Лента новостей
Уровень воды в Урале в Оренбурге повысился до 1183 см 15:22, Новость Токаев отменил международный форум в Астане из-за наводнений и экономии 15:13, Статья Израиль призвал объявить КСИР террористической организацией 15:05, Статья Полиция не увидела связи атаки на ТЦ в Сиднее с терроризмом 15:04, Новость Рублев разгромно проиграл Надалю тренировочный сет в Барселоне 14:50, Статья В МИДе назвали дезинформацией слова дипломата Японии о «ядерных угрозах» 14:42, Новость Муж блогера Лерчек подал иск о разделе совместного имущества 14:34, Статья На ЗАЭС заявили об ударе дрона ВСУ по району Энергодара 14:25, Новость КСИР захватил контейнеровоз в Ормузском проливе 14:19, Статья Тренер «Реал Сосьедад» заявил, что Захарян становится игроком топ-уровня 14:11, Статья Приложения Газпромбанка и МКБ пропали из App Store 14:03, Новость Блогера Портнягина доставили на допрос в Следственный комитет 13:58, Новость Число жертв нападения на торговый центр в Сиднее выросло до шести 13:52, Статья Число погибших при обстреле Токмака выросло до десяти человек 13:50, Статья Полиция начала проверку из-за жалобы жены киргизского дипломата в Москве 13:42, Статья Курбан Бердыев получил должность в клубе из Первой лиги 13:30, Статья Финляндия с 15 апреля введет новые ограничения на границе с Россией 13:17, Статья $2,3 трлн к 2035 году: каковы перспективы у рынка космических технологий 13:14, Статья
Газета
Из чего складывается цена квадратного метра жилья
Газета № 141 (2158) (1008) Общество,
0

Из чего складывается цена квадратного метра жилья

Цены на строительные материалы выросли не сильно
Фото: предоставлено PR-департаментом «Деловой России»
Фото: предоставлено PR-департаментом «Деловой России»

Цены на строительные материалы выросли не сильно. Главной причиной роста цен на жилье стало увеличение ставок по кредитам для застройщиков. Это и привело к росту себестоимости квадратного метра на 10–12%.

Еще в феврале 2015 года аналитики предсказывали значительное падение спроса и снижение цен на жилье в новостройках. Звучали прогнозы об обвале рынка на 40–50%. Этого не произошло — физический объем жилищного строительства, спрос и цены продолжают расти. По данным, приведенным главой Минстроя России Михаилом Менем, физический объем жилищного строительства в первом квартале 2015 года вырос на 32,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Отчасти этому помогла программа государственного субсидирования ипотеки, так как на вторичном рынке жилья, на который не распространяется такая поддержка, цены с начала года снижаются.

Материалы или конъюнктура

В Москве цены в новостройках за первое полугодие выросли на 4,7%, в Самаре и Калуге квадратные метры на первичном рынке недвижимости поднялись в цене на 3,9 и 3,7% соответственно. Дело в том, что большинство пессимистичных прогнозов строилось на основании наблюдений за столичным рынком недвижимости. Цены на нем почти не имеют прямой зависимости от себестоимости строительства. Они формируются конъюнктурой рынка, локацией и транспортной доступностью. Ценовая зависимость между стоимостью материалов, работ и квадратного метра в Москве очень опосредованная. А в регионах, особенно в сегменте массового доступного жилья, — прямая.

Колебания валютных курсов конца 2014 года слабо отразились на стоимости базовых строительных материалов — цемента, бетона, песка, щебня, стекла, — поскольку она почти не имеет валютной составляющей. Существенно подорожал только металл. В результате на начало этого года себестоимость квадратного метра увеличилась лишь на 5–7%, а такой рост естественным образом случается даже тогда, когда ситуация на валютном рынке более спокойная.

Составляющих, из которых складывается себестоимость новостройки, довольно много, и универсального ответа по ценообразованию дать невозможно. Скажем, один застройщик ведет строительство полностью на свои средства, а второй имеет несколько кредитных линий.

Что влияет больше всего

Прежде всего себестоимость квадратного метра жилья включает затраты на покупку земельного участка, проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы, подведение коммуникаций и подключение к сетям, налоги. Кроме того, если компания использует заемные средства, в цену квадратного метра будут включены и затраты на кредитование.

По нашему прошлогоднему опыту, пропорции были примерно такими: приобретение участка земли под будущую застройку — 10%, проведение проектно-изыскательских работ — 1%, строительно-монтажные работы — 50%, инженерные сети — 21%, благоустройство — 5%, услуги техники — 5%, содержание застройщика — 8%. Как видим, ключевые в ценообразовании квадратного метра — около 70% затрат на строительно-монтажные работы и коммуникации. Удорожание любой из этих составляющих в наибольшей степени влияет на итоговую цену.

Естественно, в 2015 году многое будет зависеть от того, насколько широко в этих работах используются западные строительные материалы и оборудование. В целом по рынку отмечается увеличение затрат на строительно-монтажные работы и инженерные сети. Однако это не вызвало резкого роста цен. Доля строительно-монтажных работ в конечной себестоимости с начала года увеличилась примерно на 1 п.п., стоимость коммуникаций — примерно на 3–4 п.п. Отсюда получаем 5–7% роста себестоимости.

Однако все это верно лишь при отсутствии у застройщика банковской задолженности. Ставки по кредитам выросли, а это неизбежно ведет к росту себестоимости квадратного метра в целом на 10–12%.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.