Стройка без барьеров: к чему ведет сокращение градостроительных процедур
Одним из барьеров, препятствующих развитию рынка недвижимости, традиционно считалось чрезмерное число согласований при реализации девелоперского проекта. Правительство проводит работу по сокращению инвестиционно-строительного цикла, которая позволяет ускорить возведение объектов и уменьшить издержки строителей. Сокращение процедур ведется в рамках инициативы социально-экономического развития правительства «Новый ритм строительства». За последние годы удалось сократить количество документов, сведений, материалов и согласований, необходимых для строительства, с 1168 до 607. Благодаря этому инвестиционно-строительный цикл снизился с 1574 до 1300 дней.
Эта работа ведется планомерно. Еще в конце 2021 года правительство приняло постановление, которое установило исчерпывающий перечень градостроительных процедур и документов. Итоговый список первоначально содержал 989 пунктов. Практически сразу после утверждения перечня Минстрой России совместно с Клубом инвесторов Москвы начал добиваться снижения административных барьеров, и уже по состоянию на 1 августа 2022 года инвестиционно-строительный цикл был сокращен c 989 до 749 процедур, а общий срок прохождения процедур — с 1831 до 1445 дней. В течение последующего 2023 года исчерпывающий перечень был пересмотрен уже дважды. В результате по итогам 2023 года Минстрой России при активном участии Клуба инвесторов Москвы добился сокращения количества необходимых административных процедур и согласований инвестиционно-строительного цикла с 749 до 607, то есть на 19%. При этом стороны не планируют останавливаться на достигнутом. По плану стратегической инициативы «Новый ритм строительства» процедуры в сфере строительства должны быть сокращены до 2030 года к базе 2020 года на 30%.
По данным Клуба инвесторов Москвы, уменьшение количества необходимых административных процедур и согласований привело к сокращению инвестиционно-строительного цикла в среднем на полгода. Следовательно, эскроу-счета раскрываются на полгода раньше. По данным на май 2024 года, задолженность девелоперов по договорам проектного финансирования достигла 7 трлн руб. Средневзвешенная ставка по кредитным договорам равна около 7%, поэтому экономия на процентах за полгода составляет около 245 млрд руб. — эти средства могут быть инвестированы в новые проекты.
Тем самым сокращение процедур инвестиционно-строительного срока позволяет выполнить цели, намеченные национальным проектом «Жилье и городская среда», — в частности, добиться запланированного ввода 120 млн кв. м в год.
С 1 сентября 2024 года у инвестиционно-строительного цикла начинается новый этап: исчерпывающий перечень утратит силу в связи с изданием постановления правительства, утвердившего новый документ — Реестр документов, сведений, материалов, согласований, предусмотренных нормативными правовыми актами РФ и необходимых застройщику, техническому заказчику при реализации градостроительного проекта. Таким образом, реализуется новый, более гибкий подход в русле цифровизации экономики и развития электронного документооборота.
Новое постановление больше не содержит исчерпывающего перечня обязательных процедур и документов, а устанавливает общие правила и порядок ведения Реестра документов. Новый реестр будет сформирован в электронном виде на площадке «Стройкомплекс.РФ». Оператор системы (Минстрой России) ежегодно проводит анализ нормативной базы для выявления необходимых инвесторам-застройщикам документов и добивается их включения в реестр. Информация из реестра открыта для всех участников рынка недвижимости — государственных и муниципальных органов, юридических лиц и граждан.
Обновления на платформе могут быть инициированы как заинтересованными федеральными органами исполнительной власти и уполномоченными организациями, так и оператором системы — Минстроем России по результатам мониторинга правовой базы. В результате, по мнению экспертов Клуба инвесторов Москвы — аналитиков и юристов, главным итогом внедрения системы «Стройкомплекс.РФ» должно стать дальнейшее сокращение сроков инвестиционно-строительного цикла и упрощение градостроительных процедур.
От этого выигрывают все, и в первую очередь застройщики, так как инвестиционная стоимость проекта сильно зависит от срока его реализации. Из-за сокращения процедур на всех этапах реализации проекта у застройщика появляется возможность ввести объект раньше и выбрать, что лучше в конкретной ситуации — продать, быстрее снизив цену, или увеличить доходность за счет введения проекта в несколько очередей. Не страдает и наполнение счетов эскроу, так как доходность будет соответствовать финансовой модели, которая показывает лучший результат при сокращении времени реализации проекта.
