Адвокат Якубовский застроит Подмосковье складами и доступным жильем

Адвокат и бывший советник генпрокурора России Дмитрий Якубовский

Реализовывать проекты будет ООО "Компания "Сити Лэнд Групп" (СЛГ), рассказал источник в СЛГ и подтвердил заместитель председателя совета директоров ООО Став Якуби.

Якубовский контролирует примерно 61% СЛГ, ВТБ - напрямую и через "дочку" "Галс-Девелопмент" - более 27%. Миноритарными совладельцами СЛГ являются бывший префект Северного административного округа Олег Митволь и бизнесмен Александр Пономарев (см. схему).

РЖД пообещали загрузку

Терминально-логистические центры (ТЛЦ) займут примерно 700 га возле железнодорожных станций Ступино и Можайск. Якубовский добавил, что планируемая мощность, подтвержденная техническими условиями РЖД, составит до 12 млн т продукции в год. На всю мощность уже заключены take off contracts (так называемый условный договор купли-продажи, то есть подтверждение со стороны грузоперевозчика о том, что мощности предприятий будут загружены).

Площадь ТЛЦ Якубовский и Якуби не уточнили. Застройщик для проектов еще не выбран: по словам Якубовского, его определят на конкурсе до конца этого года.

Как выяснил РБК, проекты обоих ТЛЦ уже внесены в московскую подпрограмму "Терминально-логистические центры" (часть Программы развития транспортного комплекса Московского региона на период до 2020г., принятой в декабре 2013г. Минтрансом). Информация об этом содержится на сайте Министерства транспорта Московской области.

Создание "Ступино СЛГ" и "Можайск СЛГ" фигурирует в целевой части этой подпрограммы, совокупные расходы на центры - 49 млрд руб. (21 млрд и 28 млрд руб. соответственно). В следующем году инвестор потратит на "Ступино СЛГ" 6 млрд руб., в 2016-м - еще 6 млрд руб., в 2017-м - 8,8 млрд руб. Основной объем инвестиций в "Можайск СЛГ" запланирован на 2015г. - 12,3 млрд руб., в 2016-м должно быть вложено еще 6 млрд руб., в 2017-м - 8,8 млрд руб. Все средства - внебюджетные. Якубовский не стал комментировать эти цифры.

Средства предполагается занять в ВТБ, который владеет 17,92% "Сити Лэнд Групп", отметил Якубовский. Пресс-служба ВТБ комментировать это отказалась.

В РЖД РБК подтвердили, что выдали этим двум ТЛЦ технические условия. Также в письме начальника центральной дирекции РЖД Сергея Хронопуло на имя гендиректора "Сити Лэнд Групп" от марта 2014г. (есть в распоряжении РБК) говорится, что РЖД "прорабатывают вопрос по подключению терминалов "Ступино СЛГ" и "Можайск СЛГ" к железнодорожной инфраструктуре общего пользования". Там также подтверждается, что эти два ТЛЦ вошли в состав программы развития транспортного комплекса.

В пресс-службе РЖД рассказывают, что в соответствии с программой, госкомпания разработала план-график по закрытию грузовых дворов, расположенных в границах Малого кольца МЖД с учетом поэтапного ввода в эксплуатацию новых ТЛЦ в Москве и Московской области. Этот график предусматривается создание в 2014-2015гг. четырех крупных ТЛЦ - "Ховрино", "Москва-Товарная-Ярославская" (рядом с платформой Северянин), "Кунцево-2" и "Люблино". В ближайшие два года РЖД совместно с правительством Москвы разработают проекты планировки территорий будущих ТЛЦ с прилегающими к ним улично-дорожной сетью и промышленными зонами.

После 2016г. московские грузовые дворы должны заменить восемь новых ТЛЦ. Помимо "Ступино СЛГ" и "Можайск СЛГ", это Дмитровский межрегиональный мультимодальный логистический центр, ТЛЦ "Папивино" (Клинский район), ТЛЦ "Белый Раст" (Дмитровский район; инвестор - РЖД), ТЛЦ "Рыльково" (Можайский район), ТЛЦ "Котово" (Калужская область) и ТЛЦ "Феско-Усады" (Ступинский район; инвестор - Fesco). Общие инвестиции в центры до 2020г. - 252 млрд руб. бюджетных и внебюджетных средств. Объем грузов, проходящих через Московский железнодорожный узел, сейчас составляет примерно 84,3 млн т, к 2020г. планируется увеличение до 115,1 млн т.

"Это будет целый город"

СЛГ также планирует строить малоэтажное жилье - до пяти этажей - как раз недалеко от станций Ступино и Можайск, говорит Якуби. Здесь, по его словам, может появиться около 25 млн кв. м "социального жилья". Этот проект будет "растянут на долгие годы", объясняет Якуби, строительство должно начаться после ввода ТЛЦ.

Митволь уточнил, что инвестиции могут составить 400-500 долл. за 1 кв. м. Если так, то весь запланированный к строительству объем может потребовать более 12 млрд долл. инвестиций (свыше 400 млрд руб. по текущему курсу ЦБ). Директор по маркетингу и связям с общественностью компании MR Group (строит жилье и коммерческую недвижимость) Евгения Старкова считает, что цена будет выше - около 29 тыс. руб. за 1 кв. м, тогда вся стройка обойдется более чем в 700 млрд руб.

Заявленного объема жилья хватит, чтобы расселить около 800 тыс. человек. Это немного больше населения Ярославля, удивляется председатель совета директоров "Бест-Новостроя" Ирина Доброхотова. Хотя, например, район Ступино она называет "теоретически интересным направлением, обладающим транспортной доступностью". Если предположить, что 25 млн кв. м - это общая площадь, то продаваемая составит примерно 17 млн кв. м. "Даже если весь рыночный спрос, который сегодня есть на юго-востоке, хлынет в этот проект и здесь будет продаваться по 100 тыс. кв. м ежегодно, то процесс строительства, продажи и расселения растянется на 75 лет", - подсчитала Доброхотова.

"Это будет целый город", - согласен Митволь. Интерес к проекту может быть в том числе у Минобороны, надеется он, но подчеркивает, что "никаких договоренностей еще нет".

Доброхотова считает, что для заселения такого количества жилья необходимо проработать вопрос приложения труда в районах стройки. "Один логистический центр всех этих людей точно не прокормит. Существующих автомобильных и железных дорог явно не достаточно", - предупреждает она.

Пресс-служба ВТБ проект, связанный с жильем, также не стала комментировать.

Как Якубовский нашел ВТБ

Крупнейший собственник СЛГ Дмитрий Якубовский, которого в 90-е СМИ прозвали Генералом Димой, сейчас возглавляет президиум Первой столичной коллегии адвокатов. В 1990г. он был назначен руководителем рабочей группы Министерства обороны СССР в Западной группе войск в Германии. После путча 1991г. он переехал в Канаду, но уже в марте 1992-го вернулся в Россию. В 28 лет Якубовский стал советником правительства России. Он был также советником генпрокурора по международно-правовым вопросам. В декабре 1994г. его арестовали по обвинению в краже ценных рукописей из Российской национальной библиотеки Санкт-Петербурга, но в 1994-м освободили.

В проекты, связанные с землей и недвижимостью, Якубовский пришел в 2003г. Тогда, как рассказывал сам адвокат в интервью радиостанции "Эхо Москвы", он создал ООО "Горки-8". "Горки-8" строит поселок "Лайт хаус", включающий примерно 150 коттеджей. Изначально компания владела 97 га земли на Рублево-Успенском шоссе, знает друг Якубовского. Затем 27 га были проданы, а "Горки-8" с оставшимися 70 га купила "Система-Галс". После того как ВТБ выкупил "Систему-Глас" у АФК "Система" Владимира Евтушенкова в 2009г., компанию переименовали в "Галс-Девелопмент". АФК тогда заявляла, что выручила около 100 млн долл. за 74,9% "Галса".

О деятельности "Сити Лэнд Групп" почти ничего не было известно до прошлой недели, когда "Галс-Девелопмент" объявила о приобретении доли в застройщике. По данным источника РБК, "Галс" купила 9,7% допэмиссии СЛГ. ВТБ стал совладельцем СЛГ в январе этого года, следует из базы данных СПАРК, сейчас банку принадлежит 17,92%.

Для сделки с "Галс-Девелопмент" вся СЛГ была оценена в 140,77 млрд руб., следует из учредительных документов СЛГ, поданных после в налоговую (есть в распоряжении РБК). Оценка сделана на основе отчетности по МСФО, которую аудировала Ernst & Young, рассказал РБК источник в "Галсе". Пресс-служба Ernst & Young подтвердила, что СЛГ является ее клиентом.

Источник РБК в "Галс-Девелопмент" считает, что высокая стоимость СЛГ обосновывается активами этой компании. Она владеет 5,9 тыс. га земли в Ступино и Можайске, подтвердил Якуби. На земельный банк получены необходимые для начала стройки разрешения: примерно на 70% земли есть разрешения строить "социальное жилье", 15% оформлены под промышленное строительство, оставшиеся 15% - под строительство ТЛЦ.

Возможно, "Галс-Девелопмент" заплатила за долю в СЛГ активами - компанией "Горки-8", предположил источник РБК. Якубовский подтвердил лишь, что теперь "Горки-8" принадлежат СЛГ.

Пока "Горки-8" убыточны: на строительство поселка были выделены долгосрочные займы на 14,2 млрд руб. и краткосрочные на 24,2 млрд руб. При этом убытки от содержания проекта в 2013г. составили 1,395 млрд руб., говорится в отчете "Галс-Девелопмент" за 2013г. Но стройка поселка находится на завершающей стадии, поэтому коттеджи должны поступить в продажу. Продажи должны начаться через два месяца, знают опрошенные РБК риелторы.

До ноября 2012г. совладельцем СЛГ был советник губернатора Московской области Игорь Чайка, сын генпрокурора РФ Юрия Чайки. Ему, по данным СПАРК, через ООО "Энкон" принадлежало 10% в ООО "Инвест-сити", владельце около 80% СЛГ. Затем "Энкон" перешло в собственность Пономарева. Чайка на вопросы РБК не ответил. Митволю принадлежит 5% в "Инвест-сити".

Кристина Бусько

При участии Алексея Пастушина, Игоря Терентьева и Марии Гордеевой