Дефицит офисов в Москве: кто строит новые штаб-квартиры

• [00:01] В Москве зафиксирован дефицит офисных площадей для штаб-квартир крупных компаний, особенно в престижных деловых локациях. Средний размер сделки составляет 8,3 тыс. кв. м при аренде и 57 тыс. кв. м при покупке.

• [00:40] С 2024 года большинство сделок (78%) приходится на покупку офисов, а не на аренду. Ранее 68% занимала аренда. Ожидается, что до 2029 года 71% новых офисов будут продаваться, а не сдаваться.

• [01:15] За шесть лет совокупный объем сделок на московском офисном рынке достиг 8,6 млн кв. м, при этом почти 20% пришлись на крупные лоты под штаб-квартиры. Доля свободных качественных офисов — рекордно низкие 5,5%.

• [01:42] Крупные корпорации вынуждены идти на компромиссы: выбирать офисы со старой отделкой, в удаленных локациях или сервисные форматы, чтобы разместить штаб-квартиры.

• [02:14] Основной спрос на штаб-квартиры формируют государственный сектор, транспорт и логистика (около 60%), банки (13%) и ритейл (10%).

• [02:36] Крупные компании все чаще строят офисы сами. Среди примеров — национальный космический центр Роскосмоса, башня Wildberries в Москва-Сити, кампус Яндекса. Для лидеров рынка штаб-квартира становится стратегическим активом и инструментом репутации.

• [03:21] Крупные сделки последних лет: покупка РЖД 262 тыс. кв. м в Moscow Towers, Ростеха — 173 тыс. кв. м в «Ростех-Сити», ЦБ — 143 тыс. кв. м в Slava, Альфа-Банка — 77 тыс. кв. м в «Домников», структуры «Лукойла» — 50 тыс. кв. м в AFI2B. Крупных арендных сделок — единицы.

Москва столкнулась с масштабным дефицитом бизнес-центров, где крупные компании могут разместить штаб-квартиры. Небоскребов в Москва-Сити и других деловых локациях — на Белорусской или Павелецкой — перестало хватать, чтобы быстро разместить респектабельные офисы растущих российских корпораций. На это указывают данные Nikoliers, на которые стоит обратить внимание.

Что такое штаб-квартира? Это всегда большой офис: минимум один целый этаж в бизнес-центре, а еще лучше — отдельностоящее здание. С начала года средняя площадь сделок под штаб-квартиры в Москве составила 8,3 тыс. кв. м при аренде и 57 тыс. кв. м при покупке.

С 2024 года компании все чаще предпочитают покупать офисы. На такие сделки приходится 78%, тогда как до 2023 года ситуация была обратной — около 68% приходилось на аренду. По прогнозам Nikoliers, тренд сохранится. До 2029 года в Москве планируется ввести 4,3 млн кв. м офисов, и 71% из этого объема будет выставлено на продажу.

Есть и другая показательная цифра: за последние шесть лет совокупный объем сделок с офисами в Москве составил 8,6 млн кв. м, из которых 19%, или 1,6 млн кв. м, пришлось на крупные лоты под штаб-квартиры.

Сегодня доля свободных качественных офисов — всего 5,5%. Ранее показатель находился на уровне 6–8% и выше. В условиях ограниченного предложения, особенно площадей от 3–5 тыс. кв. м, крупные компании все чаще вынуждены соглашаться на компромиссы: аренду офисов со старой отделкой под последующий ремонт, выбор децентрализованных локаций или использование сервисных офисов. 

Каким компаниям сегодня нужны штаб-квартиры, объясняет партнер Nikoliers Игорь Темнышев:

«Раньше лидировали банки и IT, а в последние годы первое место занимает госсектор, транспорт и логистика. В 2024–2025 годах эта тенденция только укрепилась. Вместе этот сегмент формирует порядка 60% всех сделок. Банки дают примерно 13%, ритейл — около 10%».

Дефицит крупных офисных блоков привел к тому, что многие компании начали строить штаб-квартиры самостоятельно.

«Крупные компании активно возводят офисы сами. Пример — национальный космический центр Роскосмоса площадью около 250 тыс. кв. м. Еще пример — башня Wildberries в Москва-Сити высотой 400 метров. Или кампус Яндекса на Воробьевых горах, который фактически стал гибридом штаб-квартиры и городского квартала. У крупнейших игроков штаб-квартира — это уже стратегический актив, инструмент развития компании, бренда и команды», — отметил Темнышев.

По данным Nikoliers, в 2024 году РЖД приобрело 262 тыс. кв. м в Moscow Towers, Ростех — 173 тыс. кв. м в комплексе «Ростех-Сити», Центробанк — 143 тыс. кв. м в Slava, Альфа-Банк — 77 тыс. кв. м в бизнес-центре «Домников». В 2025 году одна из структур «Лукойла» купила 50 тыс. кв. м в AFI2B на Белорусской. За это время была заключена лишь одна крупная арендная сделка — Х5 арендовала 46 тыс. кв. м в бизнес-центре Dubinin Sky.