Железный занавес для девелоперов
Особый путь развития России, о котором самобытные философы и политики твердят с XVII века, похоже, обрел свои черты на отечественном рынке недвижимости. Неутихающий финансовый кризис оставил наших девелоперов без западных денег. Сегодня практически все кредитные сделки с застройщиками осуществляют крупнейшие российские банки. В прошлом году они вложили в недвижимость более 13 млрд долл.
Западные банки сократили финансирование российских девелоперов, утверждают представители финансовых институтов. «До кризиса 2008 года в России присутствовало много иностранных банков, крупных игроков, это и громадные немецкие банки, и российские «дочки» западных банков — UniСredit, Raiffeisen, BSGV, Nordea, Intesa, — говорит старший банкир Европейского банка развития и реконструкции (ЕБРР) Лейла Уразбаева. — Сейчас не осталось практически никого, они либо закрылись, либо сильно сократили свои программы».
В 2012 году портфель десяти крупнейших банков, кредитующих отечественных девелоперов, вырос на 13,5 млрд долл., именно столько новых денег банки направили в недвижимость, подсчитала директор департамента корпоративных финансов Jones Lang LaSalle Наталья Тишендорф. По ее данным, на долю иностранцев приходится лишь 15% этого портфеля: российские кредиторы сегодня доминируют. Это Сбербанк, ВТБ, ВЭБ, Альфа-банк, Газпромбанк и Банк Москвы. Лидером по приросту портфеля недвижимости стал Сбербанк, отмечает г-жа Тишендорф. На его долю приходится более половины названных сделок.
Пик сделок российских девелоперов с западными банками пришелся на 2007 год. Тогда, по словам г-жи Уразбаевой, кредиты давались на семь — максимум десять лет. В 2013—2014 годах они подходят к завершению. «Теперь западные банки будут разбираться со своими портфелями: либо рефинансировать, либо отдавать их российским коллегам, — говорит старший банкир ЕБРР. — Я думаю, большинство отдаст». По мнению экспертов, эта тенденция дала о себе знать в прошлом году: названные 13,5 млрд долл. стали результатом перераспределения старых кредитов между иностранными и российскими банками.
Отечественные игроки на это особо не жалуются. Напротив. Конкуренция среди банков выросла, так как контрагентов — участников рынка недвижимости стало меньше, сообщил на последнем финансовом форуме по коммерческой недвижимости старший вице-президент банка ВТБ Павел Косов. По его словам, в этом году у ВТБ установлены большие лимиты на недвижимость. «Если в кризис и посткризисный период мы мало смотрели на этот рынок, то теперь мы снова к нему поворачиваемся», — говорит директор департамента проектного и структурного финансирования Газпромбанка Петр Первухин.
По словам экспертов, сегодня кредитный рынок переформатировался в пользу заемщиков. Очередь из застройщиков в банки не выстраивается, клиент приходит к нам с двумя term-sheet’ами, отмечает г-н Первухин. В этих условиях кредиторы вынуждены самостоятельно искать клиентов. «К нам по своей инициативе обратились с коммерческими предложениями 15 банков из первой сотни», — констатирует президент ИГ «Покров» Николай Крайнов.
Эта финансовая активность, как и прежде, сконцентрирована в столичных регионах Москвы и Санкт-Петербурга. Лишь треть кредитного портфеля крупнейших банков осела в других регионах РФ, отмечает Наталья Тишендорф. По ее словам, еще более скромную статистику демонстрирует инвестиционный рынок: лишь 2% из 8 млрд долл. прямых инвестиций в недвижимость идут в провинцию. «Здесь мы видим большой девелопмент, но купли-продажи как таковой, инвестиционных сделок в регионах не происходит», — объясняет г-жа Тишендорф.
«На долю не Москвы приходится не более 15—20% кредитов нашего портфеля», — добавляет Павел Косов. Объем кредитов Московского банка Сбербанка составляет сегодня 190 млрд руб., сообщил вчера его председатель Максим Полетаев. В этом году Сбербанк планирует профинансировать строительство в Белокаменной 309 тыс. кв. м офисной недвижимости (лимит — 10 млрд руб.) и 837 тыс. кв. м жилья в Новой Москве (23 млрд руб.).
В региональном фокусе доминирует в основном девелопмент жилья и торговой недвижимости. «Здесь я не вижу потенциала для девелопмента бизнес-центров», — категоричен г-н Косов. По данным Jones Lang LaSalle, из 14 млн кв. м ритейла в России порядка 8 млн кв. м находится в провинции. «Нам нравится торговая история по всей России», — резюмировал соруководитель группы недвижимости отдела прямых инвестиций и спецпроектов «ВТБ Капитала» Алексей Козак.
