Ипотека для конкурентов
В России может появиться новый инструмент межбанковского рынка — кредитование под залог ипотечных закладных. Заместитель гендиректора АИЖК Марина Малайчик уверена в успехе проекта: банкам нужны деньги для выдачи новых ссуд, а у агентства есть опыт выкупа закладных и гарантии сделок.
Давно и активно общаясь с финансистами по поводу других проектов агентства, чиновница хорошо знает ситуацию в ипотечном кредитовании. «Подобные схемы реализуются за рубежом. Идея витала в воздухе», — говорит г-жа Малайчик. Она уже ведет переговоры с потенциальными участниками новой программы.
«У банков есть ранее выданные кредиты, появляются новые. Нужна ликвидность для выдач, и желательно на достаточно комфортных условиях», — так она описывает импульс для разработки нового предложения. По словам чиновницы, АИЖК имеет компетенции по оценке и выкупу ипотечных портфелей, а также по их сопровождению: «Агентство может определенным образом снизить риски кредитора». Она поясняет, что крупные банки будут предоставлять финансирование более мелким участникам рынка.
Банк-кредитор будет выдавать банку-заемщику ссуду, при этом залогом будут ипотечные закладные — так заместитель гендиректора АИЖК описывает примитивную схему нового инструмента. Главная функция агентства в этой схеме — гарантия выкупа залога в случае, если банк не сможет расплатиться со своим кредитором. «Краткосрочная ликвидность нужна для накопления стандартных пулов ипотеки, которые потом можно секьюритизировать», — поясняет г-жа Малайчик.
Сейчас агентство занимается работой с уже накопленными объемами ипотечных кредитов у банков и других организаций, которые выдают жилищные займы. Но сложность заключается в том, что фондирование нужно уже на первом этапе работы на ипотечном рынке. Если же рефинансировать ссуды по каким-либо причинам не удастся, банку придется держать на балансе долгосрочные кредиты на 10—20 лет — это один из факторов, замедляющих развитие ипотеки в России.
Занимаясь господдержкой ипотеки, АИЖК старается как можно более точно понять, какие услуги могут быть востребованы рынком, а какие нет. По словам Марины Малайчик, уже есть желающие поучаствовать в проекте с обеих сторон — и кредиторы, и заемщики. «Для отработки «пилота» нам пока не нужен массовый спрос, но очень надеемся, что результатами «пилота» заинтересуются и смогут воспользоваться многие участники рынка», — прогнозирует чиновница. Сейчас идет отработка типовой документации и схем взаимодействия с учетом мнений потенциальных партнеров агентства.
Ход переговоров с АИЖК по поводу участия в новом проекте подтверждает вице-президент банка «Петрокоммерц» Сергей Постнов. «Такие сделки менее затратны по сравнению с другими видами ипотечного фондирования», — говорит он. По словам г-на Постнова, банк в новом механизме может выступать в разные периоды как заемщиком, так и кредитором — это будет зависеть от спроса и предложения участников.
«Пока нет точных параметров программы, сложно говорить однозначно, но участие в качестве первичного кредитора рассмотреть было бы интересно», — отмечает первый зампред правления Банка жилищного финансирования Игорь Жигунов. По его словам, банкам-партнерам новый механизм даст понимание параметров фондирования, поможет четче формировать свою программу продаж жилищных кредитов. Более системно решается вопрос с ликвидностью под будущие ипотечные сделки, указывает финансист. Об интересе к новой программе агентства также рассказала советник председателя правления банка «Интеркоммерц» Елена Речкалова.
АИЖК планомерно занимается «популяризацией» альтернативных способов рефинансирования ипотечных кредитов, замечает начальник управления кредитования физических лиц банка «Глобэкс» Александр Галкин. «Это очень правильная стратегия, так как один оператор, каким бы крупным он ни был, не может удовлетворить потребности всего рынка», — полагает банкир.
АИЖК также рассматривает вариант организации нового типа сделок с привлечением механизма РЕПО (операции проводятся с условием обратной купли-продажи ценных бумаг), добавляет Марина Малайчик. Но сейчас есть некоторые законодательные ограничения, мешающие внедрить такой тип рефинансирования.
