Снести нельзя оставить
Жители ветхих домов в Новой Москве, похоже, вновь обретут надежду на переселение. Мечты о комфортном жилье они утратили после расширения границ столицы, когда мэрия заморозила реализацию договоров на развитие застроенных территорий. Это был единственный шанс расселить полуразрушенные строения — у Подмосковья не было соответствующей программы в отличие от Москвы. Теперь же столичные власти намерены квадратные метры жилья, полученные в качестве доли города по инвестконтрактам, собирать в один котел, чтобы префектура ТиНАО смогла решать наиболее острые для округа проблемы, среди которых аварийные дома.
В Подмосковье не было областной программы расселения ветхих домов, аналогичной той, что с 1999 года реализуется в Москве, но их жители все-таки имели возможность улучшить условия проживания. Так, заключая договоры на развитие застроенных территорий, инвесторы брали на себя обязательства по переселению граждан. Таких договоров до 1 июля 2012 года было заключено около 20. Всего в них включено 158 жилых домов.
После присоединения новых земель московские власти приступили к ревизии всей градостроительной документации, выданной предшественниками, в том числе проектов планировки и договоров на развитие застроенной территории. Последние практически сразу были заморожены, так как в столице отсутствуют Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), а они являются обязательным условием для заключения (или перезаключения, как в случае перехода прав от администрации района МО к горадминистрации) таких контрактов. «Мы вынуждены расторгать договоры с застройщиками, заключенные по итогам аукционов на реконструкцию кварталов без ПЗЗ, которые проводились на территории Новой Москвы», — рассказал глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев.
Однако отсутствие ПЗЗ лишь формальный повод. Реальной причиной расторжения договоров стало отсутствие в них обязательств по строительству объектов социальной инфраструктуры в соответствии с городскими нормативами. В качестве примера префект ТиНАО Алексей Челышев приводит Люблинский микрорайон города Щербинки, где комитет по управлению имуществом успел провести аукционы и заключить договоры с компаниями ООО «Профактив» и ООО «Териберский Берег» о развитии застроенной территории квартала, предусматривающий снос 12 тыс. кв. м существующей застройки и строительство на их месте 90 тыс. кв. м нового жилья.
По заключению НИиПи Генплана, реализация этого проекта планировки невозможна, поскольку на территории не осталось участков для размещения социальных объектов в объеме, утвержденном нормативами Москвы. Сейчас Люблинский микрорайон обслуживают одна школа и один детский сад. Их мощностей хватает только на обеспечение существующего жилого фонда. Тогда как по столичным нормативам с учетом девятикратного увеличения объемов застройки школы должны быть рассчитаны на обучение 1400 человек, детские сады — 584. «Аналогичная ситуация наблюдается и по другим договорам на развитие застроенных территорий, которые заключались до присоединения к Москве», — говорит г-н Челышев. В Щербинке уже сейчас самая тяжелая ситуация с детскими садами: к 1 сентября дефицит составит 857 мест. Если не пересматривать существующие градостроительные решения, ситуация только усугубится.
Вместе с тем многие дома, включенные в договоры на развитие застроенных территорий, реально находятся в ужасном состоянии и нуждаются в расселении. Столичные власти не против продолжать сотрудничество с инвесторами на основании новых проектов планировок, учитывающих столичные нормативы, но не имеют для этого юридической возможности. Инициатива Москомстройинвеста внести в федеральное законодательство поправки, позволяющие Москве до 31 декабря 2014 года принимать решения о развитии застроенной территории на основании проектов планировок, а не ПЗЗ, пока не нашла своего продолжения.
В сложившейся ситуации префектура ТиНАО предлагает изменить практику распределения жилья, которое город получает от инвесторов Новой Москвы, чтобы решать наиболее острые для округа проблемы. Сейчас это жилье поступает администрациям тех поселений, на территории которых оно строится. И решение о его распределении принимается самими муниципалитетами. Вместе с тем объемы нового жилищного строительства не всегда соответствуют состоянию существующего жилого фонда, и у некоторых нуждающихся поселений нет необходимых квадратных метров для расселения ветхого жилья. «Поэтому мы внесли предложение, чтобы доля города по инвестконтрактам шла не только в конкретные поселения, но и на другие территории для решения определенных задач», — говорит г-н Челышев, отмечая, что для распределения такого жилья должна быть сформирована отдельная программа. По его словам, сейчас вопрос находится на рассмотрении и.о. вице-мэра Натальи Сергуниной.
По данным департамента развития новых территорий, в 2013 году в Новой Москве планируется ввести в эксплуатацию 1,1 млн кв. м жилья. По словам главы ведомства Владимира Жидкина, доля города сильно варьируется в зависимости от местонахождения и правоустанавливающих документов на площадку, но есть почти во всех проектах. Если участок находится в собственности застройщика, то доля может быть 2—5%, если в аренде, то передаче подлежит до 10—15% площадей. В проектах около МКАД доля города меньше, чем на периферии, за счет более высокой стоимости квадратного метра, пояснял чиновник.
