Промзоны пойдут под снос

Фото: ТАСС

Власти регионов скоро получат законный механизм изъятия земли и недвижимости в промзонах у собственников, не согласных с планами освоения этих территорий. РБК разобрался, как это будет работать.

​​​Ликвидировать «ржавые линзы»

Законопроект, пролоббированный столичными властями и крупным бизнесом, в конце апреля внесли в Госдуму депутаты-единороссы Ирина Белых, Николай Гончар и Надежда Школкина, следует из информации в электронной системе обеспечения законодательной деятельности. За месяц он уже прошел все стадии предварительного согласования и по решению совета Госдумы будет подготовлен к первому чтению в сентябре. Высокопоставленный источник в правительстве Москвы говорит, что столичные власти приложат усилия для его прохождения через парламент.

Согласно пояснительной записке, с помощью документа можно будет решить проблему территорий, которые раньше были промышленными, а теперь выведены из оборота и «сохраняются в неизменном виде посреди меняющейся городской среды, превратившись в «ржавые линзы». Их часто используют с нарушением законодательства и санитарных норм, добавляют авторы.

Для этого вводится механизм вовлечения всех собственников в процесс комплексного развития, говорится в документе. Последовательность такая: сначала с инициативой о комплексном развитии промзоны выступает одна из заинтересованных сторон. Это может быть муниципалитет, федеральные или региональные власти, собственники недвижимости, расположенной в границах промзоны, или «иные заинтересованные физические или юридические лица».

Далее утверждается концепция комплексного развития такой промышленной зоны и принимается решение о начале работ (в Москве это в компетенции столичного правительства). Это является основанием для обременения прав на недвижимость, расположенную в границах промышленной зоны, на собственников таких объектов возлагается обязанность принять решение о форме участия в комплексном развитии зоны и заключить соглашение об этом.

Уклонение собственника от заключения такого соглашение, невыбор формы участия, неисполнение или нарушение соглашения являются основаниями для изъятия земли или недвижимости для муниципальных нужд. Сообщить о предстоящем изъятии собственнику должны за пять месяцев. У него будет полгода, чтобы оспорить само это решение или его условия в суде. Но судебный спор по объему компенсации (она будет рассчитана независимым оценщиком) не будет препятствием для изъятия. По решению властей владельцам земель в промзонах взамен изымаемой может быть предоставлена земля в другом месте. Разницу в стоимости им компенсируют деньгами.

Москва не планирует изымать земельные участки в границах промзон, утверждает представитель департамента промполитики столицы. Законопроект будет стимулировать собственников использовать их по целевому назначению. Если этого не происходит, чиновники должны будут провести обследование территории и зафиксировать, сколько участков используются с нарушением. После этого может быть принято решение о комплексном развитии территории, причем собственникам будет предложено самостоятельно выбрать способ участия в проекте. И только если это не будет сделано, возможен механизм изъятия, причем не для госнужд, а для выставления на торги, отмечает чиновник.

Инициатива снизу

Сами владельцы активов в промзонах не возражают против такой схемы. Авторство инициативы принадлежит крупному бизнесу, говорит вице-президент по стратегии и управлению активами Группы ПСН Татьяна Тикова (компания, в частности, владеет частью промзоны Грайвороново). По ее словам, разработчиком закона выступил Клуб инвесторов Москвы совместно с Москомстройинвестом. Столичные власти готовы подписаться под этой идеей, подтверждает высокопоставленный источник в правительстве города.

Промзоны в нынешнем виде препятствуют развитию современных городов, а законопроект включит рыночные механизмы и даст инструменты для коллективного участия собственников в девелоперских проектах, утверждает Тикова, не исключая, правда, что небольшим предпринимателям новые порядки могут принести головную боль.

«Они сидят в промзоне уже несколько лет, занимаются своим небольшим производством, у них налажены поставки, сбыт, им не хочется все это менять, — рассуждает собеседница РБК. — Их вынудят вовлечь в оборот свой участок, но не факт, что у них есть деньги на перенос производства». Но надо постараться сделать так, чтобы закон учел интересы всех собственников, говорит она: «Закон еще будет иметь другие итерации, потому что сейчас, конечно, он достаточно сырой, его еще нужно дорабатывать».

В любом случае собственники получат компенсацию, говорит Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора MR Group, владеющей частью промзоны Фили). «Другого реально выполнимого способа решения проблемы развития территорий промзон нет», — считает предприниматель. По его словам, эти зоны — большой ресурс для развития, а те, кто приватизировал старые производственные здания, тормозят процесс и таких собственников в промзонах очень много.

Нашли время

Власти Москвы можно понять — промзоны надо приводить в порядок, рассуждает председатель московского отделения «Опоры России» Александр Жарков. Но, по его словам, власти забывают об интересах малых собственников, город начинает навязывать свою точку зрения бизнесу, да и «время сейчас не самое удачное для такого рода инициатив».​

Это, по словам Жаркова, подтверждается тем, что «Опору России» к обсуждению законопроекта никто не пригласил, а сейчас, во время кризиса, у бизнеса может не быть денег для инвестирования в какие‑либо проекты. «Если зашел крупный инвестор — получается, на всех остальных наплевать? Мы уже начинаем попирать базовые гарантии прав собственности, в том числе Конституции», — возмущается он.

Процедуры в законопроекте прописаны «довольно гуманные», возражает депутат Мосгордумы Сергей Зверев, председатель комиссии по градостроительству и землепользованию. Сам он в разработке документа участия не принимал, но знаком с ним и с тем, как проходили обсуждения на московских площадках. Сегодня в Москве уже есть утвержденные планировки по части промзон, где работа ведется по согласованию с собственниками, — их новый закон, скорее всего, не коснется, уточняет он.

Новый документ, по словам Зверева, в основном рассчитан на те зоны, где собственники не вкладывают деньги в развитие, а «разводят шанхаи». «Они сдают их под склады, под что угодно, выкачивают деньги с территории, не вкладывая туда ни копейки», — категоричен депутат. Он подчеркивает, что по закону собственник получит право участвовать в будущей реконструкции промзоны, но не исключает, что часть существующих объек­тов в некоторых зонах может пойти под снос.