Дорогой квадратный метр

Фото: Екатерина Кузьмина/РБК

Москва пересчитала кадастровую стоимость коммерческой недвижимости. С 2015 года минимальные ставки за квадратный метр выратут почти вдвое. Это грозит ростом налога на имущество для собственников помещений в некоторых районах на 10% и более, опасаются представители бизнеса.

Мэр Москвы Сергей Собянин утвердил результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве на 1 января 2014 года. Постановление вступает в силу 1 января 2015 года, с этой даты кадастровая стоимость недвижимости будет рассчитываться исходя из новых цифр. Согласно документу, минимальная ставка за квадратный метр в нежилом здании в ЦАО составит 11,6 тыс. руб. (в этом году – 6 тыс.), в СВАО – 14,6 тыс. (в прошлом году 6,4 тыс.). В среднем минимальная кадастровая стоимость выросла практически в два раза во всех административных округах Москвы.

«Куда уже дальше повышать налоги? В условиях очень серьезного экономического спада уже имеющаяся налоговая нагрузка вырастает в связи с увеличением ставки налога на имущество юридических лиц до 1,2% с 0,9%. Это увеличит налог на имущество на 33%», – возмущается вице-президент «Опоры России» Алексей Небольсин. Со следующего года налог на имущество также распространится на малый бизнес, который использует упрощенную систему налогообложения и единый налог на вмененный доход.

«Наконец, вырастает и круг помещений, на которые распространяется налог, – в прошлом году налог на имущество по кадастровой стоимости в Москве платили владельцы помещений свыше 5 тыс. кв. м, с 2015 года – свыше 3 тыс. кв. м. Для многих это будет последним годом предпринимательской деятельности», – предупреждает Небольсин.

В «Опоре России» подсчитали, что в зависимости от района средний уровень кадастровой стоимости вырастет от 0,8 до 13%. «Получается, что существующая кадастровая стоимость может достигать одной шестой арендной ставки, а это – действительно много», – говорит директор отдела исследований CBRE Валентин Гаврилов.

В то время как растет кадастровая стоимость, реальная рыночная стоимость коммерческой недвижимости снижается, говорят эксперты. В «Миэль» РБК объяснили это избыточным предложением складских и торговых площадей. «Сейчас слишком большое предложение по складским помещениям, что привело к снижению арендных ставок. В результате для инвесторов этот рынок становится менее интересным», – говорит Гаврилов.

Торговые площади в ТЦ типа «Европейского» или «Золотого Вавилона» не сильно просели в цене, но на рынок они попадают редко, говорит Гаврилов. «А вот новые торговые площади сталкиваются с относительно низкой долей заполняемости. У них средние арендные ставки просели на 10–15%, это означает практически идентичное снижение их цены», – добавляет аналитик.

В случае высокой вакансии и короткой структуры арендных договоров офисных помещений снижение может достигать 15% от уровня на начало 2014 года, подсчитали в CBRE.

«Переложить дополнительные расходы в виде роста налога на имущество на арендатора не получится, потому что не хватает спроса на коммерческую недвижимость. Конечно, это будет ощутимое повышение для собственника», – уверен Гаврилов. Небольсин оценивает долю налога на имущества в структуре налоговой нагрузки собственников торговых помещений до 80%.

«Ставки аренды поднимать невозможно, особенно в свете того, что в сегодняшней картине мира обороты арендаторов падают. Поэтому поднятие ставки равносильно уходу арендатора, которые, напротив, требуют фиксации ставок в рублях. Поэтому такой резкий рост ставок налога отразится крайне губительно и негативно на бизнесе всех собственников», – говорит топ-менеджер компании, входящей в топ-5 крупнейших рантье России.

Многие объекты торговой недвижимости сегодня работают с доходностью 10%. Достаточно уйти 10% арендаторов, чтобы бизнес встал в ноль, говорит собеседник РБК: «Радостного мало: деофшоризация, изменение подхода к налогообложению и колебания курса доллара вместе могут привести к очень плачевным последствиям в январе-феврале. Мы сами пилим сук, на котором сидим».