Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Минфин предложил урезать траты на Госдуму и Совфед Экономика, 05:00 Совбез Белоруссии заявил о шести попытках «цветных революций» в стране Политика, 04:55 Трамп заявил о готовности США помочь Ливану после взрыва Политика, 04:12 СМИ узнали об отставке начальника следственного управления ФСБ Общество, 03:57 Более 3 млн человек на востоке США остались без света из-за шторма Общество, 03:25 Число погибших при взрыве в порту Бейрута увеличилось до 78 человек Общество, 02:55 Украинский консул возмутился открытием границ Черногории для россиян Общество, 02:25 Экс-депутат Рады посоветовала русскоязычным гражданам «паковать манатки» Политика, 02:07 Трамп назвал взрыв в порту Бейрута «чудовищной атакой» Общество, 01:55 Бейрут объявили зоной бедствия после взрыва в порту Общество, 01:37 Пентагон объяснил разработку ядерных крылатых ракет сдерживанием России Политика, 00:47 МЧС наградит спасшую друга семилетнюю девочку в Крыму Общество, 00:42 Определился последний участник Английской премьер-лиги следующего сезона Спорт, 00:29 Премьер-министр Ливана пообещал наказать виновных во взрыве в Бейруте Общество, 00:22
Мнение ,  
0 
Александр Устинов

Банковские метры: как кризис меняет рынок коммерческой недвижимости

Перед банками стоит сложная задача: разобраться в том, какую часть доставшейся им залоговой недвижимости продавать сразу, какими объектами стоит управлять, а какие — просто занять своими офисами

Лето 2016 года стало для коммерческой недвижимости временем «застойной» стабильности: арендные ставки приостановили снижение, но не продемонстрировали рост, новые объекты выходят на рынок неохотно, и только крупные сделки с объектами офисной недвижимости привлекают внимание участников рынка.

Госбанки — новые лидеры

Тем временем в коммерческой недвижимости идет активное развитие кризисной тенденции: переход стрессовых активов девелоперов банковским структурам в связи с невозможностью девелоперов обслуживать долговые обязательства по кредитам. Так, две башни «Москва-Сити», «Евразия» и «Федерация», отошли к ВТБ, здание «Президент Плаза» досталось Сбербанку, а Nordstar Tower перешла «Роснефти», которая также использует этот актив в зачет банковских обязательств. По мере укрепления данного тренда мы вправе ожидать появления на рынке новых лидеров — госбанков.

Основную деятельность в сегменте офисной недвижимости среди банковских структур сегодня ведут Сбербанк, ВТБ и ВЭБ. Сейчас их схема управления активами строится на работе по системе ПИФов: банки разделяют залоговые объекты и привлекают дополнительные ресурсы для работы с ними, что увеличивает доходность офисов и помогает дальнейшей реализации объекта.

Однако после того как портфели банков пополнились сотнями тысяч квадратных метров офисов (которые, помимо прочего, в большинстве своем пустуют), такая стратегия уже не будет достаточно успешной. И здесь у банков есть три возможных пути работы со своими новыми активами.

Занять, продать, управлять

Первый и наиболее простой вариант — это использование объектов по своему прямому назначению: перевод собственных подразделений в свободные офисы. Такой шаг определенно назрел, к примеру, у Сбербанка: сейчас их основной офис занимает здание с устаревшими техническими характеристиками, а переезд в новый собственный объект позволит снизить издержки. Процесс консолидации подразделений госбанков в рамках их собственных зданий, однако, существенно скажется на рынке: банковские структуры освободят крупные офисы, что резко увеличит вакансию в ранее занимаемых ими бизнес-центрах. Кроме того, масштабный переезд не сможет не сказаться на клиентах и партнерах структур ввиду длительности и трудоемкости процесса.

Второй путь — это продажа стрессовых активов с большим дисконтом. Любая сделка такого рода пусть ненадолго, но обрушивает рынок: игроки рынка начинают сравнивать, торговаться и заставлять покупателей идти на уступки, фактически действуя себе в убыток. Для банка этот сценарий также является не самым желательным, но вполне вероятным: в 2017 году мы можем ожидать распродажи неликвидных объектов, и кратковременный эффект от нее на рынке может привести к срывам сделок иных игроков.

Третий и самый сложный метод работы с залоговыми активами для банков — это работа с арендными доходами и развитие объектов собственными силами. Причем банки стараются решать эту проблему самостоятельно, создавая и увеличивая собственные структуры по управлению коммерческой недвижимостью. Такая схема работы с залоговыми активами (institutional asset management)  — это целиком и полностью западный опыт, который для американского рынка является вполне логичным. По этому пути происходило развитие Morgan Stanley, Goldman Sachs, которые сейчас являются крупнейшими владельцами недвижимости и самостоятельно обеспечивают полный комплекс работ, причем не только на своих объектах.

Рынок не ждет

Но смогут ли российские госбанки осуществить управление должного уровня и повысить капитализацию своих активов? Это пока большой вопрос. В России опыта применения institutional asset management просто нет: его опробовали единичные компании-девелоперы, и должного развития подход не получил, поскольку управляющие компании на российском рынке пока не предоставляют данную услугу. Перед банками уже сейчас стоит задача без участия сторонних консультантов разобраться в том, какие объекты необходимо продавать сразу, в каких возможно повышение капитализации, а какие стоит занять непосредственно структурам новых собственников. И если эту задачу банкам по силам решить самостоятельно, то управление объектами пока не является понятной для них сферой.

Банки не обладают достаточной экспертизой в области управления недвижимостью. Между тем именно управляющие компании на аутсорсинге способны провести грамотный due diligence и в дальнейшем обеспечить комплекс мер по управлению. Сделав выбор в пользу самостоятельного обслуживания объектов, банки рискуют потратить много времени на «набивание шишек» и в конце концов привести объекты к такому состоянию, что качественный аудит со стороны управляющей компании будет просто необходим.

Российский пример такой практики не так давно продемонстрировал Альфа-банк: после длительных стараний для урегулирования ситуации банк все же получил активы обанкротившегося RB Invest, среди которых торговые центры «Метромаркет», «Карнавал», «Торговый квартал» в Домодедово и склад в комплексе «PNK-Чехов». Складской комплекс банку удалось продать довольно быстро, а торговые центры перешли на баланс структуры «Альфа-Групп» А1, которая, в свою очередь, сформировала пул сторонних подрядчиков для обслуживания объектов, но пока их не удается реализовать с выгодой для банка.

В перспективе примерно пяти лет банки вполне способны начать оказывать услуги по asset management на основе подряда. На сотрудничество с ними могут пойти многие застройщики: если банк, к примеру, предложит снижение процентной ставки по кредиту на строительство при условии, что в дальнейшем его структура будет заниматься полным обслуживанием комплекса. Однако должны пройти годы, прежде чем новые структуры получат достойный опыт в управлении активами, а рынок ждать не может. Поэтому сейчас наиболее адекватным выбором для банков станет совместная работа с экспертами по управлению, которые позволят вывести объекты в портфеле банков на новый уровень и предложить меры по повышению их капитализации.

Пока рядовым участникам остается надеяться на то, что банки продолжат действовать по старой схеме — то есть выводить свои объекты в кеш. А в случае реализации последнего сценария мы вполне можем ожидать прихода новых гигантов на рынок, которые займутся активной деятельностью во всех сегментах коммерческой недвижимости.

Об авторах
Александр Устинов Александр Устинов, директор по развитию компании RD Management
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.