Доступные улицы столицы

Фото: Олег Яковлев/РБК

Центральные улицы Москвы теряют арендаторов: в первом квартале больше всего пустующих площадей на Садовом кольце и Арбате. Уход из уличного ретейла торговцев и рестораторов привел к падению ставок в рублях на 20–25%.

Лидеры и аутсайдеры

Средняя доля пустующих площадей на основных торговых улицах Москвы в начале этого года продолжила расти. В первом квартале вакантность в столичном стрит-ретейле выросла с 8 до 9%, свидетельствуют данные консалтинговых компаний «Магазин Магазинов» и Knight Frank. Лидером антирейтинга можно назвать Садовое кольцо — здесь за три месяца количество пустых витрин увеличилось в 2  раза, с 5 до 10%. Так же быстро арендаторы съезжали с Арбата: здесь к началу апреля опустели 12% помещений стрит-ретейла. Это на 5 процентных пунктов больше, чем перед Новым годом, говорит аналитик компании «Магазин Магазинов» Юлия Ситникова. «В целом, из 16 главных торговых улиц Москвы, состояние которых мы анализируем, на десяти в январе–феврале этого года увеличилась вакантность, на трех осталась неизменной, а на трех даже снизилась — это Большая Дмитровка, Большая Бронная и Маросейка», — отметила эксперт.

В этих условиях арендные ставки в рублях падают. В среднем, собственники всех помещений на центральных улицах снизили рублевые ставки на 20% и более и пересмотрели схему расчета с арендаторами. Сейчас в договорах фиксируют месячную плату за все помещение, тогда как раньше прописывали стоимость квадратного метра в год, рассказали РБК опрошенные брокеры и консультанты. Согласно рейтингу «Магазина Магазинов», самой дорогой торговой улицей продолжает оставаться Столешников переулок. Но если в конце 2014 года максимальная стоимость аренды помещений популярного формата 150–200 кв. м здесь в отдельных случаях достигала 3 млн руб. в месяц, то весной цен выше 2,5 млн руб. уже не было (см. графику).

Продолжилось падение ставок аренды и в долларовом эквиваленте. По данным CBRE, максимальная ставка аренды помещений площадью 100–200 кв. м на главных торговых улицах Москвы снизилась с $8 тыс. за кв. м в год в начале 2014 года до $7 тыс. за кв. м в год в конце года. В первом квартале 2015 года этот показатель продолжил снижение и по итогам первого полугодия может составить порядка $6,5 тыс. за кв. м в год, а по итогам года — $6 тыс. за кв. м в год, констатировали аналитики компании.

«Собственники в стрит-ретейле не хотят переходить на процент от оборота, стремясь иметь стабильный доход, — говорит начальник отдела стрит-ретейла компании JLL Светлана Ярова. — Они согласны на рублевые договоры, но все чаще пытаются включить в них валютные поправки, чтобы иметь возможность скорректировать ставку в перспективе». Нередко также встречается схема step rent — постепенное ежегодное повышение ставки.

«Рублевые ставки снизились значительно, до 25% и более, — соглашается старший консультант департамента торговой недвижимости S.A.  Ricci Мария Вакурова. — Например, если раньше помещение площадью 250 кв. м, расположенное на Кутузовском проспекте, предлагалось в аренду в среднем за 65 тыс. руб. за кв. м/год, то сегодня его готовы отдать за 42 тыс. кв. м/год».

Сговорчивые арендодатели

Ситуацией на рынке сумели воспользоваться в первую очередь те арендаторы, которые раньше могли позволить себе снять помещение лишь на вторых линиях домов, в глубине районов. «Изменение коммерческих условий дало им возможность выйти на первые линии — например, на Садовом кольце — и открыть магазины, о которых они давно мечтали, но не могли поддержать ставку», — добавляет Ярова. В первую очередь это продуктовые магазины — например, «Покупай», «Магнолия», «Перекресток», «Дикси» и другие.

По словам представителя «Дикси» Екатерины Куманиной, в Москве на трафиковых магистралях исторически ощущается дефицит помещений, пригодных для размещения продуктового магазина. «Арендные ставки на них остаются относительно стабильными, тотального тренда снижения арендной стоимости мы не отмечаем, — говорит она. — А если говорить о менее востребованных помещениях малых и средних размеров, то спрос на них сейчас действительно снижается, и арендаторы проявляют большее дружелюбие по отношению к крупным федеральным игрокам. С начала года мы отмечаем устойчивое снижение ставок (рублевых) на подобные помещения».

Кроме того, крупные игроки получили возможность большего выбора в связи с уходом ряда прежних арендаторов. Так, например, пончиковая Krispy Crème (ее развивает по франшизе Novikov Group) открылась на Кузнецком Мосту вместо съехавшего ювелирного магазина Pandorа, а на Смоленской площади — вместо салона МТС, где также открылось другое кафе Новикова — «Прайм». На проспекте Мира, д.122, место съехавших в конце прошлого года нескольких обувных сетей занял «Детский мир». «Наша компания рассматривает уличные помещения для открытия новых точек гораздо реже, чем площади в профессиональных торговых центрах, — отмечает заместитель генерального директора по развитию бизнеса ГК «Детский мир» Вячеслав Хван. — В данном случае решающее значение имело историческое расположение в районе проспекта Мира. В районе Алексеевский много лет назад находился детский магазин, поэтому район у местных жителей до сих пор ассоциируется именно с «Детским миром».

Арендные ставки с начала кризиса в среднем снизились на 30–50%, добавили в пресс-службе «Детского мира». При этом сеть заключает только рублевые договоры с фиксированным порогом. «Там, где не удается договориться с собственниками, мы уходим», — подчеркнули в сети. Так, например, во втором полугодии 2014 года сеть перенесла свой магазин в районе станции метро «Бабушкинская» в дом напротив, не найдя понимания у прежнего арендодателя.

Собственники помещений действительно в первом квартале этого года начали снижать арендные ставки, подтверждает владелец проекта «Чайхона № 1» Алексей Васильчук. Еще в декабре он говорил РБК, что арендодатели не хотят идти арендаторам на уступки и снижать ставки. «С тех пор ситуация поменялась: 95% арендодателей, с которыми мы работаем, готовы идти нам навстречу и снижать аренду, — комментирует он. — В рублях они скидывают до 50% либо переходят на процент с оборота».

Рестораны освобождают помещения

По оценке директора ресторанного консалтинга RestCon Андрея Петракова, арендные ставки для общепита с начала года упали на 10–15%. Иногда рестораторы договариваются с собственниками помещений об арендных каникулах: в течение тестовых двух-трех месяцев они вообще не платят за аренду. «Собственники понимают, что если бизнес у арендатора пойдет плохо и он закроет свой ресторан, и арендодатель может не получить прибыли в течение полугода, — говорит Петраков. — Ведь процесс поиска нового арендатора небыстрый. Поэтому, если ресторатор сможет обосновать, что ему действительно нужны арендные каникулы, собственники могут на это пойти». Правда, пока это единичные случаи, добавляет Петраков, однако до кризиса подобных прецедентов вообще не было.

Статистика, впрочем, противоречива: с начала года в Москве закрылось примерно 20–25% ресторанов, говорит владелец ресторанного консалтинга Buffet Group Владимир Воронский. Освободившихся помещений стало больше, конкуренция за арендатора обострилась, и арендодатели стали снижать ставки, говорит собеседник РБК. «Те, кто не выжил, ушли, дав дорогу молодым, — объясняет он. — Кризис — самое подходящее время для выхода новых форматов и концепций».

Новые помещения ищут не новые рестораторы, а те, кто хочет улучшить свои условия, не согласен Петраков. «Многие рестораны закрываются, помещения освобождаются, и рестораторы ищут, куда можно переехать на лучших условиях, — говорит он. — Причем спрос есть как на помещения в центре Москвы, так и на окраинах города».

Арендные ставки в рублях в магазинах с хорошим местоположением в Москве не снизились, говорит директор по интеграции и развитию форматов «Ленты» Максим Щеголев. «В  цене упали только неликвидные помещения, — согласен владелец сети салонов красоты «Моне» Александр Глушков. — Возможно, владельцы освободившихся помещений становятся более сговорчивыми и снижают аренду. В хороших локациях ставки остаются на том же уровне, что и раньше».

Переход на рублевые договоры аренды в 2015 году приведет к тому, что рублевые ставки в дальнейшем уже не будут резко повышаться или снижаться, считает Елена Ключарова из CBRE. В дальнейшем ставки в долларовом эквиваленте могут продолжить снижение, а вакантность расти, если потребительский спрос продолжит показывать ослабление либо рубль будет девальвироваться к доллару, добавляет она. После того, как упали ставки в долларах, в последнее время скорректировались также и рублевые ценники, отмечает директор направления стрит-ретейл в компании Knight Frank Виктория Камлюк. «Но некоторые арендаторы теперь пытаются блефовать, грозясь съехать в соседнее здание, — рассказывает она. — В таких случаях собственникам нужно быть осторожными: с одной стороны, можно не идти на все 100% требований арендатора, но стоит помнить, что найти нового в случае потери старого будет непросто».