Наследие почти бесплатно

Фото: ИТАР-ТАСС

Министерство культуры собирается распространить на всю Россию московскую программу, позволяющую инвесторам брать в аренду архитектурные памятники по рублю за 1 кв. м сроком на 49 лет. Проект федерального закона уже подготовлен, правда, с одной оговоркой — здания будут выставляться на аукционах. В ведомстве Владимира Мединского считают, что льготная цена привлечет инвесторов в глубинку и спасет провинциальные достопримечательности от полного уничтожения. Инвесторы не разделяют оптимизма министра, полагая, что особняки с историей за пределами Москвы и Петербурга никому не нужны и за рубль.

Гендиректор инвесткомпании Vesper Борис Азаренко, занимающийся реновацией архитектурных памятников в столице под элитные апартаменты (в портфеле компании «Дом Гельриха», St. Nickolas, «Булгаков»), рассматривает возможность выхода на питерский рынок. Интерес к Санкт-Петербургу у компании может возрасти, не исключает он, с принятием нового закона, разработанного Минкультом. Министерство собирается придать статус федерального закона распространенной в Москве практике предоставления льготной долгосрочной аренды памятников архитектуры для девелоперов, которые вкладывают свои сред­ства в восстановление их исторического облика.

Как рассказали РБК daily в Министерстве культуры, сдаваться в аренду по льготной цене будут лишь архитектурные памятники, находящиеся в неудовлетворительном состоянии (фактически представляющие собой руины) и неиспользуемые (то есть брошенные). Решение об отнесении памятника к находящимся в неудовлетворительном состоянии предполагается принимать при наличии не менее трех условий неудовлетворительного состояния внешних или внутренних архитектурно-конструктивных элементов, например: повреждение фундамента, наличие сквозных трещин в стенах или частичное разрушение цоколя здания (строения, сооружения), обрушение внутренних перекрытий здания, следы коррозии или гниения на конструкциях и т.д.

Приблизительное число таких памят­ников на территории России — 15—20 тыс. Весь список объектов будет доступен на сайте министерства. Чтобы гарантированно получить такой памятник в аренду на 49 лет, инвесторам придется выполнить все работы по восстановлению старинных зданий за пять лет. В противном случае о праве на аренду придется забыть.

Несмотря на то что Минкульт не планирует выделять среди регионов России «любимчиков», где памятники будут выставляться по льготной арендной ставке в первую очередь, эксперты и уча­стники рынка уверены, что подобная возможность будет востребована в Санкт-Петербурге. Так, по оценке управляющего партнера Civil Architects Данила Курова, исторический особняк площадью 5 тыс. кв. м в Северной столице сейчас обходится в среднем в 70 млн руб. в год, после введения новой программы минимальная ставка может составить всего 5 тыс. руб. в год. Затраты же на реставрацию остаются неизменными — при средней цене 2 тыс. долл. за 1 кв. м они составят около 300—350 млн руб.

Выходить за пределы двух столиц г-н Азаренко пока не планирует. «В ближайшие годы мы не пойдем в другие регионы по простой причине — у нас и так достаточно реализующихся проектов, а если брать еще, то может пострадать качество», — признается г-н Азаренко.

«Пять лет — достаточный срок, чтобы без излишней спешки восстановить памятник архитектуры, — считает координатор движения «Архнадзор» Рустам Рахматуллин. — Однако у инвестора всегда есть желание завершить все работы побыстрее, чтобы объект начал как можно раньше окупаться. А это может привести к утрате архитектурных достоинств памятника».

Рустам Рахматуллин не исключает, что случаи небрежного обращения с историческими памятниками в регионах могут быть более серьезными, чем в Москве, так как во многих провинциальных городах градозащитное движение слабо развито либо вообще не представлено. Да и в профильных ведомствах там гораздо меньше специалистов, отвечающих за правомерность строительных работ в архитектурных памятниках, добавляет активист «Архнадзора».

По словам директора отдела исследований рынка CBRE Валентина Гаврилова, инвесторов в первую очередь будут интересовать объекты с хорошим трафиком и разрешенным функ­циональным использованием под офис, торговлю, гостиницу, кафе, то есть объекты, которые будут приносить достаточную прибыль, чтобы окупить инвестиции в реставрацию. Представитель консалтинговой компании не исключает, что интересы девелоперов могут не совпасть с действующими охранными нормами.

«Если все будет делаться рационально и по закону, то перестройка памятников архитектуры будет ограничена с тем, чтобы максимально сохранить их ценность в качестве объекта культурного наследия, — отмечает г-н Гаврилов. — Соответственно, инвестору скорее придется подстраиваться под существующие ограничения, нежели проводить значимую перепланировку объекта под функционал гостиницы или ресторана». Зампредседателя санкт-петербургского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры Александр Кононов боится, что именно вид разрешенного использования зданий станет барьером для многих инвесторов.

«Есть памятники, где регламент позволяет организовать только музей. В первую очередь это касается зданий, где проживали известные люди, — говорит г-н Кононов. — Девелоперу это вряд ли будет интересно, там негде развернуться».

В целом представитель питерского ВООПИК инициативу ведомства Мединского поддерживает, аргументируя тем, что в Петербурге в ужасном состоянии находятся памятники деревянного зодчества, а положительные примеры реновации памятников архитектуры уже есть — например, ряд памятников промышленного зодчества сохранен благодаря приспособлению под офисные здания.

Как рассказали РБК daily в Министерстве культуры, во второй половине декабря законопроект будет направлен на рассмотрение в Минэкономразвития, Минфин и Минюст. Предполагаемый срок внесения законопроекта в правительство намечен на конец первого квартала 2014 года.