Банки "очистят" строительный рынок и защитят дольщиков

Вступившие летом 2006 года в силу поправки в закон о долевом строительстве в полной мере не решают всех накопившихся в отрасли проблем. Потому ожидается новая порция поправок, согласно которым предлагается запретить застройщикам, напрямую привлекать деньги дольщиков, поставив между ними посредников в лице банков. Кредитным организациям и дольщикам такая схема должна быть выгодна, но вопрос в том, как отреагирует на новации строительный рынок. Нет уверенности, что на нем не начнется жесткий передел сфер влияния. Звучат даже почти апокалипсические заявления о том, что рынок недвижимости ожидает обвал, банки начнут заламывать проценты, и мало кто из застройщиков захочет пользоваться дорогими деньгами под жестким прессингом кредитных организаций.

Однако депутаты настроены оптимистично и решительно, считая своей главной задачей защиту интересов частных вкладчиков. Чтобы не допустить впредь «строительных пирамид» и чтобы не появлялись новые «горькие дольщики», которые сейчас митингуют и голодают, оставшись без денег и без жилья.

Российская специфика - долевое участие частных лиц в строительстве жилья останется нетронутым. Рынок нуждается в частных деньгах, это позволяет оттягивать избыточную денежную массу с потребительского рынка, снижать инфляцию, решая попутно острейшую жилищную проблему. Законодатели хотят реализовать схему, когда частный вкладчик - физическое лицо - приносит депозит в банк, и тот уже договаривается со строительной фирмой и кредитует стройку. «Тогда банк вынужден следить, чтобы его деньги, а не физлица, использовались так, как надо, - говорит первый заместитель председателя комитета Госдумы РФ по кредитным организациям и финансовым рынкам Павел Медведев. - И банк следующий рубль не даст, пока не проверит, что предыдущий был использован правильным образом. И тогда банк отдаст квартиры гражданам, а если что-то сорвется в отношении между банком и строителем, то банк будет должен человеку, и под присмотром Центробанка он деньги вернет».

Правда, эта схема требует того, чтобы и строители, и банкиры с ней согласились, чтобы они были заинтересованными участниками. Заставить их действовать как кукол, дергая за веревочки, абсолютно невозможно, считают депутаты. Диалог между парламентом, строителями и банкирами пока идет с переменным успехом. В целом есть понимание того, что существующий около полутора лет закон о долевом строительстве для рынка нужный, но он вышел в недоработанной редакции, с чем связаны принятые поправки в лице ФЗ №111 и ожидаемые новые поправки. В принципе, представители банковского сообщества говорят, что и в нынешней редакции закона могут комфортно работать. Так, нет солидарной ответственности, можно напрямую кредитовать застройщиков, появились варианты кредитования, в том числе, инвестиционные контракты, которые не предусматривались ФЗ №214. Хотя и тут есть недоработки, скажем, непонятно, почему этот инвестконтракт должен заключаться только между двумя юридическими лицами и не может передаваться в пользу физических лиц.

Но закон должен защищать интересы дольщиков, хотя ни в оригинальной редакции, ни в поправках в полной мере этого не достигается. Так, согласно закону, можно продавать дольщикам квартиры только после того, как оформлены земельные отношения, получена вся проектно-сметная документация, оформлены разрешения на строительство и опубликована проектная декларация. Можно поставить забор, продать «квартиры» и ничего не строить, это никаким образом законом не регулируется. Поправки же предлагают введение некого посредника, который будет отвечать за то, чтобы следить за целевым использованием средств, которые вносят дольщики именно в строительство. Впрочем, в рамках «старого» закона эта схема тоже предусматривалась, банки в любом случае обязаны контролировать использование кредитов. Но сейчас они наделяются полноценными правами с точки зрения контроля над средствами, сказал в эфире телеканала РБК в программе «Капитал» вице-президент «Внешторгбанка» Павел Косов.

Для дольщиков нововведения, по сути, стопроцентная гарантия возврата их средств – банк это серьезная организация, а не строительная компания-однодневка. Но, кроме вкладчиков, такая схема, конечно же, выгодна банкам – они получают полный контроль над строительством, деньги дольщиков, кредитование становится менее рискованной операцией. Эксперты отмечают, что, говоря о возможном спаде в отрасли, некоторые застройщики лукавят. Банки не заинтересованы здесь влиять на удорожание строительства при растущем спросе на недвижимость. Скорей, удорожание обуславливается другими причинами. Строительная отрасль в России и так «славится» огромным количеством «черных» неконтролируемых платежей, нецелевым использованием кредитных средств, низкой капитализацией компаний и т.д. Закон продекларировал, что инвестиции должны использоваться целевым образом, но если его никто не контролирует, значит, эта норма не работает. Если же денежные средства будут вноситься в банк, и он будет по графику финансировать строительство, то, соответственно, целевое использование денег на строительство будет лучше контролироваться. И поправки благотворно отразятся на безопасности инвестирования средств дольщиками и банком.

Кстати, в течение полутора лет действия закона не наблюдалось уменьшения числа строительных компаний, но если будут принятые новые поправки, то в этом секторе неизбежен передел и укрупнение, очищение рынка от сомнительных фирм, и тех компаний, у кого строительство непрофильная деятельность, но есть большое желание погреть руки на жилищном буме. Банки предпочтут работать с серьезными крупными застройщиками, которые готовы отвечать по своим обязательствам, что станет еще шагом к цивилизованности рынка. Все проблемы непрозрачного рынка банки, конечно, не снимут, но смогут снизить уровень коррупции, нецелевого использования средств, способствовать тому, чтобы на рынке работали строительные компании с большой капитализацией. Большинство банков готовы к новым формам работы, сложнее со строителями. «Мы считаем, что, с одной стороны, это обезопасит частных дольщиков, но, с другой, считаем, что есть другие способы обезопасить физических лиц и их вклады, - говорит президент корпорации Mirax group Сергей Полонский. - Безусловно, банкам интересно, чтобы все потоки пошли только через них, но это будет перекос, нигде в мире такого нет». Застройщики, впрочем, заявляют, что не видят для себя никакой угрозы. У предполагаемых законодательных инициатив есть свои плюсы и минусы, и их вполне можно обсуждать. Всегда должно быть наличие определенных альтернатив, которые регулируются, которые защищены, говорит президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева, но сведение всего к одной финансовой схеме кажется не совсем правильным.

Впрочем, нельзя исключать, что будет отставлена возможность для частных вкладчиков напрямую работать со строительной фирмой, минуя банк, но в этом случае всю ответственность за возможные риски они берут на себя. Другой путь – контроль рынка со стороны саморегулируемых организаций. Такие схемы существуют в развитых странах. Некоторое число компаний в качестве членов этой организации уже сами непосредственно отвечают своими деньгами за добросовестное или некачественное исполнение одним из участников своих обязательств перед дольщиками.

Есть другие альтернативы, например, в Англии контроль идет через адвокатские конторы, в других странах через нотариальные, хотя, пожалуй, в российских условиях, пока еще «диковатого» рынка, банки кажутся наиболее эффективным средством. Тем более, можно рассчитывать, что после принятия поправок процент кредитования строительства банками снизится. Некая тенденция к понижению стоимости кредитных денег возможна, считает Павел Косов, потому что будет несколько крупных игроков, которые хорошо зарекомендовали себя перед банками и перед рынком. Процентные ставки могут снизиться и вследствие конкуренции среди кредитных организаций в этом секторе.

Что касается жилищных сертификатов, специального вида облигаций, владельцы которых имеют право на получение от эмитента облигаций жилых помещений, что тоже снижает риски дольщиков, то, по словам руководителя юридического департамента управляющей компании «Арсагера» Евгения Чистилина, пока этот вид ценной бумаги только анонсирован в изменениях закона. Не прописан механизм реализации, индексации цены этой бумаги, механизм получения квартиры. Преимущество этого вида ценной бумаги, ее существенное отличие, например, от паев закрытого ПИФа недвижимости в том, что данную бумагу можно поменять на квартиру. Что пока нельзя с паями закрытого фонда недвижимости. Тем не менее, как сейчас работать с этим инструментом, банки не вполне понимают.