Эксперты: Ипотека в Москве "забуксовала"
Вряд ли популярность ипотечного кредитования повлияла на бурный рост интереса к покупке недвижимости. 10% не могут быть локомотивом остальных цен, связанным прежде всего с тем, что на рынке новостроек резко сократилось предложение. В какой-то мере повлиял и 214-й закон – о долевом строительстве, но основная причина в том, что в столице мало площадок, негде строить. Плюс к этому не хватает энергетических мощностей. И когда цены растут, многие используют недвижимость в качестве вложения средств, и, кроме того, нет достаточного налогообложения в этом секторе, что делает его еще более привлекательным для спекуляций. В целом по России тоже происходит рост цен на недвижимость, но не такой значительный. Поэтому в Москве отдельная ситуация, и для того чтобы рост цен хотя бы замедлился, надо увеличивать предложение. Прогнозировать, что в ближайшее время рост цен остановится, нет предпосылок, говорит Сергей Постнов, и если есть возможность, то надо или брать ипотеку, или просто покупать недвижимость. В более долгосрочной перспективе, считает эксперт, многое будет зависеть от того, как государство станет помогать территориям, готовить площадки под строительство. Потому что если на рынке увеличится предложение, то ипотека будет развиваться очень успешно.
Федеральные власти демонстрируют спокойствие и завидную уверенность в том, что ипотечное кредитование как одна из главных составляющих национальной приоритетной программы «Доступное жилье» развивается нормально. Так, по словам первого вице-премьера Дмитрия Медведева, к 2010 году в стране ипотечное кредитование увеличится до 415 млрд руб., и будет вводиться 80 млн кв. м. жилья в год. Но это в масштабах всей страны. Гораздо меньше оптимизма у столичных властей, для которых нынешняя ситуация на жилищном рынке, похоже, большая и неприятная неожиданность. Судя по нервным высказываниям некоторых московских чиновников, вполне возможно, приходит понимание, что одними упованиями на то, что «умный» рынок сам все утрясет, бешеные, неоправданно высокие цены не сбить. А риэлторы говорят, что осенью средняя стоимость квадратного метра в столице может достигнуть исторического значения в 4 тыс. долл.
Так, особое недовольство вызывает то, что почти половина всей строящейся в столице недвижимости скупается немосквичами для вложения капитала «на вырост» или последующей перепродажи, и конца «пирамиде» пока не видно. Правда, вопросы об административных или административно-рыночных мерах по ограничению ажиотажа чиновники предпочитают обходить стороной. Пока столичные власти снимают напряжение расширением строительства социального жилья для переселенцев из сносимых пятиэтажек, очередников, молодых семей и развитием системы так называемой социальной ипотеки, то, как считается, жилье горожанам обойдется по себестоимости. Ежегодный объем строящейся для социальной ипотеки недвижимости, по словам первого заместителя мэра Москвы Юрия Росляка, власти намерены довести до 200 тыс. кв. м.
Но это мало, и ясно, что без стимулирования коммерческой ипотеки не обойтись. Понимая, что есть предел финансовым возможностям у большинства клиентов (а об ипотечных программах объявили около 400 кредитных организаций), банки на месте не стоят, предлагая различные продукты. В частности, многие на рынке предложили кредит с нулевым первоначальным взносом. Скажем, с 3 июля 2006 года «Внешторгбанк Розничные услуги» не требует внесения первоначального взноса по ипотечным кредитам. Есть и другие предложения. Например, «Бинбанк» снизил ставки по ипотечным кредитам, предоставляемым в рамках программы «Покупка квартиры в Москве и Санкт-Петербурге», на 0,5-1% годовых по ссудам сроком на 11-15 лет и на 1,5-2% годовых по кредитам на 16-20 лет. Но эксперты полагают, что, несмотря на призывы и настоятельные рекомендации с самого «верха» понизить ставку ипотечного кредитования до 11%, в целом сильного понижения ставок не произойдет. Во-первых, влияет заметная инфляция, и к правительственным обещаниям уменьшить ее в будущем банкиры относятся осторожно. Второй фактор связан с валютными кредитами: ставки на Западе растут, и в этих условиях ожидать того, что у нас долларовые кредиты будут дешеветь, не приходится. Банки не могут работать с отрицательной маржой.
Между тем исполнительный директор первого российского ипотечного брокера - компании "Фосборн Хоум" Павел Рассказов не согласен с утверждением, что ипотека в России "забуксовала" из-за роста цен на недвижимость. По его словам, если в начале апреля - мае рост цен составлял порядка 20%, то сейчас он заметно замедлился и составляет всего 5%. Вместе с тем он признал, что определенные трудности на рынке недвижимости есть. Снять их, если не полностью, то частично, по мнению П. Рассказова, поможет развитие инфраструктуры ипотечного кредитования. Он пояснил, что под инфраструктурой понимается отлаженное взаимодействие всех участников ипотечной сделки, таких как банки, брокеры, риэлторы, страховые и оценочные компании, а также органов государственной регистрации прав. "Ведь на галопирующем рынке очень важны сроки совершения сделки – чем они ниже, тем ниже уровень пробуксовки ипотеки", - подчеркнул эксперт.
