Ваш браузер использует блокировщик рекламы
Он мешает корректной работе сайта.
Добавьте www.rbc.ru в белый список. Как это сделать.
Лента новостей
В Канаде потерпел крушение пассажирский самолет с 25 людьми на борту 06:21, Общество WSJ сообщил о продаже Мердоком доли в медиахолдинге за $60 млрд 05:57, Бизнес В США законодатель покончил с собой после обвинений в домогательствах 05:57, Общество Во Флориде в результате ДТП со школьным автобусом пострадали 22 человека 05:15, Общество Уволенная помощница Трампа пыталась проникнуть в Белый дом 04:28, Политика Правозащитники обратились к ООН с просьбой поддержать Telegram 04:22, Общество Израиль выпустил три ракеты по сектору Газа в ответ на обстрел 03:34, Политика В Йемене хуситы освободили корреспондента Sputnik 03:03, Общество Глава МВД Украины инициировал санкции против «Татнефти» 02:59, Бизнес Песков связал дальнейшую работу пресс-секретарем с волей президента 02:32, Политика Песков рассказал о создании дайджестов Путину из данных Telegram-каналов 02:06, Политика В Совфеде прокомментировали решение Канады поставлять оружие Украине 02:00, Политика Песков связал с выборами давление на российский бизнес за рубежом 01:38, Политика Песков заявил о несозревшем конкуренте Путина 01:25, Политика Песков заявил о попытке «задушить» Россию в информационной среде 01:10, Политика В результате стрельбы в университете Пенсильвании есть жертвы 00:52, Общество Израиль сообщил о ракетном обстреле со стороны сектора Газа 00:21, Политика Политтехнологи заявили о рисках протестов после выборов президента 00:02, Политика Минфин уточнил требования к долгам регионов 00:01, Экономика Вадим Дымов — РБК: «Я вообще никогда не люблю прыгать в огонь» 00:01, Интервью В Rotschild рассказали о нежелании иностранцев покупать Roshen 13 дек, 23:56, Бизнес Порошенко поблагодарил Канаду за решение поставлять оружие Украине 13 дек, 23:41, Политика Сорвавшего показ фильма о Донбассе лидера SERB арестовали на семь суток 13 дек, 23:15, Общество На Ставрополье в ДТП с автобусом пострадали шесть человек 13 дек, 22:35, Общество Вы заблуждаетесь: разбираемся с мифами про имплантацию 13 дек, 22:18, РБК и My Ideal Smile Facebook посчитал траты России на «влияние» на результаты по Brexit 13 дек, 22:04, Политика Суд арестовал участника движения SERB за срыв показа фильма «Полет пули» 13 дек, 22:02, Общество ФРС США повысила ключевую ставку впервые с июня 13 дек, 22:01, Деньги
Следите за вторичкой: почему жилье будет дешеветь
Рынок недвижимости, 06 апр, 2016 16:10
0
Сергей Свиридов Следите за вторичкой: почему жилье будет дешеветь
Большинству частных собственников в России квартиры достались условно бесплатно, поэтому рост затрат на содержание этого жилья может привести к скачку предложения и падению цен

​Пустующие советские квартиры

Сегмент массового жилья сильно зависит от рынка вторичной недвижимости. С какой бы интенсивностью ни строились новые дома, существующий фонд вторичного жилья остается ключевым фактором изменений в сегменте в целом.

Дело в том, что значительная часть собственников жилья в России являются таковыми в силу сложившихся обстоятельств, а не благодаря высокому уровню дохода. В результате приватизации большинству частных собственников квартиры достались условно бесплатно. Им принадлежит порядка 78% жилого фонда в городах — таких показателей нет практически нигде в мире. Если сравнивать с Америкой, то сходное количество владельцев частного жилья достигается за счет пригородных зон. В урбанизированных же центрах американских городов, например на Манхэттене, жилую недвижимость в основном арендуют.

При этом в США львиная доля домов, которые находятся в частной собственности, имеют ограничение на оборот, поскольку все они заложены по ипотечным программам. Конечно, там существует развитый рынок вторичной ипотеки, что позволяет продать и такое жилье. Тем не менее это все-таки субпродукт. В России все в точности наоборот. В Москве частникам принадлежит колоссальная доля жилья в центре города, но эффективность использования такой недвижимости крайне низка. По нашим данным, в Москве пустует более 100 тыс. квартир. При этом их обороту, по сути, ничего не препятствует. В том случае, если содержание недвижимости станет для их владельцев обременительным, предложение жилья на рынке вторичной недвижимости может резко возрасти.

Обременительное наследство

Здесь следует обратить внимание на второй фактор — условно бесплатное содержание квартир. Сегодня налог на недвижимое имущество и коммунальные платежи по сравнению с практикой, сложившейся, например, в Европе или США, где города получают наибольший доход от налога на имущество физических лиц, относительно невелик. Хотя налог растет, пока увеличение незначительно. Так, в Москве ставка для физических лиц на объекты с кадастровой стоимостью до 10 млн руб. составляет 0,1%. В США ставки налога на недвижимость где-то, например в Нью-Йорке, достигают 11%. Правда, в Вашингтоне они составляют около 1%, но даже это в 10 раз больше, чем в России.

Уже наметилась тенденция к повышению и кадастровой стоимости, и самого налога на недвижимое имущество. Экономический кризис может ускорить начавшиеся изменения. Как показывает мировой опыт, радикальные перемены трендов на рынке недвижимости обычно происходили в тот момент, когда менялось именно налоговое законодательство.

В Европе изменения затронули прежде всего владельцев крупных объектов, например поместий. Приход в 1960-х годах в Англии к власти лейбористов, инициировавших изменение налогового законодательства, привел к массовой смене собственников загородных имений, принадлежащих старой английской аристократии. Похожий процесс протекал и во Франции в 1970-е годы. Владельцы дорогой недвижимости лихорадочно избавлялись от крупных объектов, не имея больше возможности ее содержать, и это привело к снижению стоимости жилья.

Аналогичная ситуация может произойти и в России, но не с элитной недвижимостью, а в сегменте экономкласса. Рост прямых налогов, тарифов ЖКХ и сборов на капитальный ремонт может сделать владение жильем, доставшимся по наследству, чересчур обременительным. В результате на рынок может выйти очень большое количество вторичного жилого фонда.

Хотя у вторички по сравнению с первичкой много объективных минусов, таких как морально устаревшие планировки, требующие капитального ремонта инженерные системы, неоднородная социальная среда, неприемлемое качество отделки квартир и т.д., по цене она может успешно конкурировать с новым жильем. К тому же значительная доля вторичной недвижимости экономсегмента превосходит новостройки по качеству локации. Рынок массового жилья будут ожидать очень сложные времена.

Цивилизованная аренда

Еще одной предпосылкой для увеличения предложения над спросом может стать формирование цивилизованного рынка аренды недвижимости. В последнее время права арендаторов становятся более защищенными, рынок постепенно обеляется. Многие поймут, что им выгодно брать жилье в долгосрочную аренду, а ее прекращение не приведет к тому, что люди останутся на улице. За примерами далеко ходить не надо. Известно, что Промсвязьбанк купил базу Cian — интернет-ресурс, на котором в том числе представлены услуги сдачи помещений в аренду. Полагаю, банк не зря рассматривает его как инвестиционный проект. В итоге это также может ударить по объемам продаж в массовом ценовом сегменте — уменьшится спрос на покупку жилья в новостройках под высокие проценты ипотечного кредита.

Таким образом, потенциал для повышения предложения в сегменте массового жилья обусловлен, с одной стороны, неготовностью значительной доли собственников увеличивать расходы на содержание жилой недвижимости, тенденцией к росту ставок налога на недвижимое имущество, стоимости услуг ЖКХ, а также перспективой формирования цивилизованного рынка аренды. Однако следует подчеркнуть, что эта закономерность относится исключительно к жилью экономкласса. На рынке, например, элитной недвижимости действуют другие законы: там жилье чаще выступает в качестве инвестиционного инструмента. Но это уже другая история.

Об авторах
Сергей Свиридов коммерческий директор компании Sminex
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
×
Ваш браузер устарел
Пожалуйста, обновите его или установите новый.
Ваш браузер не обновлялся уже несколько лет. За это время некоторые сайты стали использовать новые технологии, которые он не поддерживает и не может корректно отобразить страницу. Чтобы это исправить, попробуйте установить новый браузер.