Бездомная торговля

Фото: PhotoXPress.ru

Владельцы квартир на первых этажах жилых домов в Москве опасаются, что не смогут больше переоформлять эти помещения в нежилой фонд: только при этом условии их можно выгодно продавать банкам, аптекам, магазинам и кафе. Процесс переоформления тормозят муниципальные депутаты, которые с апреля получили полномочия разрешать или запрещать изменение статуса помещений. По их мнению, торговля в бывших квартирах только мешает другим жильцам дома.

17 апреля этого года столичное правительство внесло поправки в регламент 2007 года по переводу жилого помещения в нежилой фонд (постановление правительства Москвы 186-ПП). Для переоформления квартиры теперь необходимо согласование совета депутатов того муниципального округа, где расположено помещение. На согласование у депутатов есть месяц, если в этот срок они не представят свою позицию в департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы, перевод жилого помещения в нежилое считается согласованным. Если депутаты выступят против перевода, осуществить его не удастся.

Процесс встал

Ежегодно в нежилой фонд в Москве переводится около 500 квартир, говорит топ-менеджер компании «Урса-Девелопмент», специализирующейся на таких помещениях. Прошлый год был рекордным, разрешения получили собственники 800 помещений, утверждает он. В департаменте жилищной политики и жилищного фонда Москвы вчера не смогли прокомментировать эти цифры. По данным аналитиков сайта «Квадрат», анализирующего московскую недвижимость, доход от сдачи в аренду нежилого помещения может оказаться в 6—7 раз выше, чем от сдачи обычной квартиры. Стоимость помещения при продаже также увеличивается до 40%.

С утверждением нового регламента переоформление квартир практически остановилось, сообщил собеседник РБК в «Урса-Девелопмент». Сейчас компания пытается получить разрешения для 50 квартир в Митине, Строгине, Северном Измайлове, Северном Чертанове, но получает отказы от депутатов муниципалитетов. «Возможно ли изменить их решения, мы пока не понимаем», — говорит он. Для «Урса» скупка и редевелопмент квартир на первых этажах — основа бизнеса. Именно для таких проектов компания создавалась в 2013 году группой УРСА Хачатура Мурадова. К началу этого года компания успела купить 150 квартир в основном на окраинах города, еще столько же помещений она взялась переоформить в нежилой фонд в интересах своих клиентов — всего 15 тыс. кв. м.

Начальник отдела офиса «Тургеневский» компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Зуйков также говорит, что добавление еще одной согласовательной процедуры сильно осложнило работу компании: непонятно, какие требования предъявят депутаты. «Некоторые ходят по домам и ищут недовольных и на этом основании отказывают в переводе», — рассказывает Зуйков. Сейчас у компании застопорилось примерно пять объектов.

Самые привлекательные с точки зрения перевода под коммерцию квартиры расположены в домах у метро в крупных спальных районах, отмечает руководитель отдела стрит-ритейла JLL Светлана Ярова. В основном эти помещения арендуют пищевые производители, розничные банки, салоны красоты, страховые компании, различные сервисы, цветочные магазины, рассказывает она. Обычно площадь перепрофилированного помещения составляет до 50 кв. м, говорит представитель «Урса-Девелопмент».

Директор департамента недвижимости «Евросети» Игорь Дубин считает, что чаще всего компания арендует именно жилые квартиры и бывшие универмаги, но качественных помещений именно этого типа недостаточно. Только 10% предлагаемых для аренды площадей отвечают требованиям ритейлеров, говорит Дубин.

По данным JLL на первый квартал 2014 года, обеспеченность жителей столицы качественными торговыми площадями крайне низкая — всего 311 кв. м на 1 тыс. москвичей. Для сравнения, в Варшаве на 1 тыс. человек приходится 699 кв. м отведенных под торговлю помещений, в Стокгольме — 655 кв. м.

Меха вместо хлеба

В 2011 году мэр Москвы Сергей Собянин говорил, что решить проблему с обеспеченностью горожан магазинами шаговой доступности власти намерены именно за счет объектов торговли на первых этажах домов. В том числе предполагалось, что магазины на первых этажах заменят ликвидированные в 2010 году ларьки и палатки. Правда, речь шла в первую очередь о домах-новостройках, а уже существующими магазинами в домах он был недоволен. В том числе в одном из своих первых интервью на посту мэра Собянин недоумевал, почему магазины на первых этажах домов торгуют мехами и ювелиркой, а не колбасой, молоком и хлебом.

Депутат совета депутатов района Печатники Максим Мотин говорит, что в прошлом году ему и его коллегам удалось убедить мэра усложнить процедуру перевода помещений в нежилой фонд. По его словам, проблема «захвата» первых этажей обсуждалась на совещании депутатов с Собяниным летом 2013 года.

После вступления поправок в силу совет депутатов Печатников (в него входит 15 народных избранников от района) успел рассмотреть только один проект перевода квартиры в статус нежилого помещения: собственник хотел открыть магазин непродовольственных товаров в доме на улице Шоссейная, 4. Этот проект был приостановлен, так как выяснилось, что жильцы дома не были в курсе предполагаемых изменений, рассказал Мотин.

Депутат считает, что в большинстве случаев помещения на первых этажах домов коммерческие фирмы занимают с нарушениями. Поскольку при открытии банков, магазинов, кафе и других предприятий требуется задействовать придомовую территорию, являющуюся общей собственностью жильцов, перевод квартиры в новый статус необходимо согласовать с соседями. Их согласие нужно зафиксировать в протоколе общего собрания жильцов — эти документы часто являются грубыми подделками, утверждает депутат.

В итоге жильцы страдают, уверен Мотин: «Какое-нибудь суши-кафе подключается к вентиляционной системе дома, и неприятные запахи идут в квартиры. Особенно не везет обитателям вторых-третьих этажей — после появления козырька прямо под окнами их квадратные метры могут подешеветь сразу на 5—10%. Кроме того, вместо газонов под окнами там появляются дорога и парковка».

Мотин считает, что проблему недостаточного количества магазинов в спальных районах можно решить, например, законодательно предусмотрев наличие коммерческих площадей в строящихся многоквартирных домах, но старые строения лучше не переделывать.