«Красные флаги» опасной сделки: как не остаться без квартиры и без денег

• [00:07] В России нарастает волна возврата проданных квартир по решению судов: сделки с пожилыми продавцами признают недействительными, если выявляется давление мошенников или если продавец проходит процедуру банкротства.

• [01:00] Основной юридический риск для покупателя — банкротство продавца в течение года после сделки: любые операции могут быть отменены, даже если покупатель действовал добросовестно.

• [05:30] Судебная практика сегодня чаще становится на сторону продавцов, особенно если психолого-психиатрическая экспертиза выявляет недееспособность. Добросовестность покупателя в таких случаях не учитывается.

• [07:05] Риэлторы советуют обращать внимание на «красные флаги»: долги продавца, его возраст, изоляция родственниками, срочность и сомнительные обстоятельства сделки.

• [10:32] Для максимальной защиты покупателя рекомендуют страхование титула; дополнительные меры — медицинское освидетельствование продавца перед сделкой.

• [14:15] Госуслуги и Росреестр фиксируют факты, но не защищают от оспаривания сделки: ключевые риски — банкротство и мошеннические действия после купли-продажи.

В России участились случаи, когда суды возвращают проданные пенсионерами квартиры из-за того, что сделка якобы была заключена под влиянием мошенников. В итоге покупатели недвижимости, которые сделали все для проведения честной сделки, очень часто остаются и без денег, и без жилья. Эту проблему активно обсуждают как минимум уже две-три недели.

Феликс, сталкивались ли вы с такими случаями? В чем суть?

Феликс Альберт, руководитель корпоративного университета сети «Самолет Плюс»
Суть очень простая. Собственник квартиры действительно под давлением и под влиянием, прямо скажем, не самых хороших людей продает недвижимость с целью перевода им денег. Его каким-то образом убеждают — будь то добровольно или под шантажом — перечислить деньги от проданной квартиры на счет злоумышленников. Сейчас это получило огласку, но проблема не сегодняшнего дня, она появилась гораздо раньше.

Вот я держу в руках решение суда от 16 апреля 2024 года. Уже больше года назад Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) удовлетворил исковое заявление (не будем называть в эфире персональные данные) о признании недействительным договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств. Ситуация точно такая же, как и с Ларисой Долиной: продавец реализовал квартиру ради того, чтобы перечислить деньги мошенникам. После того как он перевел деньги, оформил банкротство физического лица и обратился в суд с требованием признать сделку недействительной. Прямо целый «букет»: банкротство (а это сегодня основной риск потери права собственности) и перевод денег мошенникам, что по нынешним временам суд нередко трактует как смягчающее обстоятельство.

А если пенсионеры или продавцы сами мошенники, или тех, кого суд может признать мошенниками? Бывают же случаи, когда одной из сторон сделки выступают пенсионеры, договор купли-продажи заключается с соблюдением всех требований, однако после получения денег продавец, тот самый пенсионер, обращается в правоохранительные органы или в суд с иском о признании сделки недействительной. И тогда…

Это аналогичная ситуация. Сейчас неважно, сам он является мошенником или сделал это под влиянием мошенников, — суть и последствия те же. Фактически сегодня суд часто становится на сторону такого, скажем так, недобропорядочного собственника, и покупатель остается и без денег, и без квартиры. Это риск, который вдруг получил большую огласку, хотя он был всегда. Еще раз: это может быть и не влияние мошенников — человек сам подает на банкротство после того, как получил деньги, как-то их перераспределяет. Неважно, даже если он действительно вернул долги, но при этом остался должен больше, чем получил, и объявил банкротство. А по закону все сделки, которые были совершены в течение года (а в некоторых случаях и более) до объявления банкротства, почти автоматически признаются недействительными.

Вы сами, как риэлтор, сталкивались с такими случаями?

Я как риэлтор сталкивался с попытками таких случаев. Мы пришли смотреть квартиру девушки, у которой в процессе проверки обнаружили общую сумму долгов больше 3 млн рублей, и к ней на тот момент уже были поданы исковые заявления. Стоимость квартиры превышала 10 млн рублей. То есть понятно, что от продажи такой квартиры она потенциально закрывала эти долги. Но это только те проблемы, которые мы увидели.

То есть долги — это сразу такой красный флаг?

Да, это основной «красный флаг» на потенциальное банкротство или нецелевое распоряжение деньгами. И это может быть не только долг по бизнесу. Я сталкивался с ситуациями, когда были долги, например, по коммуналке — несколько сотен тысяч рублей. И при этом человек стоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. При том, что якобы он три года «чистый», но долги свидетельствуют о том, что «дело пахнет керосином». И такую квартиру точно не стоит покупать без специальных методов защиты. Они сейчас есть.

Сейчас нет единообразной практики, когда суды встают либо на сторону продавца, либо на сторону покупателя, решения бывают разными.

В вашей практике есть наблюдения, на чью сторону они встают чаще?

Сейчас чаще не на сторону покупателей, к сожалению, а на сторону продавцов, которые распоряжались деньгами. Как будто включается некий механизм защиты такого собственника от мошенничества, хотя, с моей точки зрения, этот механизм не всегда оправдан.

Я правильно понимаю, что такие покупатели остаются и без жилья, и без денег?

Да. Покупатели остаются и без жилья, и без денег.

Василий Неделько, управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры»
Что касается того, в каких случаях суды становятся на сторону покупателя, а в каких — продавца, имеют значение два существенных фактора. Первый — это судебная психолого-психиатрическая экспертиза, которая проводится в рамках разбирательства. Если она показывает, что продавец не осознавал последствия своих действий, то есть, можно сказать, был в невменяемом состоянии, суды применяют статью 177 Гражданского кодекса РФ и однозначно расторгают сделку. При этом совершенно неважно, насколько добросовестным был покупатель, насколько он предпринял разумные меры предусмотрительности, чтобы проверить, свободна ли воля продавца на продажу квартиры.

Если экспертиза говорит, что он, хотя и осознавал последствия своих действий, но заблуждался относительно мотивов или находился под обманом, тогда суды применяют статьи 178 и 179 ГК РФ. И опять же, в большинстве случаев мы видим, что не так важно, проявил ли покупатель разумную предусмотрительность, все ли он проверил перед тем, как совершить сделку. Поэтому, если есть такая психолого-психиатрическая экспертиза в суде либо есть уголовное дело, в большинстве случаев суд становится на сторону продавца.

«Красные флаги» перед покупкой

Я бы хотел продолжить разговор про «ред флаги». Родственники, второе-третье поколение у того самого пенсионера на сделке — это «ред флаг»?

Феликс Альберт
Не столько родственники, сколько сама личность продавца. Если это очень пожилой человек, одинокий человек, если его кто-то плотно опекает… Неважно, родственники это или те, кто так себя представляют, но это плотная опека. Зачастую к такому пожилому человеку не очень-то подпускают, и коммуникация идет через этого молодого родственника.

Если мы видим, что родственник продавца, допустим, сидит в тюрьме, уехал за границу или о нем вообще ничего не известно?

Если мы о нем ничего не знаем, то у нас нет контроля над ситуацией и нет возможности вовремя поднять «красный флаг».

Но такие случаи ведь есть?

Есть, но это как раз можно и нужно выяснять.

Говорят, риэлтор должен это делать. Как вы это делаете?

Да, конечно. Мы берем так называемую архивную выписку обо всех, кто был прописан в этой квартире когда-либо, и проверяем их дальнейшую судьбу. Например, у меня только что прошла сделка, где за одну сделку до нас мы увидели пять или шесть прописанных человек. Это была пятикомнатная коммуналка. Нам важно было удостовериться, что все владельцы этой коммуналки купили то, что хотели, переехали и не были выписаны в места лишения свободы или «в никуда». Только после этого мы сказали «окей» на эту сделку, убедившись, что все было «кошерно» еще до той сделки, до тех собственников, у которых мы покупали. Это «раскапывание» информации и глубокая аналитическая работа.

Понятное дело, что еще занижение цены может быть признаком плохой сделки.

Оно может быть мотивированным или немотивированным. Мотивированное — это, например, когда собственник купил квартиру недавно за условные 15 млн рублей, а продает сейчас за 20 млн. В этой ситуации можно сказать, что это мотивировано: он таким образом пытается сэкономить на налогах. Я не говорю, что это законно, но это понятно с его точки зрения. А может быть немотивированным: «Ой-ой, нам срочно нужны деньги прямо здесь и сейчас, давайте сделку завтра-послезавтра». Такое давление, как правило, свидетельствует о том, что дело нечисто.

У нас был случай, когда прямо на сделке нам подсунули так называемый переклеенный паспорт. Это немного наивный способ, но, если бы люди были без защиты, без агента и без юриста, они могли бы этот момент не заметить и пропустить.

Как обезопасить себя

Я покупатель, пришел на «вторичку», и пенсионер продает квартиру в «сталинке». Что делать?

Феликс Альберт
Давайте начнем с максимальной защиты, а потом перейдем к минимальной. Максимальная защита — это страховая компания, страхование титула. Оно гарантирует, что даже в случае потери недвижимости страховая компания выплачивает ее полную стоимость. Сроки страхования бывают разными. Как правило, все мошеннические или оспариваемые действия происходят в первый год после покупки такой квартиры, этого достаточно, но защиту можно расширить до десяти лет.

Дальше — по убыванию. Если мы видим, что собственник пожилой или у нас есть сомнения… Продавец может даже стоять на учете в психоневрологическом диспансере — это само по себе ни о чем не говорит. Важно, отдает ли он себе отчет в своих действиях в момент сделки. Для этого на сделку приглашается специальный врач-психиатр, который проводит освидетельствование прямо в момент подписания договора купли-продажи. Как правило, это происходит у нотариусов.

Но обычно же просто приносят справку.

Это следующий по убыванию уровень защиты сделки. Если продавцу 70–80 лет и мы видим, что он «состоит на учете» или «состоял на учете» в прошлом, то освидетельствование будет почти в 100% случаев. Бывали случаи, когда человека госпитализировали, чтобы проверить, действительно ли он в ремиссии и вышел из-под диагноза.

Феликс, мы с вами занимаемся эйджизмом. Не только пенсионеры участвуют в этих схемах, есть и молодые продавцы…

Чем старше мы становимся, тем ниже порог критического мышления. Это биология так работает, к сожалению. Это не дискриминация по возрасту.

Василий Неделько
Еще недавно я бы сказал, что психологическое освидетельствование в уважаемом государственном учреждении, таком как Институт им. Сербского, где освидетельствование проходит сразу у двух специалистов — у психолога и у психиатра, — является достаточно надежным инструментом, который помогает избежать сделки с продавцом, находящимся под влиянием мошенников. К сожалению, уже известны случаи, когда, несмотря на то что продавец прошел освидетельствование в Институте им. Сербского, сделки все равно оспаривают.

Есть и судебный прецедент, когда в Санкт-Петербурге человек прошел освидетельствование в психиатрической больнице им. Кащенко, которая специализируется на таких случаях. Тем не менее суд счел возможным сделку расторгнуть, заявив, что психиатр не учел всех факторов и его заключение судебно-психиатрическая экспертиза не может принять во внимание.

Так что, безусловно, именно психологическое освидетельствование, а не справка из психоневрологического диспансера, и освидетельствование у двух врачей — психиатра и психолога — резко повышает надежность сделки, особенно если оно проводится непосредственно перед самой сделкой.

А с помощью инструментов Госуслуг и Росреестра можно как-то обезопасить сделку?

Феликс Альберт
Никак. Все эти государственные сервисы просто фиксируют состоявшийся факт.

А если я за своего родственника беспокоюсь, что он может оказаться в такой ситуации?

Можно поставить в МФЦ запрет на совершение сделки в ваше отсутствие. То есть ни по доверенности, ни дистанционно, без вашего участия, сделку провести нельзя. Но мы же говорим о том, что все современные мошеннические действия и «прецедент Ларисы Долиной» заключаются не в том, что человека не было на сделке. Она как раз была, и поставила собственноручную подпись, поэтому такая защита не сработает.

Эта мера была придумана, когда люди испугались электронно-цифровых подписей. А сегодняшняя волна мошенничества — про другое. Люди поняли, что электронную подпись взломать и подделать сложнее, чем подпись на бумаге. Поэтому сейчас опасения связаны не с электронной сделкой, не с дистанционной сделкой и даже не с доверенностью, которую нотариус может проверить через реестр.

Сегодня все риски связаны именно с оспариванием сделки после того, как она уже произошла, — либо в результате банкротства, либо в результате мошеннических действий. Это два ключевых риска, которые формально не закрываются никакими проверками.

И последний вопрос про роль и статус риэлтора. Какую ответственность он несет?

Любой бизнес несет ответственность в рамках тех доходов, которые он получил, или в рамках своего уставного капитала. Есть ответственность по комиссии и ее возврат в случае, если потом возникли проблемы. Ровно по такому же принципу работает почти любой бизнес.

Единственная действительно финансовая защита, которая существует, — это страховая компания. До тех пор, пока она сама не обанкротилась. Но за последние 10–15 лет, вероятно, не было прецедентов банкротства крупных страховых компаний, поэтому сегодня это основная страховка и основная гарантия.

Агент в этой системе выступает как расследователь, почти как частный сыщик. У меня были прецеденты, когда мы, например, ездили на кладбище и проверяли, что действительно есть этот усопший и есть такая могила, потому что это был единственный способ убедиться. Или отправляли запросы во все ЗАГСы города Москвы, чтобы удостовериться, что там не было других наследников и других людей. Это занимало полтора месяца, много времени, нервов и денег, но тем не менее это и есть работа частного детектива.