Комнаты страха
Цены на квартиры в рублях в 2015 году начали снижаться, и девелоперы не питают особых надежд на возрождение спроса. РБК расспросил застройщиков о главных факторах, которые будут влиять на рынок в наступившем 2016-м.
Рублевые цены на квартиры в России пошли вниз впервые за многие годы: по данным Росстата, это началось во втором квартале 2015-го. Средняя цена 1 кв. м в новостройке за июль—сентябрь (официальная статистика публиковалась только за три квартала 2015-го) составила в целом по стране 51,7 тыс. руб. (квартира площадью 33 кв. м оценивалась примерно в 1,7 млн руб.), что на 1,6% меньше, чем за январь—март. На вторичном рынке падение оказалось более существенным: цена сократилась на 2,5%, до 57,2 тыс. руб.
Если рассматривать регионы по отдельности, то в 24 из 85 субъектов РФ цены все же выросли, считают в Росстате, в том числе в Москве, Санкт-Петербурге, Ленинградской области и Татарстане: везде рост был не выше 6%.
Многие девелоперы спорят с госстатистикой: реальное снижение цен в 2015-м оказалось для них более драматичным. Например, в столице стоимость квадратного метра в новостройке на территории от ТТК до МКАД уменьшилась до 205 тыс. руб. в конце 2015-го по сравнению с 221,3 тыс. руб. годом ранее, то есть падение превысило 7%, утверждает руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.
Как рассказывал в апреле «Ведомостям» один из риелторов, с продавцами «вторички» можно было договориться о дисконте в 7–8%, однокомнатные московские квартиры подешевели примерно до 9–9,2 млн с 10 млн руб. в декабре 2014-го.
Практически каждый месяц рынок ставил новые антирекорды по цене, говорит Калюжнова. Если в ноябре аналитики «Метриум Групп» называли самым дешевым в Москве проект «Царицыно-2», где стоимость 1 кв. м начиналась от 109 тыс. руб., то уже в декабре ГК «Мортон» вывела на продажу свой проект в Люблино с ценой от 105 тыс. руб.
Руководитель департамента аналитики «Бест-Новострой» Сергей Лобжанидзе предполагает, что средняя цена 1 кв. м в сегменте массового жилья в Москве снизилась за год со 170 тыс. до 150 тыс. руб., то есть почти на 12%. В регионах цены падали не меньше, уверен президент «РКС-Девелопмент» Игорь Сагирян: «Большинство планировок были рассчитаны на докризисные финансовые возможности покупателей, и теперь застройщикам пришлось снижать цены. В итоге квартиры с большими планировками, например «однушки» площадью 50 кв. м или «двушки» — 70 кв. м, подешевели на 10–15%».
РБК разобрался, какие факторы толкают цены вниз, а какие — наоборот, вверх и насколько их влияние будет сильным в 2016 году.
Из-за чего цены снижаются
1. Осторожность покупателей
Как сообщил 28 декабря ВЦИОМ, доля «бедных» семей (тех, кому не хватает даже на еду, и тех, кому достаточно средств на еду, но покупка одежды недоступна) к настоящему моменту подскочила до 39%, вернувшись на уровень 2009 года. В начале октября центр публиковал данные, согласно которым 29% россиян строили планы на приобретение жилья, однако из-за кризиса 10% решили отложить покупку до лучших времен, а 7% — полностью отказаться.
Снижение покупательной способности привело к сокращению количества сделок с жильем: за девять месяцев 2015 года по всей России было зафиксировано 8,5 млн переходов прав собственности — на 1,5% меньше, чем за тот же период предыдущего года, сообщал Росреестр (учитывает продажи как на первичном, так и на вторичном рынках, пояснял РБК представитель службы). По Москве данные оказались еще хуже: в конце декабря глава управления Росреестра по Москве Игорь Майданов объяснял именно снижением покупательной способности сокращение числа сделок за 11 месяцев сразу на 5%.
Представитель компании «Мортон», одного из крупнейших строителей жилья в России, Игорь Ладычук рассказал, что за девять месяцев 2015-го он продал 346 тыс. кв. м против 380 тыс. за аналогичный период 2014-го, то есть примерно на 9% меньше. При этом количество контрактов выросло почти на те же 10%, так как «спрос смещается в сторону все более маленьких квартир», объяснил Ладычук.
Группа ЛСР, которая строит в Москве, Петербурге и Екатеринбурге, за девять месяцев заключила на 41% меньше контрактов на продажу жилья, чем годом ранее. По оценке президента ФСК «Лидер» Владимира Воронина, в среднем по рынку спрос на новостройки упал на 10–15% — на столько у компании сократилось число сделок. Пока падение еще не критично — продажи соответствуют уровню 2013-го, считает председатель совета директоров группы «Эталон» Вячеслав Заренков.
В регионах спрос упал больше, чем в столице: по оценке Macon Realty Group, количество сделок в Краснодарском крае снизилось в 2015-м сразу на 29%, в некоторых небольших городах наблюдалось падение вдвое.
2. Рекордная застройка
Ввод жилья по итогам 2015 года составит 70–75 млн кв. м против 83 млн в 2014-м, говорил в конце декабря глава Минстроя Михаил Мень. По данным Росстата, динамика все-таки положительная: за 11 месяцев рост объема поступившего на рынок нового жилья — 66,7 млн кв. м — составил 3,4% в сравнении с тем же периодом 2014-го.
К декабрю в Москве и Подмосковье объем предложения новостроек достиг максимума последних 25 лет, превысив 6 млн кв. м, констатирует директор департамента новостроек «Инком-Недвижимости» Юлиан Гутман. Сегодня в продаже — примерно 4,6 млн кв. м в Подмосковье, 1,7 млн в Москве (плюс 44,5% в сравнении с показателем годичной давности) и 0,5 млн в Новой Москве (минус 2,8%), подсчитали в компании «Миэль».
«Предложение жилья в Москве беспрецедентно огромно, а с учетом проектов, планирующихся на следующий год, будет еще больше», — подчеркивает Калюжнова. Так, уже сейчас запущено несколько крупных проектов по редевелопменту, например, бывших территорий завода «Серп и Молот» и ЗИЛа, промзон в Марьино и Грайвороново на юго-востоке Москвы.
Рынок сегодня затоварен, избыток предложения наблюдается в большинстве крупных городов России, говорит гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко: «Например, в Новосибирске за последние два года объем предложения вырос более чем вдвое, в Екатеринбурге — в два раза, в Петербурге и Ленинградской области — на 60–70%». В других городах-миллионниках, в том числе в Нижнем Новгороде, Самаре, Челябинске и Омске, годовой прирост предложения в части новостроек был не ниже 20–30%, добавляет Луценко.
3. Демпинг из-за бартера
В 2015-м подрядчики девелоперов стали чаще получать квартиры за выполненные работы в рамках взаимозачета, утверждает Сагирян из компании «РКС-Девелопмент». «Получив квартиры, они выставляют их на рынок с дисконтом в 15–25%», — объясняет он.
Такое бывает, но все же массового характера не носит, считает Воронин из ФСК «Лидер»: «Чтобы не допустить демпинга, мы договариваемся с подрядчиками о реализации квартир через наше агентство недвижимости». «Крупным девелоперам такая схема, конечно, невыгодна, поэтому в Подмосковье она встречается лишь фрагментарно, но все еще часто в регионах», — добавляет Лобжанидзе из компании «Бест-Новострой».
Примерно в 11% случаев на рынке жилья покупателем выступает юридическое лицо, в 2014-м было 9%, говорит руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилл Холопик. В целом примерно 3–4% покупок — это расчеты с подрядчиками, добавляет он: «Конечно, в кризис количество таких бартерных сделок увеличивается. Получив квартиру, подрядчик, конечно, может распорядиться ею по своему усмотрению, но многие продают недвижимость через отделы продаж самих девелоперов. Это своего рода форма кредитования».
Из-за чего цены растут
1. Субсидирование ипотеки
От реализации самого негативного сценария рынок жилья спасла господдержка ипотеки, считают застройщики. В начале 2015-го ставки по ипотечным кредитам подскочили до 14–15% годовых, резко снизив спрос со стороны покупателей, использующих ипотеку: больше всего от этого пострадал масс-маркет, где доля ипотечных покупателей в общем объеме сделок достигала 40–50%. В перспективе трех-четырех месяцев рынок ждали бы кассовые разрывы, а следом за ними и массовые банкротства девелоперов, говорил гендиректор риелторской группы НДВ Александр Хрусталев.
Существенную поддержку рынку оказало подписанное 13 марта постановление правительства о субсидировании ипотеки, согласен представитель ГК «Мортон» Игорь Ладычук. Государство возмещает упущенную выгоду банкам, которые удерживают 12-процентную ставку по ипотеке; на реализацию программы из бюджета было выделено 20 млрд руб. Изначально предполагалось, что банки в течение года выдадут льготные кредиты на 400 млрд руб., но летом лимит был повышен до 700 млрд руб. На 1 декабря было выдано 173 тыс. таких кредитов на 309,2 млрд руб.
Не все квартиры могут принять участие в этой программе: речь идет о жилье стоимостью не более 8 млн руб. в Москве, Подмосковье и Петербурге, не более 3 млн руб. — в других регионах.
Программа рассчитана на один год, пока в Минфине считают, что продолжать ее «нецелесообразно».
2. Словесные интервенции
В течение 2015 года чиновники не однажды озвучивали предложения, которые могли бы привести к существенному удорожанию квартир в будущем. Например, на совещании у первого вице-премьера Игоря Шувалова в июле обсуждалась возможность полного отказа от схемы долевого строительства с 2020 года: это могло бы лишить покупателей возможности приобретать квартиры со скидкой на самой ранней стадии строительства — на этапе котлована.
Губернатор Московской области Андрей Воробьев был настроен серьезно: «Я поставил задачу, чтобы к 2018 году у нас вообще не было дольщиков».
«Еще два-три года назад при спокойном и планомерно растущем рынке среднее удорожание проекта от этапа котлована до этапа ввода в эксплуатацию составляло порядка 30–40%, а по отдельным, наиболее ликвидным проектам оно могло доходить и до 60%, — говорит Воронин из ФСК «Лидер». — Сегодня этот показатель находится в районе 25–30%». «Объем долевого строительства по итогам прошлого года составил 1,8 трлн руб., наша банковская система не готова заместить эти деньги», — рассуждал в интервью РБК президент ГК «Мортон» Александр Ручьев. В итоге от этой идеи власти отказались.
Позже Минстрой предлагал ввести обязательное страхование дольщиков на случай недостроя: эта мера, по мнению девелоперов, могла усложнить покупку жилья и привести к росту цен на квартиры. «Участники рынка пока не готовы к введению нормы о страховании дольщиков от недостроя, — сказал РБК федеральный чиновник, участвовавший в подготовке поправок в отраслевое законодательство. — Но к обсуждению этого предложения в парламенте могут вернуться позже».
3. Рост себестоимости
«Думаю, что застройщики будут банкротиться, но квартиры дешеветь не будут. Есть порог себестоимости. Как ты будешь снижать цену, если у тебя есть порог рентабельности?» — объяснял Ручьев из ГК «Мортон».
Строительные материалы за девять месяцев 2015-го подорожали на 10–20%, инженерное оборудование и отделочные материалы — на 20–40%, некоторые позиции, например кабель или сантехника, — на 69 и 45%, подсчитал Сагирян из компании «РКС-Девелопмент». «В регионах новостройки изначально возводятся с более низкой рентабельностью, чем в Москве и Подмосковье, — говорит он. — Они находятся в состоянии, когда уже, по сути, сошлись в одной точке и цены на квартиры и затраты на их строительство».
Изменения правил грузоперевозок (система взимания платы за проезд грузовиков разрешенной максимальной массой свыше 12 т по федеральным трассам начала работу 15 ноября 2015-го) может увеличить себестоимость строительства еще на 7–9%, об этом в конце прошлого года предупреждали члены Ассоциации застройщиков Московской области. В своем письме в Минстрой они обращали внимание, что негативное влияние на себестоимость окажет введение системы «Платон», а также ограничение предельной массы груза, перевозимого одним грузовиком. Чтобы избежать этого, следует освободить от нового дорожного сбора большегрузные фуры, перевозящие строительные материалы, предлагал гендиректор Urban Group Андрей Пучков.
Чего ждать от 2016 года
В наступающем году цены на квартиры продолжат снижаться, единодушны эксперты. В компании «ИРН-Консалтинг» прогнозируют, что средняя цена 1 кв. м во всех новостройках Москвы, расположенных между ТТК и МКАД, снизится к концу 2016-го до 185 тыс. руб., а в 2017-м — до 160 тыс. руб.
Уже к середине 2016-го самое популярное массовое жилье подешевеет в столице в среднем до 130 тыс. руб. за 1 кв. м, уверен Лобжанидзе из компании «Бест-Новострой»: основным фактором будет продолжающийся ввод новых проектов, только в первом полугодии — около 900 тыс. кв. м. «Новые проекты будут выводиться с дисконтом к рынку в 10–15%», — соглашается управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Крупнейшие столичные девелоперы действительно не намерены снижать объемы ввода. ГК «Мортон» уже четыре года подряд строит по 1 млн кв. м и сокращать темпы не планирует. Компании, сохранившие объемы строительства, смогут получить долю тех, кто будет их снижать, объясняет Ладычук. ФСК «Лидер» сохранит объем ввода на уровне 500 тыс. кв. м.
Спрос будет слабым, поскольку никаких фундаментальных причин для его роста нет, уверена Литинецкая. «В лучшем случае ситуация этого года сохранится», — соглашается Воронин из ФСК «Лидер». Существенно снизить спрос может отказ властей от продления программы субсидирования ипотечной ставки: тогда с рынка сразу могут уйти 20% покупателей, предупреждает представитель ГК «Мортон». «Но у рынка есть определенный предел по цене, ниже которого застройщики не опустятся», — добавляет директор департамента розничных продаж «Группы ПСН» Екатерина Тейн.
Готовые квартиры в новых кварталах
В разных районах Москвы и области
Квартиры в столице
с выгодой до ₽4,5 млн
Выгодные предложения
для семей с детьми
Видовые квартиры
в высотных башнях
Варианты с мебелью
и встроенной техникой
