Имя девелопера сегодня играет ключевую роль во всех секторах недвижимости

Фото: РБК

Российский рынок недвижимости в этом году отмечает свое 20‑летие. Датой рождения принято считать начало массовой приватизации жилья, занимаемого гражданами, которая началась после принятия закона о приватизации. О том, что произошло с того момента и кто больше всех повлиял на развитие рынка, вице-президент Capital Group — компании, по сути, родившейся вместе с российским рынком, — ВАЛЕНТИНА СТАНОВОВА рассказала корреспонденту РБК daily АНАСТАСИИ ДУЛЕНКОВОЙ.

Старт дан

— Каким был тот далекий девелопмент начала 1990-х?

— Как такового понятия «девелопмент» в те годы даже не существовало. В процессе приватизации были получены первые квадратные метры, появилось ощущение реального актива. Хотя «активом» их еще не называли. Это был товар, который можно было поменять или продать. Поскольку шел первоначальный этап накопления, рыночные отношения только устанавливались, о росте инвестиционной стоимости не думали, собственники в первую очередь задумывались о расширении своей площади или переезде в более престижные районы путем обмена квартир. И вот появлялись специалисты, готовые помогать в этом процессе. Первые риэлторы, возникшие 20 лет назад, вовремя сориентировавшись в ситуации, начали оказывать услуги по реализации квадратных метров.

В это же время рынок коммерческой недвижимости стали формировать активизировавшиеся директора заводов, руководители научно-исследовательских институтов. Наука и производство сокращались, площади пустовали, а руководство понимало: «У меня есть свободная площадь, и я могу сдавать ее в аренду». Вот так зарождение рынка коммерческой недвижимости и происходило.

— А какой была ваша первая сделка?

— Наши акционеры, изучившие опыт европейских стран, понимали, как развивался рынок недвижимости в Европе, Америке, и осознавали, что наша страна уже в ближайшей перспективе будет развиваться по тем же принципам и сценариям. Первой нашей сделкой на рынке недвижимости стала сдача в аренду международной компании IBM реконструированного особняка. Данная сделка намного опережала то, что происходило на рынке: это был структурированный долгосрочный договор, сопровождавшийся иностранной юридической компанией.

— Это какой год?

— Ровно 20 лет назад, 1993 год.

— Какие основные события в истории, законодательстве, политике были точками бифуркации на рынке недвижимости?

— Закон о приватизации — это первое, с чего началось развитие рынка. Дальше мощным стимулом стало принятие закона об инвестиционной деятельности. Он дал определения самим участникам девелоперского процесса — «застройщик», «инвестор». Помимо этого стали формироваться градостроительные нормы и правила, определявшие деятельность технического заказчика, квалификационные требования. Безусловно, мощным двигателем было принятие законов, связанных с землей, заключением договоров аренды на 49 лет, продажа московским правительством права аренды на 49 лет. На развитие цивилизованного рынка большое влияние оказывали приходящие в Россию западные компании, которые понимали, как они взаимодействуют с участниками рынка у себя дома, и хотели таких же понятных правил здесь.

В чем разница

— Каковы основные черты, которые отличают девелоперский продукт в самой ранней стадии, 10-, 20-летней давности?

— 20 лет назад люди стремились переезжать в так называемый премиум-сегмент, для которого был единственный критерий — местоположение. Все хотели на Тверскую, Патриаршие пруды, Остоженку. Это считалось эксклюзивным предложением, элитным жильем. Никаких требований к современным инженерным системам, кондиционированию, парковочным местам — об этом никто и не думал. В бизнес-классе 20-летней давности была важна площадь кухни, тип застройки (главное, чтобы не хрущевка), наличие лифта, этаж — не первый и, не дай бог, последний. Затем обеспеченные слои населения стали выбирать монолитные технологии, а не панельную постройку, задумываться о машино-местах, видовых характеристиках недвижимости.

— А сегодня?

— Сегодня квартира — это среда обитания, то есть концептуальное жилье, пустые квадратные метры перестают быть интересны конечному покупателю, концепция — ключевое слово, необходимое для успешных продаж. Обязательна благоустроенная домовая территория, детская площадка, внутренняя инфраструктура, детский сад поблизости, школа. Подземная парковка — это просто must-have. В люксовом сегменте к требованиям еще добавляют высокие потолки, центральную систему кондиционирования. Наш покупатель стал более требовательным, он хочет жить в определенной благоустроенной среде, в красивом современном здании, с продуманными планировками, видовыми характеристиками, для него немаловажно имя архитектора и девелопера. И, с нашей точки зрения, эта среда обитания должна быть предусмотрена везде, в любом классе жилья. В современном мегаполисе комфорт и удобство проживания не должны быть атрибутами исключительно центральных районов города.

— А требования к офисам как изменялись?

— Изменения глобальные. Если этот сегмент начинался с некомфортных помещений в НИИ, то сейчас требования арендаторов — это эффективная планировка, когда этаж с минимальным количеством колонн позволяет получить на 20% более эффективную рассадку, чем в аналогичных комплексах. Это удобное месторасположение и инфраструктура, благодаря которой работники имеют под рукой все необходимое и не тратят время после работы, чтобы доехать до спортзала, сходить в кино или сделать покупки. Имя девелопера, его деловая репутация сегодня играют ключевую роль во всех секторах и коммерческой, и жилой недвижимости.

— Как приходилось меняться девелоперам, чтобы соответствовать этим требованиям?

— Все верно, девелоперу обязательно нужно было меняться. Например, мы одни из первых создали свою управляющую компанию, осознав, что качественные услуги по эксплуатации и управлению — следующий по значимости фактор после имени девелопера и качества здания, влияющий на принятие арендатором решения об аренде.

Приступив к строительству первого жилого здания, мы начали создание собственного отдела реализации квартир. Для элитного жилья мы в том числе пользуемся услугами риэлторских агентств, но большая часть продаж осуществляется нашими риэлторами. Успех девелопера определяется профессионализмом служб, которые сопровождают все процессы, связанные с реализацией девелоперского проекта: от анализа перспективного участка для принятия решения о его приобретении, маркетингового продвижения до эксплуатации и управления построенным объектом.

— Если сравнить развитие рынка Москвы по состоянию на 2013 год, то, в вашем представлении, на сколько лет регионы отстали от столицы?

— Боюсь, что мы не очень большие эксперты в развитии региональных рынков недвижимости. Но могу одно сказать, отставание действительно есть. В нашей стране Москва — это эпицентр концентрации бизнеса, денежных средств, деловой активности, покупательского спроса, что и двигает рынок недвижимости вперед.

Рынок дозрел

— Куда рынку дальше двигаться? Какие законодательные пробелы остались?

— На сегодняшний день то, что происходит в Москве на рынке недвижимости, по большому счету не так сильно отличается от рынка развитых стран. Москва в отчетах многих международных институтов, которые исследуют объемы рынка недвижимости, размеры заключающихся сделок, развитие арендных отношений, инвестиционную привлекательность рынка недвижимости в России и странах Европы, занимает первые позиции. То есть уже можно констатировать зрелое состояние столичного рынка. Усилия сегодня нужно направлять на развитие нормативной базы, определяющей взаимоотношения города и инвестора: при выделении участков под застройку, при разграничении участия инвестора и города в строительстве сетей, при определении стоимости земельного участка, в зависимости от обременений, накладываемых на инвестора. К примеру, при реализации проектов в Новой Москве девелопер не может прийти строить в чистое поле. Соответственно, должны быть определены правила — кто инвестирует в инженерные сети, как к ним подключается девелопер, хватает ли имеющейся мощности для этого — и, в случае готовности инвестора инвестировать вперед, нормативная законодательная база, определяющая, каким образом зачитываются его инвестиции.

— Новая Москва сильно повлияла на рынок столичной недвижимости? Вы сказали, что рынок Москвы в целом сформирован…

— Участники сформированы. В «старой» Москве есть огромное количество промзон — порядка 30% всех земель, допускающих эффективное землепользование. И это перспективный пласт для работы девелоперов, для развития. Плюс ветхое жилье — в самом центре города есть разрушающиеся особняки, которые требуют где-то реставрации, а где-то сноса и нового строительства. В пределах Третьего кольца и за ним есть огромные микрорайоны, которые планируются под переселение.

— Новый закон о расчете налога на торговые и офисные площади исходя из кадастровой стоимости будет каким-то знаковым для рынка?

— В общем-то, это тренд. Здесь вопрос в корректности рыночной оценки стоимости недвижимости, от которой будет рассчитываться налог. С точки зрения арендных отношений и сейчас многие компании учитывают налог на имущество в ставке аренды. Москва уже утвердила перечень объектов на 2014 год, по которым будет уплачиваться налог от кадастровой стоимости. Capital Group, в частности, будет уплачивать налог по новой стоимости по комплексу «Город столиц» в «Москва-Сити». По некоторым небольшим помещениям, площадью менее 5000 кв. м, будет сохранен прежний порядок расчета налога.

— Многие говорят о том, что арендодатели не смогут поднять ставку из-за того, что рынок почти насыщен и арендаторы могут переехать куда угодно, где более низкие ставки, поэтому у девелоперов снизится маржа из-за этого налога. Вы эту точку зрения разделяете?

— Я не думаю, что, находясь в современном, комфортном, удобно расположенном офисном здании, уверенно чувствующая себя компания захочет переезжать.