ТЦ под прессом
С 2014 года налоги на торговые центры в Москве могут вырасти в несколько раз. К такому выводу пришли специалисты Knight Frank, проанализировав данные Росреестра. Согласно исследованию компании, например, налоговая нагрузка на «Европейский» в 2014 году вырастет более чем в десять раз по сравнению с 2013 годом, а на «Атриум» — в семь раз (см. таблицу). Несмотря на это специалисты резкого роста арендных ставок не прогнозируют.
За основу исследования взяты цифры кадастровой оценки зданий, недавно обнародованные Росреестром, пояснила РБК daily региональный директор по аналитике и исследованиям рынка Knight Frank Ольга Ясько. «Недавно Росреестр выпустил документ с кадастровой стоимостью недвижимости, мы взяли ставку налога и вычислили предположительные налоговые отчисления», — сказала г-жа Ясько.
Согласно данным Knight Frank, налоги на основные торговые центры Москвы вырастут в 2014 году как минимум в три раза. Так, налог на «Метрополис» может вырасти с 40 млн руб. до почти 160 млн руб., налог на «Европейский» — с 34 млн до 342 млн руб., на «Золотой Вавилон Ростокино» — с 69 млн до 291 млн руб. Налоговая нагрузка на универмаг «Цветной», по оценке Knight Frank, может увеличиться с 6,7 млн до 22 млн руб., на «Рио на Черемушкинской» — с 11,8 млн до 70 млн руб., на «Атриум» — с 36,6 млн до 258 млн руб., на «Времена года» — с 13 млн до 62 млн руб. В последующие годы налоговая нагрузка продолжит увеличиваться в соответствии с утвержденными в Москве налоговыми ставками — 0,9% в 2013 году, 1,2% в 2014-м, 1,5% в 2016-м, 1,8% в 2017-м и 2% в 2018-м.
Руководитель пресс-службы ЗАО «Киевская площадь» (ТРЦ «Европейский) Надежда Спиридонова пояснила РБК daily, что по вопросу резкого роста налоговой нагрузки компания находится в диалоге с городом. Сильного роста арендных ставок «Европейский» не ожидает. «Мы не поднимали ставки даже в кризис», — подчеркнула г-жа Спиридонова. В ТРЦ «Времена года», «Метрополис», «Атриум» оперативно прокомментировать ситуацию не смогли. «Патеро Девелопмент» (ТРЦ «Золотой Вавилон») комментировать рост налоговой нагрузки отказалась. Специалисты Jones Lang LaSalle считают, что возросшая налоговая нагрузка на торговые площади скорее всего отразится на арендаторах, то есть ставки аренды подрастут.
Список объектов, налог на которые будут определять исходя из его кадастровой стоимости в Москве, уже утвержден — в него вошли 1842 объекта общей площадью 33 млн кв. м. В то же время Госинспекция по недвижимости продолжает принимать заявки от организаций, которые не согласны с включением или невключением их имущества в этот список.
Адвокат «Юков и партнеры» Марина Краснобаева отметила, что кадастровая стоимость может быть оспорена в судебном порядке по мотиву явного несоответствия рыночной стоимости. «По делу будет назначена судебная экспертиза, которая и определит рыночную стоимость земли. Если разночтения будут выявлены, кадастровая стоимость может быть изменена», — добавила г-жа Краснобаева.
Однако, по словам партнера адвокатского бюро DS Law Михаила Кюрджева, судебной практики оспаривания кадастровой оценки объектов недвижимости вообще нет. «Объясняется это довольно просто: до издания соответствующего постановления правительства Москвы (№ 772-ПП от 29.11.13) не было никакого экономического смысла оспаривать такую оценку, так как в целях налогообложения применялась балансовая стоимость объектов, — рассказывает г-н Кюрджев. — И даже после опубликования постановления подавать иски об изменении кадастровой стоимости нет возможности, так как пункт 1 постановления вступает в силу с 1 января 2014 года. Формально до этого времени права налогоплательщика не нарушаются».
При этом, признался собеседник издания, к нему уже обращаются клиенты с просьбой проработать комплекс мероприятий по исключению их объектов из указанного списка и по оспариванию кадастровой стоимости объектов.
Сергей Гипш, Knight Frank, партнер, региональный директор по торговой недвижимости
Для многих, особенно старых торговых объектов, налог действительно может вырасти в 8—10 раз. Затраты девелоперов на налог, заложенные в арендную ставку, составляют не самую большую часть — 10—15%. Поэтому арендные ставки могут вырасти несильно. Если арендодатель повышает аренду, эксплуатационные расходы, арендаторы теоретически могут повысить и цены на товары для конечного потребителя. Но в жизни такая схема не всегда срабатывает. Скорее всего, с ростом налоговой нагрузки арендаторам придется чуть больше платить, а арендодателям чуть меньше получать. Но такая система более применима для новых договоров и тех, в которых предусмотрена плавающая ставка.
Петр Исаев, универмаг «Цветной», исполнительный директор
Универмаг «Цветной» существует на рынке всего три года, его балансовая стоимость достаточно высокая и несильно отличается от предварительных расчетов кадастровой стоимости. Поэтому мы не ожидаем значительного увеличения налога.
Увеличение налога на недвижимость неизбежно отразится на рынке, особенно для зданий, введенных в эксплуатацию семь-десять лет назад, и, как следствие, на доходности девелопера. Ожидаемо, что часть растущих расходов на налоги девелоперы будут вынуждены перекладывать на арендаторов, что выразится в росте эксплуатационных платежей. Если же мы говорим про девелоперов, которые работают по принципу open book, то у них это предусмотрено контрактами с арендаторами. Тем, у кого ставка фиксированная, придется договариваться, делать компенсирующие шаги навстречу, например снижать ставки индексации, уменьшать размер депозита, или перейти на более частую систему платежей, чтобы снизить единовременную нагрузку на арендаторов. Однако стоит помнить, что каждый год налог будет расти и уже сейчас всем сторонам надо обговорить принцип его компенсации при любом его размере.
