Московское кольцо сжимается
В начале недели мэр Москвы Сергей Собянин заявил, что в этом году объемы дорожного строительства в городе будут увеличены: планируется построить 76 км дорог и 19 искусственных сооружений, что превышает объемы прошлого года. А в конце 2013-го заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики Марат Хуснуллин утвердил бюджет на развитие транспортной инфраструктуры Москвы в ближайшие три года. Из столичного бюджета будет выделено 30 млрд долл. Учитывая, что ранее власти озвучивали цифру в 7 млрд долл., а в 2011 году на те же цели было выделено всего 6 млрд, — сумма внушительная. Последние несколько лет внимание инвесторов было сосредоточено на центре Москвы. В результате сложилась ситуация, когда центр застроен крайне плотно и территории под новое строительство просто нет. Зато большой потенциал для нового строительства есть на неосвоенных территориях за МКАД. До последнего времени вкладывать туда денежные средства было нецелесообразно. Теперь, когда правительство Москвы начало реализацию программы по развитию транспортной инфраструктуры периферии города, территория за МКАД стала инвестиционно привлекательной.
Наиболее перспективным является юго-запад Москвы. Уже к 2014 году в направлении районов Новопеределкино, Солнцево и Румянцево выйдет Сокольническая линия метро. К 2017 году в этом же направлении откроются станции Калининской ветки. Жители районов Сколково и Заречье будут обеспечены станциями метро в шаговой доступности и смогут без пересадок добираться до центра города. Кроме того, в следующем году в направлении Сколково будет пущен аэроэкспресс, который соединит этот район с Киевским и Белорусским вокзалами и аэропортом Внуково.
Другое направление Москвы, где планируется развитие транспортной инфраструктуры, — северо-восток. Здесь совсем недавно открылись станции метро «Жулебино» и «Лермонтовский проспект», а в 2015 году за МКАД также выйдет Калужско-Рижская ветка. Жители районов Косино-Ухтомский, Некрасовка и других будут иметь станции метро в пешей доступности. Транспортная ситуация в этих районах значительно улучшится за счет расширения Рязанского проспекта и комплексной реконструкции Волгоградского проспекта.
В связи с развитием транспортной доступности инвестиции в недвижимость в юго-западном и северо-восточном направлениях за МКАД сейчас крайне перспективны. Цены в этих районах за несколько лет вырастут от 10 до 30%. При этом инвестировать выгодно не только в строящиеся объекты, но и в объекты на завершающих стадиях строительства или даже уже сданные в эксплуатацию. В данном случае рост цен зависит не столько от этапа строительства конкретного объекта, как от развития транспортной доступности района в целом.
Также нужно иметь в виду, что хотя первое повышение цен происходит в момент объявления о планах улучшения транспортной доступности района, основной их рост происходит уже непосредственно перед открытием станций метро или завершением реконструкции дорог. К примеру, после объявления об открытии станции метро «Новокосино» за МКАД цены на жилье в этом районе повысились на 3%, а непосредственно перед открытием и после него — еще на 7—8%. За год до открытия станций «Жулебино» и «Лермонтовский проспект» цены на квартиры в этих районах выросли в среднем на 15—20%. После возведения станции «Митино» стоимость квартир в этом районе выросла на четверть. Кроме того, инвесторам имеет смысл самим заниматься развитием транспортной доступности периферии Москвы, так как это повышает рентабельность проектов на 20—25%. Девелоперам выгодно развивать транспортную инфраструктуру на территориях, где строится их недвижимость. Кроме того, на территориях, где транспортная инфраструктура возводится государством, бизнес может развивать другие аспекты, такие как движение внутри района, парковки и т.д. Таким образом, в ближайшие пять—десять лет в связи с развитием транспортной инфраструктуры ландшафт рынка недвижимости Москвы изменится. Разрыв цен между центром и периферией сократится. Спрос на жилье в пределах МКАД уменьшится, так как появятся новые районы с удобной транспортной доступностью. Число предложений на периферии города начнет расти по мере развития новых транспортных сетей. Последует активная децентрализация города. За МКАД выйдет множество торговых и бизнес-центров классов А и В+, появятся развитые спортивная, социальная и образовательная инфраструктуры — создадутся новые центры притяжения.
