Круговорот арендаторов: как меняется торговля в Москве
Счастливое время торговых центров прошло
Торговля в Москве за последние 12 месяцев изменилась. Во-первых, упал оборот розничной торговли, в январе—июне 2015 года он снизился на 8% (прогноз Минэкономразвития). Девальвация рубля привела к тому, что доходы населения стали уменьшаться и цены пошли вверх. А продовольственное эмбарго на пару с кризисом сделали потребление консервативным и «патриотичным». Сыграла свою печальную роль и тотальная реконструкция московских улиц, которая спровоцировала временное ограничение доступа покупателей в отдельные торговые точки.
Городская торговля складывается из торговых центров и так называемой уличной торговли (street retail). Онлайн-торговля до сих пор занимает не более 4% от общего торгового оборота. По оценкам компании Cushman and Wakefield, на долю торговых центров в Москве приходится около 30% товарооборота: большая часть товаров продается в магазинах на улицах, отдельно стоящих супермаркетах или рынках.
В предыдущие годы основной тренд в развитии городской торговли заключался в увеличении доли так называемой форматной торговли, представленной российскими и зарубежными сетевыми торговыми операторами. Каждый год в Россию приходили 10–15 международных ретейлеров разного профиля. Стрит-ретейл развивался медленнее, в основном за счет конвертации первых этажей зданий в торговые объекты.
Закрыть точку
Сейчас основной удар пришелся именно по торговым центрам. Из-за продовольственного эмбарго сократился ассортимент в гипермаркетах и супермаркетах. Соответственно, их способность притягивать поток покупателей (то, что в профессиональной среде называется якорной функцией) уменьшилась. Вдобавок из-за снижения доходов люди стали экономить, что в итоге сказывается на объеме продаж. Неудивительно, что уже несколько торговых компаний прекратили операции в России, в том числе American Eagle, Esprit, Stockmann, Desigual и другие.
Торговый центр с помощью набора арендаторов и рекламной политики управляет потребительской аудиторией и потоком покупателей. Именно поэтому для ретейлера размещение в ТЦ — достаточно понятная процедура. Он с большой степенью точности может предсказать свои объемы продажи и определить, сможет ли платить арендные ставки.
В целом по рынку в стабильной ситуации доля аренды торговой площади в обороте составляет 10–15%. Поэтому для торговой компании важен не столько уровень арендной ставки, сколько оборот, который может показать торговая точка. В сегодняшней ситуации торговый оборот снижается, а доля аренды возрастает. Если торговец не может договориться о снижении ставки, то он просто закрывает торговую точку.
Сетевой оператор вынужден держать одинаковые цены по всем точкам, поэтому он не может решить проблему, просто подняв цены. Собственники торговых центров обычно идут навстречу ретейлерам, понимая, что выжить можно только совместно. Часто, для того чтобы сохранить привлекательную для покупателя среду, собственник торгового центра готов на большие уступки для отдельных арендаторов. Сегодня в Москве в рамках одного ТЦ арендная ставка может быть в диапазоне от 5 тыс. до 100 тыс. руб. за квадратный метр в год.
Торговый шторм
Торговые помещения на улицах обычно находятся в руках собственников, не являющихся профессиональными участниками рынка недвижимости. Такой собственник старается просто добиться максимальной арендной ставки и готов сдавать свое помещение любому, кто заплатит дороже (этим объясняется экспансия отделений банков в 2012–2014 годах на всех московских улицах). Открытие магазина на улице сопряжено с дополнительными рисками: сложно предсказать, какого оборота удастся достичь, в то время как арендную ставку платить придется в любом случае. Кроме того, малейшее изменение городской среды отражается на показателях торговли. Ярким примером является формирование пешеходных зон. Прогуливающиеся люди нуждаются в совершенно других торговых точках, нежели спешащие на работу или с работы.
Именно поэтому в последние месяцы мы видим значительную ротацию арендаторов на улицах, традиционно считающихся торговыми коридорами. На Тверской улице сменилось 25% арендаторов, на Никольской — 34%, в Столешниковом переулке — 38%, а на Большой Дмитровке, после того как она стала пешеходной, сменилось 42% арендаторов, причем большинство новых арендаторов — кафе и рестораны, что характерно для пешеходных улиц.
Кроме того, эволюция торговых коридоров отражает изменение потребительской аудитории. Так, на месте магазина Zara на Тверской теперь расположен Bosco. На месте магазина Tezenis — магазин «Армия России». Даже действия ЦБ по оздоровлению банковской системы нашли свое отражение на главной столичной торговой улице: вместо банка «Фининвест», у которого ЦБ отозвал лицензию, место занято банком МирЪ БанкЪ.
Покупатели будут привыкать к новой реальности с ее высокой инфляцией и ограниченным ассортиментом, а ретейлеры — пытаться подобрать ключик к сердцам и кошелькам покупателей.
Московскую торговлю будет штормить еще как минимум год.
