Общество , 06 мар 2013, 00:05

МКЖД отдадут банкам

Фото: ИТАР-ТАСС

Девелопментом 750 тыс. кв. м коммерческой недвижимости на трех десятках транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) Малого кольца Московской железной дороги (МК МЖД), по мнению правительства Москвы, должен заняться застройщик, подконтрольный Сбербанку или группе ВТБ. Таким образом инфраструктурная стройка обретет состоятельного девелопера, а тот в свою очередь — внушительный инвестпроект стоимостью около 73 млрд руб.

Согласно проекту развития МК МЖД, к 2016 году на Малом кольце появится 31 пересадочный узел. Их коммерческую инфраструктуру сформируют 750 тыс. кв. м недвижимости, сообщил руководитель департамента транспорта Москвы Максим Ликсутов. Оператором этого проекта является ОАО «Московская кольцевая железная дорога» (МКЖД, в паритете контролируется правительством Москвы и ОАО «РЖД»).

«Эта компания привлекает инвесторов — по каждому объекту или группе объектов», — говорит г-н Ликсутов. По его словам, желающих участвовать в проекте «пообъектно» много. Но город хочет одного партнера на весь объем МК МЖД. «Мы заинтересованы в привлечении крупного инвестора-застройщика, который взял бы на себя все ТПУ. Синергия комплексного подхода компенсирует слабую экономику отдельных узлов и выведет весь проект в плюс», — объясняют в МКЖД.

rbc.group

Помимо денег, по словам собеседников РБК daily, тут также возникает вопрос сетевого развития инфраструктуры кольцевой. «На 31 ТПУ нужна 31 одинаковая аптека, 31 одинаковое кафе и так далее, — объясняет Максим Ликсутов. — Мы хотим собрать пул сетевых арендаторов на конкретный профиль: на фарму один, на одежду другой, а они, в свою очередь, получат замкнутую и понятную сеть в проходных местах». Через три года МКЖД должна ежегодно перевозить более 250 млн пассажиров.

rbc.group

Оптимального партнера власти ищут среди крупнейших российских банков, владеющих девелоперскими компаниями. Этот пул сегодня формируют группа ВТБ и Сбербанк, контролирующие таких крупных застройщиков, как «Дон-Строй Инвест», «Галс-Девелопмент», ГК «ПИК», «Интеко».

«Мы не хотим особо работать с инвесторами-застройщиками, потому что за деньгами они все равно придут в финансовые учреждения. Мы хотим с ними договориться и совместно определить девелопера», — объясняет Максим Ликсутов. Но лучше, по его словам, пусть банк скажет, кто будет строить — «ВТБ Капитал» либо «Сбербанк Капитал».

Свою позицию чиновники объясняют масштабами проекта, «для которого не каждый девелопер сможет получить финансирование». Так, программа строительства в Москве 255 ТПУ оценивается столичными властями в 600 млрд руб. На долю МК МЖД приходится около 73 млрд руб. инвестиций.

Окупаемость этих проектов непосредственно связана с объемом коммерческих площадей в ТПУ — торговли, офисов, — но их избыточность может затруднить проходимость узлов, отмечает г-жа Никуличева. Приемлемый для инвесторов срок окупаемости — не более семи-десяти лет — обеспечивают площадки с паритетным распределением коммерческой и транспортной инфраструктуры, которая должна иметь высокую проходимость, объясняет управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. По словам начальника отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, любой девелопер и коммерческий банк нацелен на окупаемость в течение пяти-семи лет, которая в проектах МКЖД кажется недостижимой, поэтому для их реализации «логично привлечь госбанки».

Переговоры с контрагентами сегодня ведет ОАО «МКЖД». В этой компании не стали раскрывать детали возможного партнерства, так как «конкретные договоренности еще не достигнуты». В ОАО «РЖД» не ответили на запрос РБК daily.

Принадлежащие группе ВТБ и Сбербанку девелоперские компании отказались обсуждать возможное участие в проекте МКЖД, отправив за комментариями к своим бенефициарам. По мнению собеседников РБК daily, проект МКЖД достанется компании «ВТБ Капитал», которая ведет соответствующие переговоры с инициатором проекта. В этом инвестиционном подразделении группы ВТБ и Сбербанке вчера воздержались от комментариев.

Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) уже одобрила проекты 17 ТПУ на МКЖД. Шесть из них будут иметь офисы, склады и торгово-развлекательные комплексы общей площадью около 400 тыс. кв. м (см. РБК daily от 14.01.13).

Из 31 ТПУ менее трети имеет связь со станциями метро, и именно они будут интересны для развития, так как пассажиры поездов МКЖД не будут выходить в «чистое поле», а станут пересаживаться в подземку, говорит Юлия Никуличева. Так, по ее мнению, перспективными с точки зрения девелопмента являются ТПУ в районе «Москва-Сити», Кутузовского проспекта, площади Гагарина, шоссе Энтузиастов и Рязанского проспекта.