Резиновая Москва: как поддержка ипотеки способствует разрастанию столицы
В феврале стало известно о продлении программы государственного субсидирования ипотечных ставок на первичном рынке жилья, что, впрочем, не помешало московскому жилью продолжать дешеветь.
На программу в 2016 году будет выделено 16,5 млрд руб. бюджетных средств. Из федерального бюджета в 2015 году на это было потрачено 2,7 млрд руб. (в эту сумму не входят компенсации банкам за четвертый квартал 2015 года, которые будут перечислены в первом квартале 2016 года).
Чтобы оценить значение этой меры, вернемся на год назад и вспомним, в каких условиях программа государственного субсидирования была запущена. В декабре 2014 года резкий рост ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ипотечных ставок угрожал коллапсом рынку жилья, учитывая, что с использованием ипотеки в предкризисный период заключалось до 45% сделок на первичном рынке. Пустить ситуацию на самотек государство не могло. Последствиями стали бы остановка строек, банкротство застройщиков, безработица (доля занятых в строительной отрасли в Москве, по данным Росстата, составляет 12,7%, в Московской области — 6,7%) и протесты дольщиков.
Уроки предыдущего кризиса
Государство извлекло уроки из опыта антикризисных мер 2008–2009 годов, когда основные бюджетные средства были направлены напрямую застройщикам через госзаказ. Министерство экономического развития устанавливало цену выкупа жилья госзаказчиками на 30–40% ниже среднерыночной. Застройщики были вынуждены идти на это, так как им было важно иметь гарантированного покупателя на большие объемы. Работа по госзаказу позволила девелоперам адаптироваться к сложной экономической ситуации. Например, у СУ-155 доля госзаказа в 2009 году доходила до 90%, что, кстати, не помогло компании избежать санации в прошлом году.
Основной объем госзаказов в кризис 2008–2009 годов шел через Минобороны. На подрядах с военными крупнейшие девелоперы получили выручку $3,2 млрд и построили за два года 2,6 млн кв. м жилья. Таким образом, госзаказ позволил компаниям «гнать метры» даже в кризис. Строительство было обеспечено значительными бюджетными вложениями, сейчас таких денег просто нет. А в русле среднесрочных перспектив застройщикам в любом случае придется адаптироваться к сжавшемуся спросу, и этот процесс должен идти в конкурентной среде.
Благодаря льготной ипотеке адресатом поддержки стал покупатель, а не застройщик. Второе важнейшее отличие в характере поддержки: она осуществлялась на основании софинансирования, а не прямого госзаказа. Первоначально программа должна была действовать ровно год, до 1 марта 2016 года: первоначальный взнос — от 20%, максимальная сумма кредита — 8 млн руб. для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга и 3 млн руб. для других регионов, срок предоставления ипотеки — 1–30 лет, ставка — до 12%. Федеральный бюджет компенсировал банкам и АИЖК разницу между ключевой ставкой ЦБ РФ, увеличенной на 3,5%, и 12%. Ключевая ставка ЦБ на момент ввода господдержки составляла 15% и опустилась к августу до 11%. Таким образом, при вводе механизма банкам компенсировалось 6,5% годовых, а с августа и по настоящее время — 2,5% годовых.
Эффект для рынка
Программа оказалась достаточно эффективной. В первую очередь она позволила поддержать рынок ипотечного кредитования. За 2015 год по программе было выдано 210,6 тыс. льготных ипотечных кредитов на сумму 374,3 млрд руб. Это 35% от общего числа выданных ипотечных кредитов и 37,5% от суммы выданных ипотечных кредитов за март—декабрь 2015 года. В некоторых проектах до 60–70% жилья продавалось через ипотеку.
По статистике Минфина, в 2015 году средние параметры приобретаемого через программу жилья выглядели следующим образом: площадь квартиры — 50,3 кв. м, общая стоимость — 2,8 млн руб., цена за 1 кв. м — 56 тыс. руб., сумма кредита — 1,78 млн руб. Средний срок погашения кредита в последние годы составлял 6–8 лет. Рассчитаем, сколько позволяла сэкономить государственная поддержка ипотеки покупателю. Для этого предположим, что без господдержки банки увеличили бы ставки ровно на компенсируемую им величину. На момент ввода механизма субсидирования ипотеки господдержка обеспечивала снижение ставки на 6,5%. Это давало снижение ежемесячных выплат на 6,7 тыс. руб., до 28,9 тыс. руб., и позволяло сэкономить 650 тыс. руб. при сроке возврата кредита восемь лет. Когда ключевая ставка ЦБ опустилась до 11%, господдержка стала обеспечивать снижение ежемесячных платежей на 2,5 тыс. руб. и за восемь лет экономить для покупателя 300 тыс. руб.
Кроме повышения доступности ипотеки господдержка имеет важный косвенный эффект. Фактически государство выступает маркетмейкером, задавая «нормальный» уровень ипотечной ставки.
Господдержка ипотеки через стимулирование строительный деятельности увеличивает налоговые отчисления (налог на прибыль, НДФЛ, НДС) в бюджеты разных уровней. Даже с учетом доступного покупателям налогового вычета по НДФЛ (260 тыс. руб. на одну квартиру) и существующей возможности у застройщика вернуть за счет бюджета НДС (15% от цены продажи жилья) государство могло получить в виде налогов, по оценкам экспертов, в 11–15 раз больше вложенного объема субсидий.
Кроме того, господдержка оказывает мультипликативный эффект для экономики в целом, так как стимулирует население тратить накопления. По состоянию на декабрь 2015 года население с господдержкой купило 10,6 млн кв. м жилья на 592 млрд руб., взяв в кредит 374 млрд руб. Оставшиеся 218 млрд руб. — это собственные накопления населения, которые в результате вернулись в деловой оборот.
Перспективы поддержки
Государственная поддержка ипотеки стала своего рода парашютом в условиях внезапно начавшегося свободного падения рынка зимой 2014–2015 годов. Сейчас можно говорить о состоявшемся приземлении.
Влияние господдержки на итоговую ставку для покупателя за 2015 год сократилось из-за снижения ключевой ставки ЦБ. Дальнейшее снижение размеров субсидий может произойти с пересмотром условий при продлении программы: ожидается, что процент компенсации банкам будет понижен. А в случае нормализации экономической ситуации и снижения ставки ЦБ до 8,5% механизм самоликвидируется.
Но условия на рынке жилищного строительства по сравнению с докризисными поменялись кардинально: спрос существенно сжался, поэтому запрос на поддержку со стороны бизнеса по-прежнему силен. Для того чтобы обосновано выбирать меры поддержки, необходимо четко представлять, кого, как и зачем необходимо поддерживать и какова стратегия развития отрасли жилищного строительства.
Тревожным сигналом является рост просроченной задолженности населения по ипотечным кредитам. По данным АИЖК, в 2015 году она возросла на 43% и составила 66 млрд руб. (1,7% от портфеля). При этом треть этой задолженности приходится на Москву и еще 15% — на Московскую область (в Москве и области выдано чуть менее 20% всего объема кредитов и 10% от их количества). Эта тенденция имеет две причины. Во-первых, кредитная дисциплина в столичном регионе ниже, чем по стране в целом. Во-вторых, рынок ипотечного кредитования более развит, и банки в борьбе за клиента снижают требования к заемщику. Целесообразно ли в таких условиях дополнительно стимулировать вовлечение население в ипотечные займы? Ведь даже ставка 12% становится серьезной нагрузкой на домохозяйства.
Если посмотреть на механизм поддержки ипотеки в региональном аспекте, то его воздействие не является равномерным. Предоставленный кредитный лимит отличается для Москвы и области от других регионов страны в 2,6 раза. Разница в среднем объеме выданных кредитов ниже. Средняя сумма ипотечного кредита в столичном регионе, по данным АИЖК, составляет 3,1 млн руб., средний размер кредита по РФ без учета Москвы и области в январе—сентябре 2015 года составил 1,65 млн руб.
Получается, что этот инструмент особенно привлекателен для покупателя в Московской области, где цены ниже, чем в столице, а максимальный кредит такой же. Это способствует быстрой и хаотичной застройке ближайшего Подмосковья.
Недорогая столица
В Москве и Московской области строится 14% жилья России. В наращивании или хотя бы сохранении объемов жилищного строительства заинтересованы и бизнес, и региональная власть, так как строительство играет важную роль в структуре экономики и бюджетных доходах. Однако воздействие московского рынка жилья выходит далеко за пределы столичного региона. Через рынок труда и миграционные перемещения он снижает потенциал развития других крупных городов.
Издержки, связанные с владением недвижимостью в Москве, занижены по сравнению с владением недвижимостью в других городах и получаемыми выгодами от доступа к столичному рынку труда (расходы на коммунальные платежи почти одинаковые, а доходы населения выше в разы). Это приводит к снижению издержек и росту выгод от переезда в московский регион. В результате Москва и область получают дополнительное преимущество в конкуренции за человеческие ресурсы с другими крупными российскими городами. Стимулирование московского рынка жилья усугубляет рост территориального неравенства и подрывает потенциал развития альтернативных центров. Но вопросы межрегионального неравенства и вопросы развития жилищного строительства находятся в ведении различных ведомств и, как правило, не рассматриваются как взаимосвязанные.
В конце 2016 года вновь остро встанет вопрос о механизмах поддержки строительной отрасли. Осталось не так много времени, чтобы выработать стратегию ее дальнейшего развития. Она должна быть согласована с идеей развития нестоличных городов, которая ставится в повестку дня федеральными чиновниками, например в тезисах разрабатываемой Стратегии пространственного развития РФ, озвученных заместителем председателя правительства Дмитрием Козаком. В противном случае мы окажемся в ситуации, когда государство, с одной стороны, продолжает усиливать преимущества московского региона с помощью ряда инструментов, включая политику в области жилищного строительства, а с другой — стремится инвестировать финансовые и организационные ресурсы в развитие альтернативных центров. Нужно ли стимулировать ипотеку в московском регионе, если столица и так страдает от перенаселения?
