Чтобы дороги не были дороги
Как стало известно РБК daily, заместитель гендиректора MR Group Андрей Кирсанов разработал схему, которая удешевит для девелоперов строительство дорог к своим объектам и последующую передачу их городу. Сейчас кроме инвестиций в сами дороги застройщики несут и другие затраты, в частности, платят налог на дарение в размере 13%. Предложение топ-менеджера MR Group, входящей в Клуб инвесторов Москвы, уже направлено в Москомстройинвест. Но коллеги девелопера сомневаются, что избавление от лишней налоговой нагрузки станет достаточным стимулом для строительства дорог за свой счет.
Согласно схеме Андрея Кирсанова, между городом и девелопером заключается соглашение, по которому застройщик финансирует проектирование и строительство двух объектов — основного (коммерческого) и дополнительного (инфраструктурного). Последний и есть тот участок дороги, который девелопер строит или реконструирует за свой счет. Главное отличие новой схемы от инвестиционного контракта в том, что для заключения такого соглашения земля должна быть у девелопера в собственности или долгосрочной аренде, объясняет представитель MR Group.
Сегодня, чтобы подарить городу дорогу, инвестор должен не только оплатить ее строительство, но и понести дополнительные расходы. «Сейчас у инвестора есть два варианта — пожертвовать деньги в дорожный фонд, чтобы город сам построил дорогу, или за свой счет построить дорогу, а потом ее подарить городу. В обоих случаях приходится платить дополнительные налоги, в частности, на дарение в размере 13%», — пояснил РБК daily Андрей Кирсанов.
«Дарить можно с прибыли, — напомнил он. — То есть затраты на строительство дороги облагаются еще и налогом на прибыль (базовая ставка 20%) и НДС (18%)».
Увязывая строительство дороги и коммерческого объекта, девелопер обосновывает затраты на строительство инфраструктуры «необходимостью реализации коммерческого объекта», то есть налог на прибыль, дарение и НДС уплачивать не нужно, говорит Андрей Кирсанов.
MR Group — одна из первых компаний, которая предложила Москве за счет собственных средств профинансировать часть работ по расширению Кронштадтского бульвара и Головинского шоссе, а также устройство проезда между ними общей стоимостью до 250 млн руб. В этом районе девелопер возводит многофункциональный комплекс «Водный». Сейчас компания готова провести строительство и реконструкцию улично-дорожной сети в рамках возведения МФК «Савеловский Сити» на ул. Складочная.
«Для нас на этом объекте даже не было другого варианта, кроме как самостоятельно построить дорогу, — поделился опытом г-н Кирсанов. — К нашему участку в 5 га ведет узенькая дорога, и если не сделать транспортную развязку, то продать построенные площади проблематично».
Сейчас проект соглашения, подготовленный топ-менеджером MR Group, отправлен в Москомстройинвест вместе с заключением Клуба инвесторов. В случае одобрения предложенного варианта компания готова заключить соглашения по двум проектам — «Савеловский Сити» и «Водный».
В Москомстройинвесте оперативно предоставить комментарий не смогли. Однако ранее в интервью РБК daily глава комитета Константин Тимофеев заявлял, что правительство хочет, чтобы инвесторы не ограничивались только своими подъездами и проездами, но и участвовали в строительстве развязок и дорог городского значения.
Однако коллеги MR Group по Клубу инвесторов не уверены, что новый механизм расшевелит застройщиков. «Не думаю, что освобождение от уплаты НДС при сдаче объекта значительно скажется на повышении интереса девелоперов к развитию новых проектов, — отметила директор департамента управления активами группы ПСН Татьяна Тикова. — Но, безусловно, это сможет помочь снизить финансовую нагрузку на застройщика. Ведь ни для кого не секрет, что строительство дорожного полотна весьма затратная часть и порой приводит к значительному удорожанию проекта в целом».
Директор отдела исследований рынка CBRE Валентин Гаврилов считает предложенный подход логичным и рациональным, при этом согласен, что вала активности инвесторов в дорожном строительстве ожидать не стоит. По его оценкам, самостоятельное строительство дороги увеличивает стоимость 1 кв. м до 10%. «Чем больше размер бизнес-центра, ниже категория и меньше длина дороги, тем незаметнее будут такие инвестиции в общем бюджете проекта. Например, для среднего бизнес-центра площадью 20 тыс. кв. м и 1 км дороги третьей категории речь будет идти о расходах порядка 3—4% продажной стоимости объекта. Дорога первой категории увеличит эту величину до 7%», — пояснил г-н Гаврилов.
