«Эффект Долиной» и вторичный рынок: что происходит с ценами и спросом
• 01:22 Бюджеты: сколько стоят типовые квартиры в Москве
• 02:56 Тренд: стагнация цен и дефицит предложения
• 03:48 «Эффект Долиной»: возврат к глубокой проверке объектов
• 05:33 Региональная картина: Воронеж, Тюмень, Нижний Новгород, Петербург
• 09:42 Спрос в 2025 году: минус 20% и частичное восстановление
• 11:57 Почему не растет предложение и чего ждут собственники
• 13:50 Прогноз на 2026 год и ключевая роль ипотечной ставки
Цены и «эффект Долиной» на вторичном рынке Москвы
Что с ценами на вторичку в Москве? Они упали?
Александр Москатов, управляющий директор агентства недвижимости «МИЭЛЬ», офис «Сущевский»
Это вопрос, который нам задают клиенты — и не только клиенты — почти каждый день. Нет, цены на вторичку в Москве не упали. Первая половина года была достаточно сложной. Крайней точкой стали май–июнь, когда со спросом было совсем трудно. Затем ситуация начала разворачиваться. Если подводить итоги года, то сегодня витринные цены на вторичную недвижимость в Москве прибавили примерно 5–7%.
В масштабах всего города сложно говорить о средней цене: она виртуальна и мало о чем говорит. Но все же — на что ориентироваться? Сколько в среднем стоит жилье в Москве?
Если говорить об однокомнатной квартире в относительно современном жилом комплексе, это уже 14–15 млн рублей.
Под «современным» вы имеете в виду дома 2000-х годов и моложе?
Даже более поздние. Что сегодня хотят купить? Современный жилой комплекс, в идеале — с ремонтом, чтобы можно было сразу заехать. Это 15 млн и выше. Такие сейчас цены.
Можно ли в Москве купить квартиру за 9 млн? Да, можно. Даже, возможно, за 8,5 млн. А за 5 млн? Нет, за пять — нельзя. Это будет квартира хрущевских времен, девятиэтажка на окраине. Такое возможно.
Самый распространенный тип жилья в Москве — это девятиэтажки, так называемые брежневки 1970-х годов. В них, допустим, двушка 45 метров. Какие там цены?
Около 12 млн рублей. Двухкомнатная квартира в девятиэтажке стоит дешевле, чем полноценная однокомнатная квартира в современном доме.
А дома 1990-х годов, например серии П-44Т?
Зависит от района. В спальных районах однокомнатная квартира будет стоить 12–13 млн рублей. Важный момент: за последние два года стоимость ремонта стала значительно влиять на цену квартиры — до 20%. Сделать ремонт в однушке сегодня, с техникой и мебелью, — это около 2 млн рублей.
Какой в целом тренд по цене квадратного метра?
Год был парадоксальный. С одной стороны, спрос упал примерно на 20%. С другой — цены не снизились. Почему? Потому что рынок жил в условиях дефицита предложения: продавцы не торопятся расставаться с недвижимостью. Основной тренд — стагнация. Рост витринной цены на полпроцента в месяц — это существенно ниже инфляции. Цена на вторичке фактически стоит, медленно ползет вверх.
Но медленнее инфляции?
Да. Примерно в два раза медленнее.
«Эффект Долиной». Что он означает для рынка вторички?
Во-первых, покупателям напомнили о важности глубокой проверки объекта. Когда-то в начале формирования рынка это было нормой, потом об этом забыли. Сегодня каждый второй покупатель спрашивает: кто продавец, какая у него ситуация, сколько ему лет, куда он выезжает, проверяли ли объект.
То есть приходят и первым делом спрашивают про Долину?
Не про Долину конкретно, но тема звучит постоянно. Проверки стали глубже, вопросов больше — и это новая реальность рынка.
Конкурирует ли вторичка с первичкой сегодня?
Это разные рынки, но конкуренция есть. Если у человека есть 5 млн рублей, на вторичке квартиру не купить. А на первичке — можно, через рассрочку или ипотеку. Но если есть почти вся сумма, вторичка часто выигрывает: в одном и том же комплексе квартира от физлица может быть дешевле, чем у застройщика.
Цены на вторичное жилье в регионах
Наталья Колесникова, президент РГР, Воронеж
В Воронеже рынок вторичного жилья в 2025 году демонстрирует умеренный рост. Средняя цена квадратного метра — 110–115 тыс. рублей, рост за год — 7–8%. Самые дорогие районы — Центральный и Ленинский, самые доступные — Левобережный и Советский.
Светлана Власова, член Национального совета РГР, Тюмень
Спрос и предложение стабильны. Цены за год снизились примерно на 15%. Средняя цена — около 115 тыс. рублей за квадратный метр.
Мария Воронцова, вице-президент РГР, Нижний Новгород
Спрос активный, особенно в конце года. Дешевые варианты быстро разбирают. Однушки в старом фонде — от 4 млн рублей, в более новом жилье — от 6–7 млн.
Игорь Горский, вице-президент РГР, Санкт-Петербург
Рост цен за год — около 11%. Средняя цена квадрата — 230–260 тыс. рублей. В спальных районах — от 195 тыс., в Петроградском — более 500 тыс. рублей, в отдельных локациях — до 1 млн.
Спрос на вторичку в Москве
Что происходит со спросом?
Александр Москатов, управляющий директор агентства недвижимости «МИЭЛЬ», офис «Сущевский»
По данным Росреестра, в 2025 году спрос снизился примерно на 20%. Первое полугодие было провальным, во втором спрос частично восстановился — за счет сезонности, небольшого снижения ставки и общей адаптации рынка.
Каков прогноз на 2026 год?
Думаю, 2026-й будет очень похож на 2025-й: медленный рост, без резких импульсов. Существенный толчок возможен только при ипотечной ставке ниже 15%.
Покупать или ждать?
Если нужно решить жилищный вопрос — решайте его сейчас. Если вы не профессиональный инвестор, угадывать рынок не стоит.
