Промзонам не место в Москве
РБК daily обратилась к московским девелоперам и риэлторам с вопросом, чего они ждут от наступившего 2014 года. Оказалось, что от него участники рынка столичной недвижимости не ждут неожиданностей. По их мнению, цены будут расти в пределах инфляции, объем ввода жилья будет соответствовать показателям прошлых лет, в пределах «старой» Москвы новые кварталы могут вырасти лишь там, где сейчас находятся промзоны. Хотя покупателей столичных новостроек с каждым годом становится все меньше.
Стабильный рост
«Мы прогнозируем, что в ближайшие годы на рынке недвижимости не будет наблюдаться ни продолжительного устойчивого роста цены квадратного метра, ни его обвального падения. Стоимость недвижимости, вне зависимости от сегмента или региона, будет находиться в некотором характерном диапазоне цен, возрастая в периоды улучшения ситуации и активизации рынка и корректироваться вниз в периоды очередной волны кризиса или нового макроэкономического обострения. Поэтому с наибольшей вероятностью стоимость квадратного метра либо будет оставаться прежней, либо умеренно подрастать на величину инфляции (до 10% в год)», — такой прогноз дали специалисты в области недвижимости консалтинговой группы «НЭО Центр».
Гендиректор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая считает, что цены на жилье вырастут за 2014 год примерно на 3—5%. «Это в принципе соответствует инфляции. Столь невысокий рост, с одной стороны, обусловлен нездоровой экономической ситуацией, а с другой — тем, что цены и так уже приблизились к своему потолку, что связано с ограниченной платежеспособностью населения», — объяснила она.
По данным гендиректора «Домус финанс» Павла Лепиша, сейчас средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке в Москве составляет около 200 тыс. руб. без учета элитного жилья, а средний уровень зарплат в городе — около 50 тыс. руб. в месяц. «Очевидно, что в таких условиях вынужденное смещение спроса на жилье за пределы города, на территорию области и так называемой Новой Москвы, продолжится», — уверен он. Кстати, в наступившем году правительство планирует утвердить схему территориального планирования присоединенных территорий, которая фактически станет генеральным планом их развития. Участники рынка ждут упрощения процедуры получения разрешений на строительство.
«Жилье более низкой ценовой категории за последние два-три года практически полностью передислоцировалось за МКАД, в том числе на территорию Новой Москвы. Присоединенные территории имеют наибольший потенциал роста цен на жилье в 2014 году», — считает вице-президент «Химки Групп» Дмитрий Котровский. В «старой» Москве цены в этом году будут расти умеренными темпами не выше инфляции, прогнозирует эксперт, возможно, даже отставая от нее.
«Можно ожидать, что в 2014 году доля жилья комфорт-класса вырастет, доля экономкласса, напротив, несколько сократится по сравнению с 2013 годом. Также будет увеличиваться количество апартаментов, ожидаемый объем вводимого жилья такого формата — 50 тыс. кв. м. Ожидается рост доли проектов в границах Третьего транспортного кольца, в 2013 году там было введено около 400 тыс. кв. м, а в 2014 году ожидается до 500 тыс. кв. м», — прогнозирует гендиректор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.
Спрос будет подвержен сезонным колебаниям, считает эксперт. «Спрос на жилье в Москве по большому счету стабилен, поскольку жить в центре культурной и финансовой жизни, несмотря на все издержки мегаполиса и высокие цены на недвижимость, по-прежнему хотят многие», — отметила она.
Заводы выведут из столицы
Увеличения объемов вводимого жилья в этом году участники рынка не ожидают. «Объемы ввода нового жилья в Москве, по нашим ожиданиям, составят по итогам года не более 3 млн кв. м, то есть сохранятся на уровне предыдущих нескольких лет», — говорит Павел Лепиш.
Впрочем, эксперты, опрошенные РБК daily, считают, что дальнейшее развитие жилой составляющей в столице возможно в первую очередь за счет редевелопмента промзон. В «НЭО Центре» ввод 3 млн кв. м жилья в год считают достаточно низким для мегаполиса, особенного такого, как Москва, где есть огромный неудовлетворенный спрос. Хотя специалисты компании и признают, что низкий уровень платежеспособности населения не позволяет увеличить этот показатель. «Основной тенденцией 2014 года станет освоение промышленных территорий «старой» Москвы, в связи с чем дополнительный толчок в своем развитии получит рынок апартаментов», — прогнозируют в компании.
«Площадки под строительство в городах ближайшего Подмосковья постепенно заканчиваются, и основным направлением жилищного строительства закономерно становится реконструкция жилых кварталов, строительство на месте сносимых пятиэтажек, а также освоение промзон», — отметил гендиректор компании «Континент» Галина Гараева.
При этом для участников рынка очевидно, что развитие промзон растянется на ближайшие несколько нет. «Если на территориях, высвобожденных от бывших фабрик и заводов, все-таки будут построены крупные массивы недорогого жилья, часть спроса, очевидно, вернется в столицу. Но такой перелом, во-первых, произойдет не раньше 2016 года, во-вторых, он будет краткосрочным, так как ресурс земель под промпредприятиями хоть и является весьма объемным, но все же сильно ограниченным», — считает Павел Лепиш.
Промзоны занимают в столице 18,8 тыс. га, что составляет более 17% территории города в старых границах. «На сегодняшний день в «старой» Москве самый большой градостроительный потенциал имеют территории промзон. Из всех промышленных территорий города мы запланировали реорганизовать всего 4 тыс. га», — отмечал ранее заммэра Марат Хуснуллин. По его словам, на строительство 4 млн «квадратов» уже выданы градостроительные планы земельных участков, которые являются основным документом для получения разрешения на строительство. Активное строительство ведется на десяти площадках.
