Утром — ключи, вечером — деньги
Минстрой обсуждает с застройщиками отказ от самой популярной сейчас схемы продажи жилья — по договорам долевого строительства. По этой схеме строители большую часть денег на возведение дома сразу получают с будущих владельцев, почти не вкладывая собственных средств. Министерство считает, что они могут претендовать лишь на 10% стоимости недостроенных квартир. Но в этом случае покупатели лишатся возможности приобретать жилье на ранних стадиях строительства с большой скидкой.
Сегодня купить квартиру в строящемся доме можно двумя способами: став дольщиком или членом жилищного кооператива. В обоих случаях покупатель становится соинвестором строительства, принимая на себя инвестиционные риски. Девелоперы рассказывают, что в среднем вкладывают в проекты около 10% собственных средств, еще 20% занимают в банках, а остальное получают от дольщиков. Например, в Москве примерно 80% жилья продается по договорам долевого участия, говорит глава Москомстройинвеста Контантин Тимофеев.
Как стало известно РБК, Министерство строительства и ЖКХ предлагает застройщикам отказаться от этой схемы. Об этом говорится в письме, которое Минстрой в начале апреля разослал девелоперам, новую схему предлагается обсудить.
Само министерство полагает, что финансирование жилищных проектов за счет дольщиков должно смениться проектным финансированием банков. Сумма задатка от будущего владельца не должна превышать 10% стоимости квартиры. До ввода дома в эксплуатацию запрещается полная или частичная оплата покупаемого жилья. Девелопер должен будет передать квартиру покупателю не позже, чем через три года со дня заключения договора.
Задаток, предполагает министерство, поступит на «специальный номинальный счет в банке». В свою очередь, банк, в котором открыт такой счет, будет обязан контролировать, чтобы застройщик тратил эти деньги по назначению, то есть на строительство конкретного дома.
Если после завершения строительства дольщик откажется выкупать квартиру, застройщик вправе оставить задаток себе. Если же застройщик не выполнит свои обязательства по строительству дома, он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере, пишет Минстрой.
Такая система, по мнению министерства, позволит минимизировать риски граждан. Ведь в России сейчас насчитывается порядка 80 тыс. обманутых дольщиков, а объем совокупных обязательств перед ними превышает 40 млрд руб. Для застройщиков Минстрой видит плюс в том, что компании смогут снизить затраты на страхование своей ответственности перед дольщиками, предусмотренное 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Долевое строительство было узаконено в 2004—2005 годах, когда был принят и вступил в силу закон 214-ФЗ. По нему привлекать средства граждан стало возможным лишь после получения всей необходимой для строительства разрешительной документации. До этого действовали преимущественно вексельные схемы, что привело к появлению большого числа обманутых соинвесторов. В дальнейшем закон несколько раз менялся, ужесточая требования к застройщикам. Последние поправки начали действовать с 1 января 2014 года: застройщиков обязали страховать свою ответственность перед дольщиками одним из трех способов: в страховой компании, через банковскую гарантию или путем вступления в Общество взаимного страхования.
Возможность принятия более жестких мер, регулирующих прямое вовлечение граждан в стройку и, соответственно, снижающие их риски, попросил проработать первый вице-премьер Игорь Шувалов, это произошло в прошлом году на профильном совещании с участием представителей администрации президента и застройщиков, уточнил представитель секретариата первого вице-премьера.
Президент группы компаний «Мортон» и председатель Общества взаимного страхования Александр Ручьев знает о письме Минстроя. Он отмечает, что предложенная министерством схема может привести к удорожанию жилья для покупателей более чем на 15%, так как они, по сути, лишаются возможности сделать покупку с большой скидкой на начальной стадии строительства. Разница между ценой квадратного метра на этапе котлована и на этапе, когда дом сдан в эксплуатацию, в среднем составляет 25—30%. Речь идет о значительной экономии, учитывая, что средняя стоимость квадратного метра в готовом жилье экономкласса в Москве, по данным irn.ru, достигает 4,8 тыс. долл.
«Если девелопер сможет получить деньги от покупателей только после ввода объекта в эксплуатацию, для него это станет серьезным препятствием, которое, скорее всего, приведет к удорожанию строительства и отразится на конечной цене продукта», — говорит и президент группы ПСН Максим Гасиев.
Заместитель министра строительства и ЖКХ Александр Плутник призывает не пугаться раньше времени. «Продажи на стадии строительства никто отменять не собирается, — подчеркивает он. — Но нам необходимо продумать механизм защиты от тех компаний, которые, понимая, что им не дадут кредит в банках, привлекают средства у граждан». Нововведения, по его словам, могут заработать в 2018 году.
Начальник управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка Антон Павлов считает, что банки вполне готовы работать по описанной министерством схеме. По его словам, для банков привычен контроль над застройщиками, ведь они кредитуют их и работают с ними по ипотечным программам. Директор по корпоративному бизнесу МДМ Банка Анатолий Максаков уверен, что необходимо отказываться не просто от долевого строительства, а от продажи квартир в неготовых домах. Это увеличило бы конкуренцию среди девелоперов и, как следствие, улучшило качество строительства и исключило бы риски для граждан. «Финансированием на стадии строительства занимались бы банки или частные инвесторы», — говорит Максаков.
У девелоперов могут возникнуть проблемы с получением таких значительных кредитов, прогнозирует управляющий директор управления по работе с предприятиями строительного комплекса Альфа-банка Наталья Бочарова: «Финансировать 90% проекта для банков — большой риск».
