Как это сделать: защитить свои права в спорах с арендодателем

Договор всему голова

Многие из аспектов аренды не урегулированы напрямую нормами гражданского законодательства. Большое количество важных положений (например, особенности расчетов между сторонами, порядок передачи и возврата помещения, осуществление ремонта, расходы на эксплуатацию и т.д.) сторонам приходится урегулировать в договоре аренды. Если на стадии его заключения арендатор отнесся к содержанию соглашения без внимания, то в случае спора не стоит рассчитывать на то, что удастся отстоять свои интересы.

Обычно по многим вопросам договор содержит заведомо выигрышную для собственника позицию, делающую арендатора почти бесправным. Поэтому главный совет: смотрите, что подписываете. Еще до подписания продумайте заранее и потребуйте внести в договор максимальное количество положений, регулирующих различные сферы ваших отношений. Предпочтение лучше отдать тому объекту, где арендодатель готов идти на компромиссы, обсуждать и изменять положения договора аренды при его заключении.

В нашей практике был случай, когда клиент (владелец торговой сети) подписал договор аренды помещения для нового магазина без должного изучения. Когда бизнесмен захотел его досрочно расторгнуть, то оказалось, что договор предусматривает баснословные неустойки за его досрочное прекращение. Кроме того, на тот момент уже была положительная для арендодателя практика судов по взысканию таких сумм. Арендатору пришлось остаться до конца срока договора, несмотря на убыточность торговой точки.

Приоритет — долгосрочная аренда

Арендный договор, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации. Конечно, процедура его заключения проще, но и выгнать вас из помещения (даже до истечения срока аренды) собственнику будет тоже проще. Даже если вы сделали в помещении ремонт.

Сведения о долгосрочном договоре аренды вносятся в ЕГРП и фактически являются обременением помещения в пользу арендатора. Все его инвестиции в помещение будут более защищенными, причем на прогнозируемый для бизнеса срок.

Многие собственники предлагают своим арендаторам заключить сначала договор на 11 месяцев, обещая потом заключить его на длительный срок. Избегайте этого, если вы намерены въехать в помещение всерьез и надолго. Либо сразу договаривайтесь о долгосрочной аренде, либо закрепите в договоре ваше преимущественное право на аренду на новый срок с санкциями для собственника при отказе в аренде.

Один из наших клиентов потратил миллионные суммы на размещение и монтаж производственного оборудования в арендуемом складе, рассчитывая на то, что после краткосрочного договора с ним заключат соглашение на 5 лет, как было обещано арендодателем. Но директор фирмы-собственника сменился, заключать новый договор не стали. Клиенту пришлось снова нести огромные траты на вывоз имущества и поиски нового помещения.

Обоюдные платежи должны быть прозрачными

Не редки случаи, когда спор между арендатором и арендодателем возникает из-за разного понимания порядка оплаты арендных платежей. Не допускайте в договоре недвусмысленных формулировок и завуалированных платежей. Четко определяйте сроки периодических выплат, а также порядок оплаты и случаи возврата так называемого депозита или гарантийного платежа​.

Если договор аренды «валютный», то обязательно конкретизируйте курс валюты или условных единиц для всех случаев: расторжение договора, возврат платежей, компенсация убытков собственнику и т.п.

В нашей практике постоянно встречаются судебные споры, связанные с возвратом гарантийных депозитов. В одном из дел судебный конфликт возник между собственником и арендатором при освобождении помещения в связи с истечением срока аренды. Стороны не могли определить размер гарантийного депозита, зафиксированного в договоре аренды в валюте, но оплаченного в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты. Дело для клиента было выиграно, но если бы договор подробно регулировал этот вопрос, долгого и объемного суда удалось бы избежать.

Не делайте подарков

Зачастую компании вынуждены осуществлять в офисе или производственном помещении ремонт или переустройство. Такие вложения существенны и соизмеримы с арендными платежами за длительный срок.

Не забывайте урегулировать вопрос компенсации арендодателем этих «неотделимых улучшений имущества» (ремонт, перестройка, установка несъемного оборудования и т.п.) при расторжении договора аренды. Нормы действующего законодательства «по умолчанию» не предусматривают компенсацию арендатору подобных финансовых вложений. Если иного не предусмотрено договором.

Заранее согласуйте и зафиксируйте размер или порядок определения такой компенсации (например, путем независимой оценки), а также порядок и сроки ее выплаты. Также желательно в договоре прописать и порядок фиксации сторонами факта выполнения таких работ и их объема.

Один из наших клиентов, пожелавший открыть ресторан, обговорил с арендодателем улучшения помещения только на словах. В договор никаких положений внесено не было. Когда он вложил огромные суммы и ресторан был открыт, с собственником возник конфликт. К конечном счете арендатору пришлось покинуть помещение, потеряв финансовые вложения в его перепланировку, отделку и переоборудование. Обращаться в суд было бессмысленно.

Аккуратней со своим имуществом

В случае возникновения конфликтов арендатор часто находится в невыгодном положении, т.к. собственник может закрыть доступ в помещение и заблокировать там имущество компании под любым предлогом. При этом арендодатель часто ссылается на нормы закона «об удержании» и обосновывает свои действия якобы гарантией компенсации своих убытков.

Есть большая вероятность, что имущество будет удерживаться до рассмотрения спора судом, а может, и вообще пропадет бесследно. Поэтому если конфликт перешел в открытую фазу, то лучше предпринять меры для оперативного освобождения помещения с вывозом имущества.

При этом необходимо надлежащим образом письменно уведомить собственника (например, направив ему заказанным письмом на юридический адрес соответствующее уведомление с подписанными с вашей стороны актами сдачи помещений) об освобождении помещения, чтобы не попасть на дополнительные арендные платежи за фактическое пользование имуществом.

Если же имущество неправомерно удержано арендатором, то обращайтесь в правоохранительные органы с заявлением о неправомерности действий по ст.330 УК РФ (самоуправство). Или можно заявить иск в суд об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Наш клиент (владелец магазина спортивных товаров) при блокировании своего магазина собственником вызвал сотрудников полиции. Сам выезд и доводы сторон были зафиксированы. Потом было подано соответствующее заявление о преступлении по указанной статье. В возбуждении уголовного дела впоследствии было отказано, однако собственник не стал связываться с арендатором, разрешив ему съехать со своим имуществом. После чего спор продолжился в гражданском порядке.