Малоэтажка вместо небоскребов: как Нью-Йорк меняет подход к застройке

Мэрия Нью-Йорка меняет градостроительный подход в пользу мало- и среднеэтажных домов, вводя налоговые льготы для застройщиков. Благодаря этому в городе также пытаются сделать аренду жилья чуть более доступной

Малоэтажка вместо небоскребов: как Нью-Йорк меняет подход к застройке

• [00:11] Нью-Йорк уходит от строительства высотных многоквартирных домов в пользу среднеэтажных — тренд подтверждается удвоением заявок на такие проекты за год.

• [00:58] Причиной стала программа налоговых льгот для застройщиков за создание доступного жилья (так называемая 485-я льгота).

rbc.group

• [01:20] Застройщики получают долгосрочные налоговые освобождения в обмен на обязательство сдавать часть квартир семьям с низким и средним доходом по регулируемой ставке.

rbc.group

• [01:38] Строить дома с 6–99 квартирами по программе выгоднее всего; крупные комплексы (более 150 квартир) менее привлекательны с точки зрения льгот.

• [01:50] Регулируемая аренда рассчитывается индивидуально и не может превышать трети дохода арендатора; рыночная аренда в Нью-Йорке крайне высока — 3,5–4 тыс. долларов в месяц.

• [02:28] В планах мэрии — создать 100 тысяч доступных квартир за 15 лет: Нью-Йорк становится «городом для людей», а не только небоскребов.

Нью-Йорк, мегаполис, который у многих ассоциируется с высотным многоквартирным строительством, в последние годы отказывается от возведения «человейников» — высотных жилых зданий с большим количеством квартир. Как пишут американские СМИ, в этом году застройщики подали 21 заявку на строительство домов, в каждом из которых количество квартир не превышает 99. По сути, это среднеэтажные дома. Если сравнивать с российским опытом, то это примерно девятиэтажки на несколько подъездов, не больше.

Для сравнения: с 2008 по 2023 год таких заявок в Нью-Йорке ежегодно было около 10–13, так что рост составил примерно в два раза. Тренд на среднеэтажное строительство налицо — и это в городе, где земля, как известно, очень дорогая.

Как дорожает аренда в крупных городах России

Радио

Причина — в реформе, которую затеяли городские власти. Принятый недавно закон «Доступное жилье для нью-йоркцев», также известный как «485-я налоговая льгота», направлен на стимулирование строительства нового доступного многоквартирного жилья путем предоставления застройщикам значительных налоговых льгот.

Программа работает по принципу обмена: девелоперы получают многолетние (от 10 до 40 лет) освобождения от части налогов в обмен на создание доли квартир с регулируемой арендной платой для семей с низким и средним доходом. Выгоднее всего по этой программе строить дома с количеством квартир от 6 до 99; менее выгодно — если квартир более 150.

Часть квартир в новых домах, как уже было сказано, должна быть выделена в специальный фонд для социальной аренды со ставками ниже рыночных. Арендная плата не фиксирована: она рассчитывается индивидуально для каждого проекта и устанавливается так, чтобы не превышать примерно одну треть месячного дохода арендатора.

Рыночная аренда жилья в Нью-Йорке — одна из самых высоких в США. По состоянию на ноябрь 2025 года средняя арендная плата по городу составляет примерно 3,5–4 тысячи долларов в месяц за обычную квартиру. В рублях это 283–324 тысячи.
Для сравнения, в Москве средняя цена аренды квартиры по итогам третьего квартала, по данным Дом.РФ, составила 115 тысяч рублей в месяц.

В планах мэрии Нью-Йорка — построить около 100 тысяч квартир с доступной арендной ставкой в течение следующих 15 лет. Нью-Йорк становится не только городом контрастов и небоскребов, но и городом, который пытается сделать жилье более доступным.