Жилье взаймы

Фото: Екатерина Кузьмина/РБК

Ипотечные кредиты так подорожали, что их берут все меньше. Между тем покупать недвижимость самое время: несмотря на девальвацию, рублевые цены на нее почти не выросли. Когда ипотека станет доступнее и при каком уровне ставок стоит брать кредит?

Кредиты подорожали

По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), число выданных ипотечных кредитов в феврале 2015 года сократилось на 33 %. Объединенное кредитное бюро (ОКБ) дает еще более пессимистичную картину — минус 72 % (в обоих случаях динамика — к февралю прошлого года).

При этом рублевые цены на недвижимость в Москве за последние полгода почти не изменились. По данным портала irn.ru, с 1 сентября 2014 года по 1 марта 2015‑го индекс стоимости жилья вырос на 3,5 %. И это при том, что рубль упал к доллару почти на 40 % за тот же период.

Рынок ипотечного кредитования встал из‑за высоких ставок. «В январе — феврале 2015 года спрос на ипотечные кредиты у нас сократился на 20‑30 % по сравнению с аналогичным периодом 2014 года из‑за роста ставок», — говорит директор департамента ипотечного кредитования Банка Москвы Георгий Тер-Аристокесянц. По словам начальника управления развития розничного бизнеса Абсолют Банка Антона Павлова, это произошло прежде все из‑за роста ставок по кредитам после повышения ключевой ставки ЦБ в декабре до 17 %.

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», с сентября прошлого года к февралю нынешнего среднемесячная ставка по кредитам на покупку жилья на вторичном рынке выросла с 13,18 до 19,3 %.

Относительно низкие ставки по ипотеке держат госбанки. Ставка в Сбербанке составляет 15,5 % при первоначальном взносе от 30 до 50 % на срок от 10 до 20 лет. А по данным пресс-службы ВТБ24, в этом банке установлена единая процентная ставка по рублевым ипотечным кредитам в 15,95 %.

Квартиры не подорожали

Решение брать ипотечный кредит зависит не только от ставки по кредиту, но и от ситуации на рынке недвижимости. В декабре прошлого года и январе текущего девальвация рубля привела к повышенному спросу на жилье. «Видя, как стремительно меняется курс доллара, состоятельные граждане просто хотели сохранить свои сбережения. Доллары покупать было уже страшно. А недвижимость воспринимается как один из самых понятных и надежных активов», — говорит Анатолий Пысин, генеральный директор Центрального департамента недвижимости.

По его словам, через некоторое время после того, как паника начала спадать, спрос снизился и возникло избыточное предложение на рынке жилья. В результате стоимость квартир стала снижаться: от максимумов в декабре и январе индекс стоимости жилья irn.ru снизился на 10 % к началу марта.

Эксперты не ждут дальнейшего снижения цен. Ситуацию может исправить субсидирование 13‑процентной ставки по ипотеке в новостройках — в пятницу правительство приняло соответствующую программу. Чтобы получить компенсацию между рыночной ставкой и 13‑процентной, например в Москве, заемщик должен оформить кредит не ранее 1 января 2015 года на сумму, не превышающую 8 млн руб., при первоначальном взносе не менее 20 % (получить субсидию поможет банк).

Это должно привести к росту цен на квартиры в новостройках, а следом — и на вторичном рынке, говорит начальник управления развития розничного бизнеса Абсолют Банка Антон Павлов. Ведущий аналитик Центра экономического прогнозирования Газпромбанка Кирилл Кононов ожидает, что при сохранении курса рубля на текущем уровне рост рублевых цен на вторичном рынке за год составит не более 5 %: «Больший рост маловероятен из‑за высокой инфляции и ожидаемого снижения реальных доходов населения. Рублевая стоимость жилья может даже снизиться из‑за уменьшения платежеспособного спроса».

Кредит дороже —квартира дешевле

Что заемщик может позволить себе купить сегодня? Например, в сентябре прошлого года ежемесячный платеж при покупке двухкомнатной квартиры в «сталинке» за 10 млн руб. в кредит на 15 лет (с первоначальным взносом 30 % и средней ставкой 13,18 % годовых) составлял 89,4 тыс. руб. Сегодня аналогичная квартира, по данным портала irn.ru, оценивается в 10,74 млн. При средней ставке по ипотеке в 19,3 % годовых в феврале ежемесячный платеж составляет 128,9 тыс. руб. Чтобы сохранить ежемесячный платеж на уровне сентября прошлого года, заемщику сегодня приходится искать квартиру дешевле, в нашем случае — за 7‑8 млн руб. (см. таблицу).

Банкиры, опрошенные РБК Quote, пока советуют повременить с ипотекой — ставка будет снижаться. Павлов прогнозирует снижение ключевой ставки ЦБ с нынешних 14 % до 10‑12 % к концу года. «При этом наши ставки по ипотеке будут составлять 13‑15 %», — говорит он. Кононов из Газпромбанка отмечает, что снижение ключевой ставки приводит к снижению ставок по ипотеке с лагом в три месяца: «Часть банков может среагировать быстрее, чтобы раньше конкурентов привлечь новых заемщиков».

Впрочем, Тер-Аристокесянц предупреждает, что ожидание низких ставок может обернуться ростом цен на рынке недвижимости: «Сейчас цены на недвижимость стабильные, есть много хороших предложений. В случае если ставки понизятся, спрос может возрасти, и подобрать себе хорошую квартиру станет сложнее». По его мнению, если заемщик подобрал оптимальный для себя вариант недвижимости и может позволить себе ежемесячные платежи по текущим ставкам, то тянуть с покупкой не стоит.

Материал подготовлен проектом Quote.rbc.ru