Лента новостей
«Сухой» и Перу подписали соглашение о намерении купить SSJ-100 19:35, Технологии и медиа Путин ответил за Трампа на вопрос про Крым 19:28, Политика Fiat заявил о провале забастовки из-за перехода Роналду в «Ювентус» 19:25, Общество Как клубы зарабатывают на безумные гонорары футболистов 19:23, РБК и Sony Bravia За месяц «Связной» получил более 200 заявок на покупку Tesla 19:22, Потребрынок Путин подарил Трампу мяч с чемпионата мира по футболу 19:22, Политика Путин предложил Мюллеру допросить в Москве «хакеров из ГРУ» 19:21, Политика Венгерских туристов оштрафовали за попытку украсть кирпичи из Освенцима 19:17, Общество Представитель Депардье счел пиаром сообщения о долгах актера по налогам 19:08, Общество Путин назвал условие для продления транзита газа через Украину 19:05, Бизнес Многодетные родители — о бизнесе, воспитании и семейных путешествиях 18:43, РБК и Volkswagen Teramont СК возбудил дело после пожара в автосервисе в Москве 18:41, Общество Путин предложил Трампу подумать над философией отношений США и России 18:33, Политика Адвокат сообщил о перевозке участниц группы Pussy Riot в суд 18:28, Общество Россия и США договорились создать группу «капитанов бизнеса» 18:26, Политика МЧС предупредило о грозе и дожде в Москве 18:25, Общество Что делает Россия, чтобы не проспать цифровую революцию 18:23, Партнерский материал Путин назвал успешными свои переговоры с Трампом в Хельсинки 18:22, Политика Активиста вывели из зала перед пресс-конференцией Путина и Трампа 18:21, Политика Основатель Alibaba приехал к Дерипаске в Усть-Лабинск 18:15, Бизнес «Мегафон» подорожал на 15%: можно ли на нем еще заработать 18:14, Quote Полезные штучки: 7 лучших приложений для путешествий 18:10, РБК Стиль и ASUS Матвиенко обязала сенаторов предоставлять справки о диспансеризации 18:07, Общество Block.one вновь привлечет финансирование: как отреагирует курс EOS 18:06, Крипто Топилин рассказал об изменениях на рынке труда после пенсионной реформы 18:04, Общество Лучшие кадры ЧМ-2018. Выбор РБК 17:52, Фотогалерея  Дзюба обошел Месси и Суареса в рейтинге лучших игроков ЧМ-2018 Sky Sports 17:47, Спорт Деловые андроиды: как человекоподобные роботы служат бизнесу 17:46, Потребрынок
Девелоперы не встраиваются в закон
Газета № 128 (2625) (2107) Бизнес, 20 июл 2017, 20:34
0
Девелоперы не встраиваются в закон
Госдума меняет требования к застройщикам
Находящийся в Думе новый закон о компенсационном фонде дольщиков приведет к полному изменению принципов работы застройщиков. С рынка уйдут небольшие девелоперские компании, а цены на квартиры вырастут, считают эксперты
Фото: Екатерина Кузьмина / РБК

​В пятницу, 21 июля, депутаты Госдумы рассмотрят в третьем чтении законопроект об особенностях формирования компенсационного фонда долевого строительства.

Основной новеллой документа поначалу считалось создание этой структуры, которая заменит систему страхования застройщиков и в которую каждый застройщик должен будет перечислять 1,2% от суммы каждого договора долевого участия (ДДУ). Однако ко второму чтению, которое состоялось в среду, 19 июля, законопроект был сильно доработан, и теперь речь идет не об изменении правил, а о создании совершенно новых условий работы девелоперов, вступающих в силу с 1 июля 2018 года.

Как пояснил РБК представитель Минстроя, при доработке законопроекта были учтены многочисленные пожелания разных сторон. «Подготовка законопроекта обсуждалась на парламентских слушаниях в Госдуме, которые оказались рекордными и по составу (более 400 человек), и по длительности дискуссии», — говорит представитель министерства. Большинство поправок вступают в силу после окончания переходного периода, то есть после 1 июля 2018 года. «У экспертного сообщества и участников рынка жилищного строительства есть время для анализа изменений», — добавил собеседник РБК.

Новая жизнь для застройщиков

Согласно принятому во втором чтении варианту, требования к деятельности застройщиков существенно ужесточаются. Одно из основных нововведений — это обязательное наличие у застройщика, желающего получить разрешение на строительство нового жилья, не менее трехлетнего опыта работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика), а также разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м многоквартирных домов. Кроме того, на его специализированном банковском счете должна быть сумма в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства.

Эти изменения, которые были внесены в законопроект в ходе его доработки, удивили участников рынка, поскольку они не обсуждались с застройщиками и отсутствовали в предыдущей его редакции, подчеркивает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. «Безусловно, новая редакция законопроекта направлена на то, чтобы в конечном итоге максимально обезопасить процесс приобретения квартиры в новостройке, — отмечает он. — Однако ряд поправок требуют дополнительной проработки, поскольку не совсем понятен механизм их исполнения».

«Уверена, для многих данные поправки стали неожиданными, ведь изначально законопроект вносился на рассмотрение в первом чтении без столь кардинальных предложений, — добавляет заместитель гендиректора по продажам и маркетингу «Самолет Девелопмент» Яна Сосорева. — Пока данные пункты вызывают массу вопросов, которые должны быть сняты в ходе доработок проекта».

Какие требования законопроект предъявляет к застройщикам

  • наличие опыта (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов в качестве застройщика и (или) технического заказчика и (или) генерального подрядчика;
  • наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м многоквартирных домов;
  • наличие на дату направления проектной декларации в контролирующий орган денежных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, размещенном в уполномоченном банке;
  • отсутствие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство;
  • застройщик не может осуществлять одновременное строительство по нескольким разрешениям;
  • застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик должны иметь счета в одном банке (специально уполномоченном);
  • административные расходы застройщика (аренда, реклама, оплата труда, услуги банка, связи и т.п.) не могут превышать 10% от стоимости строительства.

Только для больших

Новые требования приведут к уходу с рынка мелких девелоперов и росту цен, считает адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Алексей Выручаев. Не исключено также, что вырастет количество банкротств среди застройщиков, которые не смогут справиться с новыми требованиями, полагает он. С ним согласен Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора компании MR Group. «Крупным добросовестным застройщикам будет не так сложно адаптироваться к новым, более жестким требованиям, которые прописаны в новом законе», — отметил он.

​Сейчас рынок новостроек показывает рекордный рост. По итогам первого полугодия 2017 года количество заключенных договоров долевого участия в Москве составило 23,9 тыс. За аналогичный период 2016 года этот показатель был на 66% ниже — 14,4 тыс. Показатели текущего года оказались значительно выше совокупных годовых продаж начиная с 2013 года: в 2013 году было заключено 21,3 тыс. ДДУ, в 2014-м — 24 тыс., в 2015-м — 19,6 тыс. Таким образом, на сделки с новостройками в первые шесть месяцев 2017 года пришлось почти 30,3% от всех сделок с жилой недвижимостью.

«С одной стороны, эти требования закроют доступ на рынок «случайным» компаниям с небольшим опытом работы в жилищном строительстве и в какой-то степени это снизит риски появления проблемных строек из-за недостаточной отраслевой квалификации и опыта, — отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». — Но в то же время, безусловно, эта мера будет стимулировать монополизацию. Возможно, появится даже отдельный рынок купли-продажи юридических лиц-застройщиков, которые соответствуют требованиям закона — их будут приобретать инвесторы, не имеющие опыта в жилищном строительстве, в качестве «входного билета».

Метры станут дороже

Новые требования нуждаются в более детальной оценке, основанной на расчетах экспертного сообщества, обсуждении в рабочих группах, уверен вице-президент группы компаний «Инград» Павел Черкасов. «Рынку недвижимости понадобится значительное время, чтобы подготовиться к такому количеству непростых нововведений», — добавляет он.

В свою очередь, Павел Кирсанов предполагает, что часть девелоперских компаний, связанных с банками, откажутся от привлечения денежных средств граждан на стадии строительства, что повлечет рост цен на квартиры. «Для крупных компаний не будет проблемой выполнить и другие требования нового закона, но для мелких и средних это может стать непреодолимым препятствием», — уверен Кирсанов.

Мария Литинецкая считает, что требование о наличии на счетах застройщика 10% от стоимости строительства до начала реализации объекта осложнит работу девелоперов. «Если речь идет о проекте, состоящем из трех типовых 17-этажных корпусов П44-Т, то к началу его реализации девелопер должен заморозить на банковском счете не менее 225 млн руб., — приводит она пример. — Жесткими представляются и требования к административным расходам застройщика — не более 10% от стоимости строительства. Только затраты на рекламу могут достигать 4% от стоимости всего проекта, не говоря уже о фонде зарплаты труда или аренды помещений».​

Поправки выглядят не до конца проработанными, соглашается Алексей Выручаев. В частности, из них следует, что на рынок не смогут выходить новые застройщики, указывает он. «Поправки, которые касаются определения понятия «застройщик», регламентируют его деятельность, не только ограничат число игроков на рынке недвижимости, но и закроют рынок для новых участников», — солидарен Павел Брызгалов.

«Несмотря на всю серьезность изменений, не стоит сбрасывать со счетов возможность корректировки курса законодательной инициативы», — замечает руководитель по работе с ключевыми партнерами риелторской компании Est-a-Tet Роман Родионцев. «Традиционно дается переходный период, в который укладывается основная масса проектов, находящийся в пределах обозримого будущего, — напоминает он. — Те игроки, которые планируют остаться и приспособиться к новым условиям, получают время для корректировки своей деятельности и оценки перспективной ниши в отрасли, которую они займут, если переход на новые рельсы все же осуществится».