«Выкуп земли у собственников для государственных нужд — крайняя мера. Превращать ее в некий налаженный механизм не стоит»

Фото: РБК

Изъятие земель на территории Новой Моск­вы связано прежде всего с развитием транспортной и инженерной инфраструктуры. Например, планируется реконструкция Калужского шоссе, которое будет увеличено с четырех до шести полос в каждом направлении, также предусмотрено строительство двух новых транспортных развязок. Если посмотреть на карту местности, то можно увидеть, что в непо­средственной «зоне риска» оказываются жители деревень Сосенки, Десна и Ватутинки, которые затрагивает трасса. Но власти заявили, что новый участок дороги планируется проложить в обход деревень Сосенки и Ватутинки, соответственно, частных лиц данное изъятие коснется в меньшей степени. На остальных участках, где пройдет новая трасса, расположены в основном поля, то есть земли сельхозназначения, которые принадлежат крупным землевладельцам (основными крупными лендлордами на данной территории являются компании «Масштаб», «Абсолют» и RDI). С ними власти, я думаю, сумеют договориться о компенсации и определенных преференциях за лояльность, так как прежде всего сами землевладельцы заинтересованы в развитии дорожной инфраструктуры.

Выкуп земли у собственников для государственных нужд — крайняя мера. Превращать ее в некий налаженный механизм не стоит. Но все же, когда такая мера необходима, к вопросу оценки изымаемого путем выкупа имущества нужно подходить индивидуально. Основное — это правильная оценка изымаемого имущества и ее соответствие реальной рыночной стоимости. Крайне важно учитывать, чтобы жизненный уровень ццсловия проживания гражданина после изъятия у него, скажем, земельного участка с домом остались как минимум на том же уровне, а также были компенсированы все возникшие убытки. При соблюдении подобных условий сделка с государством будет справедливой.

Основным принципиальным изменением процедуры изъятия в новом законе стало существенное сокращение сроков «экспроприации» с одного года до месяца, дабы как можно скорее «расчистить» площадку под строительство объектов инфраструктуры Новой Москвы. Собственник недвижимого имущества должен за это короткое время заключить соглашение с властями (оно направляется ему заказным письмом). В этом документе должны быть указаны условия выкупа: стоимость изымаемого добра, порядок и сроки прекращения владения.

Главной причиной конфликтов при изъятии скорее всего станет формирование оценочной стоимости. Поскольку процедуру планируется существенно сократить, у собственника практически не остается времени на то, чтобы убедительно оспорить предложенную властями выкупную стоимость участка до момента его изъятия.

Как показывает практика, власти хоть и заявляют о компенсации земель по рыночной стоимости, но по факту ее занижают. Кроме того, при изъятии участка у собственника возникает упущенная выгода, поскольку он теряет определенную перспективу.

Во-первых, сейчас стоимость участков вдоль населенных пунктов, где планируется прохождение новой трассы, наверняка упадет из-за высоких рисков, так как нет четкого понимания, как будет проведена оценка и процедура изъятия. Таким образом, к моменту изъятия цена «скорректируется» в меньшую стоимость естественным путем.

Во-вторых, при развитии транспортной инженерной инфраструктуры в ближайшие несколько лет стоимость этих участков будет расти, тогда как сейчас собственник получает минимальную цену, соответственно, теряет деньги, которые мог бы получить, продав землю через несколько лет.

В-третьих, если говорить про частные владения вдоль трассы, то, конечно, этот участок становится непригодным для проживания. Но с другой стороны, там возникает перспектива и возможность развития коммерческой недвижимости придорожного сервиса, а это уже использование участка под бизнес, что влечет более высокую оценку. Таким образом, наверняка будет волна недовольства со стороны собственников и довольно много обращений в суд.