Приватизация земель завязла в бюрократическом болоте

Фото: Depositphotos

В июле текущего года премьер-министр Дмитрий Медведев заявил, что нужно готовиться к приватизации земельных участков. Многие земли сейчас вообще не используются, в том числе и принадлежащие министерствам и ведомствам. Таких лежащих мертвым грузом участков, владельцы которых - крупные федеральные структуры (Минобороны, Минсельхоз, РЖД и Российская академия наук), ни много ни мало 95%. И здесь, как и в случае с приватизацией госкомпанией, главной целью должно стать не пополнение бюджета, а эффективное использование земель в будущем.

Но скоро только сказка сказывается. Взять и в одночасье провести массовую приватизацию земель не удастся, к ней надо готовиться и готовиться серьезно. Какие проблемы при этом существуют, а также какие именно земли могут пустить с молотка, мы и попытались разобраться.

Раз ступенька, два ступенька...

А, собственно, что представляют из себя земельные активы? Здесь можно выделить пять категорий.

Первая - лесной фонд, составляющий большую часть госземель. Он, согласно действующему законодательству, приватизации не подлежит.

Вторая - те участки, которые предоставлены гражданам и юрлицам, но не на правах собственности, а на каких-то иных, например, на правах аренды. Такие земли де-факто являются частной собственностью, де-юро же - нет. Эти квазиправа, как отмечает директор департамента недвижимости Минэкономразвития Андрей Ивакин, мешают защите прав граждан и юрлиц, пользующихся земельными участками.

Третья - земли, предоставленные госпредприятиям и учреждениям. Это, по словам чиновника, "самый больной вопрос". Важно понять, насколько такие земли действительно необходимы государству.

Четвертая - просто земля, то есть то, что вообще не сформировано в виде земельных участков и не существует как объект недвижимости.

И, наконец, пятая - земельные участки, существующие в качестве объекта недвижимости, но при этом никому не предоставленные, свободные. Подобных насчитывается незначительное количество.

Соответственно, четыре последние категории как раз и представляют интерес с точки зрения их возможной приватизации. Но для передачи госземель в частную собственность необходимо разработать механизм выставления данных территорий на торги.

"Понадобится некая процедура, которая заставит органы власти выставлять земельные участки, находящиеся в собственности, на торги. Как можно быстрее и как можно раньше", - говорит А. Ивакин.

Кроме того, нужно разобраться с участками, которые находятся в собственности госучреждений, и предложить некий механизм, законодательный в том числе, изъятия таких земель. При этом чиновник отмечает, что "революции не будет". Власти будут предлагать некую эволюцию правоотношений, более совершенные механизмы.

Пятна на солнце

Однако изменения в законодательстве - это только полдела. Осуществлять приватизацию земель возможно лишь после пересчета кадастровой стоимости и утверждения территориального планирования, полагают многие эксперты.

Так, председатель Комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Олег Скуфинский указывает на то, что российский земельный актив находится сегодня не в достаточном выявленном виде и более половины земельных участков не имеют границ. Кроме того, существуют проблемы с оценкой земельного актива. "То есть, по сути, мы не обладаем знанием о том активе, которым хотим управлять, в том числе приватизировать", - объясняет он.

"Прежде всего, для оценки фонда земель необходимо проведение их комплексной инвентаризации и кадастрового учета в целях принятия стратегических решений о приватизации отдельных территорий и развитии на них жилищного строительства", - считает партнер Отдела налогового и юридического консультирования КПМГ в России и СНГ Ирина Нарышева. По ее мнению, отчасти данная проблема решается при помощи фонда РЖС, осуществляющего продажу с аукциона госземель, переданных в фонд. В рамках инвентаризации необходимо поставить на кадастровый учет, то есть фактически сформировать как объект права, те земельные участки, в отношении которых он не был осуществлен в соответствии с действующим законодательством, отмечает эксперт.

Таким образом, прежде чем передать в частную собственность земельный актив, нужно знать о нем все, от а до я. Это не должен быть непонятный кусок, который станет почвой для разногласий для будущих собственников из-за тех или иных неопределенностей.

Покупай - не хочу

Можно хоть завтра продать все до одного земельные участки, но дальнейшее их использование упирается в отсутствие правил землепользования и застройки. Если правил нет, значит, принимается индивидуальный акт по каждому участку со всеми вытекающими поборами, говорит чиновник. Если нет проекта планировки, межевания, невозможно сформировать участки, а дальше начинается проблема подключения к инфраструктуре. Как тут не вспомнить, что в рейтинге Doing Business Россия находится на 178-м месте из 183-х по условиям ведения бизнеса в строительстве. Такое положение глава государства Владимир Путин назвал позорищем. "Невозможно мириться с тем, что на согласования, увязки, прохождение инстанций уходят годы. Издержки в конечном счете ложатся на граждан", - посетовал он. И вот уже поставлена цель к 2018г. почти в восемь раз сократить сроки получения разрешения на строительство. "Цифры такие, что аж дух захватывает", - сказал по этому поводу Д.Медведев.

Ну а пока власти работают над приближением к "фантастическим" показателям, ряд экспертов говорит, что нет и не предусматривается никаких механизмов защиты приватизированной земли. "Возьмет глава администрации района и отменит пункт постановления, разрешающий продажу. Особенно часто это происходит при смене главы", - отмечает заведующая лабораторией аграрной политики Института экономической политики имени Е.Т.Гайдара Наталья Шагайда.

Кроме того, сейчас процедура продажи земель непрозрачна, и важно, чтобы участки выставлялись на аукцион, указывает А.Ивакин. Так, сегодня участок под торговый комплекс в центре города можно получить вообще без торгов, по процедуре предварительного согласования места размещения объекта. Подобная ситуация, по словам чиновника, является очень странной. Притом, что участок где-нибудь в сельской местности, где нет электричества, под жилой дом надо получать на торгах. "Этот дисбаланс существует в законодательстве, и его надо решать", - заявляет А.Ивакин. И, конечно же, важно обеспечить прозрачность проведения таких аукционов и наличие четких критериев отбора победителя.

А между тем в Земельном кодексе...

Конституция РФ закрепляет право граждан иметь в частной собственности землю. Статьей 28 Земельного кодекса РФ предусмотрено право граждан приобретать земельные участки также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность, в аренду, а также в безвозмездное срочное пользование на срок не более чем один год. Приватизированы могут быть участки, которые не изъяты из оборота или оборот которых не ограничен. И хотя Земельный кодекс РФ был принят еще в 2001г., у многих граждан нет права собственности на участок, а есть право пожизненного наследуемого владения или постоянного землепользования.

Юрлица в большинстве своем тоже не спешат переоформлять права постоянного бессрочного пользования на право собственности. Парадокс? Да нет, российская реальность.

"Не секрет, что многие граждане, приобретя участок, сами начинают строить трансформаторные подстанции и дороги ремонтировать. Потом, когда их налогами начинают загружать, встает вопрос, а за что они эти налоги платят", - говорит О.Скуфинский. Эксперт отмечает важность реализации комплексного подхода, связанного с инфраструктурным обеспечением земельных участков, с возможностью ведения бизнеса, доступа к кредитным ресурсам. И, конечно же, в этом вопросе необходима внятная государственная политика.

"У нас весь Земельный и Градостроительный кодекс построен таким образом, что ты приди и попроси. И чиновник может согласиться, а может и не согласиться", - замечает Н.Шагайда. Степень бюрократических препон, которые вынужден преодолевать собственник, огромна. И не все готовы преодолевать эти круги ада.

Продажа земли затрагивает много интересов, а потому, по мнению эксперта, ее надо все-таки ограничивать, в отличие обычных товаров, продажа которых должна осуществляться свободно. В любом случае подход государства в вопросе приватизации должен быть хорошо взвешенным, надо четко понимать, зачем это необходимо. Ведь земля — это не просто земля, это богатство страны, основа жизни и деятельности человека.

Венера Петрова, РБК