осложнят его использование, опасается представитель мэрии.

Площадка около трассы «Дон», по мнению директора отдела исследований рынка CBRE Валентина Гаврилова, больше соответствует планам создания центра торговли сельскохозяйственной продукцией. «Но как складской комплекс объект найдет спрос вне зависимости от своего расположения на севере или юге столицы», — отметил он.

Предполагается, что рынок в Молжаниново будет специализироваться на импортных товарах, поступающих в столицу из портов Санкт-Петербурга и Финляндии. Продовольственный терминал на юге сориентируют на продовольствие из южных регионов России и Украины.

Реализовать амбициозные замыслы администрация города рассчитывает на условиях частно-государственного партнерст­ва. Москва может войти в проект землей (в ее собственности достаточно свободных гектаров в Молжаниново) или ограничиться строительством подъездных путей и инженерной инфраструктуры, если под застройку выберут чужую площадку. Предварительные договоренности, по словам Алексея Немерюка, с владельцами земли, инвесторами и девелоперами уже достигнуты. Однако назвать участников переговоров чиновник отказался.

По оценке Валентина Гаврилова, инвестиции в строитель­ство могут составить порядка 0,9 млрд долл. Однако заинтересованность правительства Москвы в реализации проекта может снизить его стоимость ниже указанной.

Столичные власти возьмут на себя и функции регулятора. «Город будет определять правила торговли и ценообразования, а также обеспечит свободный доступ производителей на эти рынки», — пообещал глава департамента.

Формат торгового центра а-ля Rungis или Mercamadrid, где в качестве продавцов выступает множество конечных компаний, а потребителями, по крайней мере на Западе, являются представители малого бизнеса, по мнению руководителя отдела исследований и консалтинга компании «Магазин магазинов» Андрея Васюткина, требует государственного участия, и не только из-за затрат на создание транспортной инфраструктуры. «Кто-то должен проверять и гарантировать качество продукции», — рассуждает эксперт. В других странах эту функцию на себя берет государство, как правило, входящее в состав акционеров или учредителей управля­ющей компании оптового центра. У нас вопрос продовольственной безопасности также находится в ведении городских властей.

Г-н Васюткин напомнил, что в Москве есть несколько крупных оптовых продовольственных баз, которые представляют предыдущий этап качественного развития рынков типа Rungis и Mercamadrid (объекты компании «Виктория», Покровская база). Но городу нужно заменить эти форматы (значительно меньшие по площади и расположенные внутри МКАД, что усложняет логистику), сформировав пару крупных тер­миналов.

Ключевой проблемой, которую придется решать уже после строительства комплекса, Валентин Гаврилов из CBRE назвал наполнение его сельхозпродукцией. «Логистические цепочки поставок продукции из отдаленных регионов уже налажены и отработаны. Заполнение же их отечественной продукцией из близлежащих регионов, как в случае Rungis, может оказаться непростой задачей», — предположил он. Если удастся эффективно решить проблему поставок товара, по словам эксперта, сократится срок окупаемости проекта, который пока можно оценить примерно в семь лет.

Мимо сетей

Квалифицированным «пылесосом» для непродовольственных товаров должен стать торгово-выставочный центр (ТВЦ) «Лотос-Сити», который строится в Новой Москве в районе деревни Мамыри. Идея частных инвесторов та же, что и у московских властей, — объединить про­изводителей в одном месте и оптимизировать их издержки на продвижение и логистику.

Проект стоимостью 2,5 млрд долл. предусматривает строительство 1,5 млн кв. м коммерческой недвижимости на 84 га у дороги, проходящей параллельно МКАД между Киевским и Калужским шоссе. «Лучшего места, чем единственное соединение двух важнейших вылетных магистралей, не придумаешь», — отметил генеральный директор компании «Пламя» Дмитрий Жабин. Кроме того, рядом находятся Домодедово и Внуково. От расширения границ Москвы в южном направлении «Лотос-Сити» только выиграл: до комплекса можно будет добраться и на метро — Сокольническую ветку подземки продлят до соседнего Саларьево.

Площадку под ТВЦ компания приобрела у частных землевладельцев в 2010 году. Сумма сделки не раскрывается.

«Перегруженность МКАД подтолкнула к созданию крупнейшего в Европе торгового центра за пределами кольца, но в непо­средственной близости от Москвы», — объяснил выбор места г-н Жабин.

Впрочем, не исключено, что комплекс решили отодвинуть от МКАД, чтобы не дразнить чиновников из команды Сергея Собянина, который вскоре после назначения на пост мэра Москвы принялся наводить порядок на окружной.

Параметры проекта были согласованы с администрацией Ленинского района Подмосковья незадолго до того, как были утверждены границы Новой Москвы. Местные власти одобрили строительство комплекса оптово-розничной торговли площадью 1,05 млн кв. м на 12,2 тыс. торговых мест с парковками на крышах, фудкортами и кинотеатром, складского терминала (100 тыс. кв. м), гостиницы (111,5 тыс. кв. м).

ТВЦ дали зеленый свет и столичные чиновники. «Проект неплохой, это не рынок, а современный торговый центр», — заявил Сергей Собянин, посетив площадку во время облета присоединенных территорий.

Компания также намеревается возвести бизнес-центр с пятизвездочным отелем и супермаркетом на участке, выходящем на Калужское шоссе. Проект планировки этой территории только прорабатывается.

Комплекс строится за счет собственных средств компании и кредита, выданного Сбербанком. Вложенные в него 2,5 млрд долл., по оценке застройщика, окупятся через семь-восемь лет.

В формате только непродовольственного ритейла проект кажется непростым для реализации, заметил г-н Гаврилов. По его мнению, следует подумать о тех, кто раньше работал на Черкизовском рынке. «Им этот канал очень нужен. Тогда и реализовать проект будет легче», — сказал эксперт.

В апреле компания получила разрешение на ввод в эксплуатацию первой очереди ТВЦ — 350 тыс. кв. м (260 тыс. кв. м торго­вых площадей, 93 тыс. кв. м — паркинг на крыше).

«Лотос-Сити» предлагает продвигать свою продукцию через шоу-рум», — рассказал РБК daily Дмитрий Жабин. Производители, которые не в состоянии заплатить за вход в федеральные торговые сети, смогут арендовать небольшую точку (от 18 кв. м), а федеральный охват им обещают за счет удачного расположения площадки и статуса крупнейшего в Европе центра оптовой и розничной торговли. «Этот канал продаж позволяет миновать сети, — подтвердил Андрей Васюткин. — Но фактически речь идет о переводе ранее нецивилизованной торговли под крышу, чтобы соответствовать закону о рынках».

Арендаторов управля­ющая компания комплекса «АТТ Групп» привлекает самостоятельно. По словам ее генерального директора Алексея Гырмана, почти 100% предназначенных для сдачи в аренду торговых площадей уже зарезервировано.

Первыми арендаторами «Лотос-Сити» станут производители одежды, обуви, спортивных и детских товаров, а также мелкой бытовой техники. Во втором торговом корпусе, который предполагается ввести в 2015 году, разместятся производители мебели. Шоу-румы в «Лотос-Сити» планируют открыть многие фабрики из Гуандуна и других китайских провинций.