Средство от недостроя

Застройщиков обяжут иметь капитал не меньше 1 млрд руб., раскрывать бенефициаров, а в перспективе, возможно – перечислять деньги дольщиков на специальный счет. Такие нормы содержатся в законопроекте, который правительство внесло в Госдуму.

Минимум по капиталу, реестр, спецсчета

Правительство опубликовало у себя на сайте проект поправок в закон о долевом строительстве (214-ФЗ), который оно вносит в Госдуму. Изменения должны защитить дольщиков от недобросовестных или неудачливых застройщиков. Документ внесен в Госдуму.

Во-первых, предлагается ввести требование к размеру собственного капитала застройщика – не менее 5% от средней стоимости возводимого жилья. Она должна рассчитываться как произведение общей площади дома на среднюю цену квадратного метра, по данным Росстата. При этом минимальный капитал для застройщика и юридических лиц, заключающих с ним договоры поручительства, предлагается установить в 1 млрд руб.

В интервью журналу Forbes глава Минстроя Михаил Мень отмечал, что размер собственного капитала — это дискуссионный вопрос. «Минимальный объем собственного капитала для застройщика, который привлекает деньги дольщиков, безусловно, должен быть установлен, — рассуждал министр. — А вот какой именно — 5, 2 или 1%? Мы готовы обсуждать».

Во-вторых, предлагается создать Единый электронный реестр застройщиков. А до этого - обязать застройщиков раскрывать своих бенефициарных владельцев и публиковать заключение аудиторов за последний год работы.

В-третьих, предлагается обсудить возможность пропускать деньги дольщиков через счета эскроу (специальный счет, на котором учитываются средства до выполнения определенных условий). В этом случае застройщики будут освобождены от выполнения некоторых требований 214-ФЗ, в частности, смогут не страховать гражданскую ответственность.

По замыслу авторов проекта, изменения в 214-ФЗ должны вступать в силу поэтапно. С 1 марта 2016-го начнут действовать нормы по собственному капиталу компаний, а также требования к раскрытию застройщиком информации на его официальном сайте. К 1 июля 2016-го будет создан единый реестр застройщиков, привлекающих средства дольщиков. С 1 января 2017-го, предлагается расширить перечень целей, на которые будет разрешено направлять средства дольщиков. Среди прочего предполагается направлять их на возмещение затрат на строительство социальной инфраструктуры, если объекты будут переданы в государственную или муниципальную собственность, и на уплату процентов по кредитам (сейчас застройщик тратит на эти цели собственные средства).

В то же время разработчики законопроекта решили отказаться от требования по обязательному страхованию дольщиков на случай недостроя. Эту норму, которую предлагал Минстрой, девелоперы и ряд чиновников называли одной из наименее эффективных, способной усложнить покупку жилья и привести к росту цен на квартиры. Один из высокопоставленных чиновников стройкомплекса Москвы в разговоре с РБК назвал механизм со страховкой «бессмысленным». «Участники рынка пока не готовы к введению нормы о страховании дольщиков от недостроя, — сказал РБК федеральный чиновник, участвовавший в подготовке поправок. — Но к обсуждению этого предложения в парламенте могут вернуться позже».

«Хорошо бы, чтобы о нас забыли»

Правки в закон о долевом строительстве, которые внесло в Госдуму правительство, вполне соответствуют тем предложениям, о которых ранее говорили сами девелоперы, рассуждает Александр Ручьев, президент группы «Мортон», крупнейшего застройщика РФ. Отказ от страхования дольщиков он также считает вполне разумным шагом: «Иначе мы бы столкнулись с ситуацией, когда в одном доме, в рамках одного проекта возникали бы различные [страховые] тарифы на покупку жилья».

Однако поправки в закон неминуемо приведут к росту себестоимости строительства, предупреждает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. «Остались сложности для девелопера, связанные с необходимостью формирования собственного капитала застройщика и использования эскроу-счетов, — сожалеет эксперт. — Точный размер дополнительных расходов на соблюдение этих требований оценить сложно, однако рост на несколько процентов гарантирован».

Наиболее позитивным нововведением финансовый директор ГК «Пионер» Андрей Тютченко считает возможность направлять средства дольщиков на оплату процентов по кредитам. Возможность оплаты затрат на социальную инфраструктуру также будет полезна рынку, уверен генеральный директор Urban Group Андрей Пучков. «На социальные объекты приходится до 15% затрат в проектах комплексного освоения территорий, на инженерную — до 25%, — говорит он. — Появление возможности покрывать их за счет дольщиков окажет существенную помощь девелоперскому рынку».

Требовать дальнейшего изменения предложений правительства не стоит, считает Александр Ручьев. «Хорошо бы, чтобы о нас забыли на какое-то время, — резюмирует он. — В этой редакции законопроект не приведет к революции на рынке. Конечно, мелким компаниям будет тяжеловато, но, возможно, без них рынку будет легче».

Все началось с СУ-155

Идея ужесточить 214-ФЗ стала активно обсуждаться властями на фоне проблем группы СУ-155, которая до прошлого года была крупнейшим застройщиком РФ. Обострение финансовой ситуации в компании началось в конце 2014 года, когда власти Подмосковья потребовали от компании выплатить более 700 млн руб. долга. Эти деньги компания задолжала властям в качестве штрафов и платы за аренду земли под проектом в Долгопрудном. Впоследствии подмосковные чиновники не раз упрекали СУ-155 в том, что подавляющее количество квартир СУ-155 продаются по серым схемам с использованием жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).

Основной владелец СУ-155 Михаил Балакин и представители компании тогда подчеркивали, что ЖСК остается законным способом продажи жилья, предусмотренным 214‑ФЗ. Схема продаж через ЖСК действительно законна, но она не дает возможности властям контролировать целевое использование денег, застройщик может направлять их на строительство других объектов. Поэтому чиновник​и Стройкомплекса Московской области, а затем и Москвы стали выдвигать предложения о реформировании 214-ФЗ, которое будет предполагать лучший контроль за средствами дольщиков.