Квартира с сюрпризом

Фото: Fotobank/Getty Images

Конституционный суд разрешит вопрос о том, имеют ли право родственники бывших домовладельцев жить в проданных домах и квартирах, если те реализовывались за долги. Власти намерены реформировать законодательство.

Вопрос о выселении несовершеннолетних жильцов из квартир, проданных за долги, был поставлен в четверг перед Конституционным судом (КС) жителем Санкт-Петербурга Адамом Богатыревым. В ноябре 2012 года он купил на публичных торгах трехкомнатную квартиру на улице Джона Рида за 3,8 млн руб. Бывшие собственники квартиры, супруги Сергей и Светлана Тарановы, не смогли вернуть долги за заложенную квартиру, и поэтому их жилье по решению суда было продано с торгов. Часть вырученных денег – 1,8 млн руб. – была взыскана по долгам, оставшиеся 2 млн руб. Тарановы получили на руки.

Ордер на шею

Но квартиру Богатырев получил с обременением: после заключения договора купли-продажи выяснилось, что в ней живет дочь Тарановых Ольга Гурьянова, а также ее муж и двое малолетних детей. Богатырев через суд потребовал выселить семью бывшего собственника из своей квартиры, но это ему не удалось. В октябре 2013 года Невский суд Санкт-Петербурга выселил только Тарановых и супруга их дочери, но отказался выдворить оттуда Гурьянову и ее дете​​й. Это решение признали законным суды вышестоящих инстанций.

На заседании Конституционного суда представители Богатырева Анна Ким и Валерия Романова поясняли, что квартиру на улице Джона Рида супруги Тарановы приобрели по ордеру в доме жилищно-строительного кооператива. В этот ордер тогда же была вписана их дочь. Теперь же, объясняли адвокаты, суды разрешили этот спор по аналогии с нормами Жилищного кодекса, регулирующим вопросы приватизации. Согласно закону члены семьи собственника приватизированного жилья имеют право на бессрочное проживание там, если они могли участвовать в приватизации, но сами отказались от этого (ст. 19 федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

На заседании суда заявители потребовали признать противоречащими Конституции положения этой статьи, а также признать незаконным ее расширительное толкование, которое распространяет касающуюся приватизированного жилья практику и на спор Богатырева и Тарановых. «Квартира была продана из‑за недобросовестного исполнения должниками договора займа, а теперь закон защищает их права в большей степени, чем права добросовестного покупателя. Тарановы сейчас все равно живут в квартире вместе с дочерью и внуками, говорят, в гости к ним пришли, к тому же они получили 2 млн руб.», – отметила Ким. «Получается, что Богатырев купил абсолютно неликвидную квартиру: несовершеннолетние дети вырастут и родят своих детей, и так будет продолжаться до бесконечности», – поддержала коллегу Романова. Они настаивали, что нарушено право собственности.

Право на залог

Представители Совета Федерации, президента и правительства заявили на заседании суда, что хотя саму оспариваемую норму они не считают противоречащей Конституции, но Гражданский и Жилищный кодексы в этом случае требуют изменений. Представитель президента Михаил Кротов отметил, что в конкретном деле прослеживается ряд других нарушений: покупателя должны были заранее уведомить, что квартира продается с обременением. А закон запрещает накладывать взыскание на имущество, если оно является единственным жильем должника, за исключением жилья, приобретенного по ипотеке.

«В сов​​етский период продажа на публичных торгах гарантировала, что продавец проверил сделку и продает вещь без обременения, – напомнил Кротов. – Но если продавец недобросовестно выполнил свои обязанности, то сделка должна быть расторгнута, но никакого права требовать выселения всех остальных ни у кого нет».

«Я выступаю за то, чтобы любое решение КС, вынесенное по этому делу, могло толковаться в пользу свободной ипотеки и залога. Чтобы не получилось, как в случае заявителя, когда банк или заемщик сегодня выдал кредит под квартиру, а завтра там кто‑то родился, и нельзя уже наложить на нее взыскание», – заявил представитель правительства Михаил Барщевский. Если эта практика будет легитимирована, то, по его мнению, банки перестанут выдавать кредиты, а люди перестанут покупать собственность на торгах.

После выступлений сторон и дополнительных вопросов судьи КС удалились для принятия решения. Обычная практика показывает, что для принятия решения высоким судьям требуется от месяца до полутора.