«Мортон» ляжет в основу пражской застройки

Александр Ручьев (Фото: Олег Яковлев / РБК)

Выход в Прагу

Созданная Александром Ручьевым группа «Основа» купила две площадки для строительства недалеко от исторического центра Праги. Об этом РБК рассказал сам Ручьев, до 2016 года бывший основным владельцем «Мортона». По его словам, первый жилой проект площадью 19,2 тыс. кв. м будет расположен в пражском районе Либень, в 4 км от Вацлавской площади. В перспективе этот проект может вырасти до 40 тыс. кв. м, если компания сможет договориться о выкупе соседних промзон, отметил Ручьев. Второй жилой проект — на 10 тыс. кв. м — будет возведен в районе Смихов, в 2 км от Вацлавской площади.

Инвестиции в эти два жилых комплекса президент «Основы» оценивает примерно в €30 млн. Кроме того, «Основа» ведет переговоры о покупке еще одного проекта, на 40 тыс. кв. м, в районе Прага-3, инвестиции в него также могут достичь €30 млн, утверждает Ручьев.

Все пражские проекты «Основа» покупает вместе с местными партнерами, которые возьмут на себя вопросы согласования документации и управления строительством. В частности, одним из соинвесторов в первом проекте, в Либене, стал местный предприниматель российского происхождения Григорий Бубнов. Он подтвердил эту информацию.

В апреле этого года в Либене была зарегистрирована G2 group s.r.o., среди учредителей которой, по данным чешского реестра компаний, фигурируют Александр Ручьев (42,5%), Григорий Бубнов (21,25%), Ольга Бубнова (21,25%) и Григорий Юдицкий (15%).

Жизнь после «Мортона»

Ручьев создал «Основу» после того, как в сентябре 2016 года вместе с миноритариями продал президенту группы ПИК Сергею Гордееву компанию «Мортон» — крупнейшего на тот момент в России девелопера жилой недвижимости (по данным «INFOLine-Аналитики», по итогам 2015 года компания построила 947 тыс. кв. м). В декабре того же года Гордеев перепродал «Мортон» группе ПИК. Из отчетности последней следует, что «Мортон» обошелся ей в 11,7 млрд руб. (около €158 млн по среднему курсу ЦБ за 2016 год), при этом долг ПИК за год вырос на 52,3 млрд руб. (€707 млн). Представитель Ручьева тогда отказался уточнить условия сделки с Гордеевым.

Сейчас «Основа» занимается строительством «Физтехпарка» на севере Москвы и достраивает ранее принадлежавший «Мортону» жилой комплекс «Парад планет» в подмосковном Королеве. Летом этого года группа анонсировала два новых девелоперских проекта в Москве — жилые комплексы площадью 20 тыс. кв. м в Текстильщиках и 38 тыс. кв. м на Садовом кольце. Инвестиции в них оцениваются в 6 млрд руб. (около €86 млн по курсу на июль).

Вид на Прагу (Фото: Антон Новодережкин / ТАСС)

Прага vs Москва

Интересы «Основы» в Европе не ограничиваются Чехией. Компания сейчас рассматривает возможность выхода на девелоперские рынки Германии и Австрии, рассказывает Ручьев. В Германии изучаются возможности покупки пяти проектов в Штутгарте и Мюнхене. Еще несколько проектов может быть куплено в ближайшее время в Вене и ее пригородах. Ориентировочный объем инвестиций в эти проекты превышает $100 млн.

Рынки европейских стран заинтересовали «Основу» еще три года назад в первую очередь доступностью кредитов, объясняет Ручьев. «Средняя ставка кредитования, которую нам уже подтвердили банки Чехии и Германии, — от 1,8 до 2,5%, — рассказал президент «Основы». — При этом доступность жилья в этих странах максимально высокая, ипотека для резидентов и нерезидентов также на уровне 2–3%, что обеспечивает стабильный спрос». Рынок жилой недвижимости Чехии стабилен в течение последних нескольких лет, цены на жилье растут, спрос, в отличие от России, превышает предложение, подчеркивает Ручьев.

В среднем в Чехии стоимость жилья составляет около €1,9 тыс. за 1 кв. м, в Праге колеблется в пределах €2,5–5,7 тыс. за 1 кв. м, говорит директор департамента зарубежной недвижимости Knight Frank Марина Шалаева, добавляя, что последние три-четыре года цены растут на 7–9% ежегодно. По данным Deloitte, средняя цена на новостройки в Праге выросла за год к концу июня 2017 года в местной валюте на 22%, до 92,6 тыс. чешских крон (€3,5 тыс.) за 1 кв. м. Всего в мае-июне 2017 года на рынок жилья Праги вышло 16 новых проектов на 655 квартир. За тот же период 2016 года на рынок было выведено 19 новых жилых комплексов на 1058 квартир. Всего на конец июня 2017-го объем предложения жилья на пражском рынке составлял 4259 квартир.

Для сравнения: в Москве к концу второго квартала этого года, по данным Est-a-Tet, на продажу было выставлено 47,5 тыс. квартир и апартаментов в новостройках. При этом средняя цена предложения в районе от Третьего транспортного кольца до МКАД снизилась со 180 тыс. до 165,8 тыс. руб. за 1 кв. м, свидетельствуют данные аналитической компании ИРН.

Еще больше снизить цены на новостройки может начатая столичными властями программа реновации пятиэтажек. Она как минимум окажет сдерживающий эффект в отношении спроса на новостройки, что приведет к падению цен примерно на 10% в перспективе трех-четырех лет, считает руководитель отдела исследований «ИРН-Консалтинг» Татьяна Бокачева.​