Кто такой добросовестный приобретатель и какие у него есть права
. Как признать покупателя добросовестным и защитить его права
Приобретение имущества добросовестным покупателем может привести к прекращению залога и снятию ареста с имущества
Покупка квартиры или автомобиля всегда риск. Даже если вы отдали деньги и подписали договор, прежний владелец может потребовать вернуть имущество. В российском праве есть механизм защиты для тех, кто по незнанию купил чужую вещь. Разбираемся, кто такой добросовестный приобретатель и какие у него права.
Кто такой добросовестный приобретатель
Добросовестный приобретатель — это лицо, которое приобрело имущество у продавца, не имевшего права им распоряжаться, но при этом покупатель не знал и не мог знать об этом. Например, человек купил квартиру, а через год выяснилось, что продавец — мошенник и недвижимость на самом деле принадлежит другому лицу. Если покупатель никак не мог узнать об обмане, то он добросовестный приобретатель. Это понятие закреплено в статье 302 ГК РФ [1].
«В сфере гражданского законодательства предполагается, что участники рыночных отношений действуют добросовестно, однако это предположение может быть оспорено. Понятие «добросовестный приобретатель» часто встречается в правовых нормах, в частности, когда речь идет о сделках с недвижимостью или ценными бумагами».
Признаки добросовестного приобретателя
«Особое внимание заслуживает вопрос о добросовестном приобретателе недвижимости», — говорит Александр Казусь. «Его актуальность обусловлена не только резонансными судебными процессами, которые повлияли на рынок недвижимости, но и ростом числа случаев, когда на продавцов оказывают внешнее давление», — объясняет эксперт. По словам юриста, можно выделить ряд признаков, характерных для добросовестного приобретателя недвижимости.
- Покупатель ведет себя осмотрительно. Он не доверяет продавцу на слово, а тщательно проверяет имущество и то, есть ли у человека, который его продает, такие полномочия.
- Сделка проходит на рыночных условиях. Если имущество продали слишком дешево, суд может усомниться в добросовестности покупателя.
- Перед покупкой недвижимости добросовестный приобретатель проверяет:
- информацию о наличии споров и обременений в ЕГРН и ЕФРСБ;
- данные о продавце в системах арбитражных судов и судов общей юрисдикции;
- документы, которые подтверждают право собственности или полномочия на продажу недвижимости;
- само имущество, чтобы убедиться в отсутствии других собственников.
«Кроме того, в современных условиях крайне важно убедиться, что на продавца не оказывают давление третьи лица. Если собственник сам решил продать квартиру, он не сможет вернуть ее через суд согласно статье 302 ГК РФ, но при этом у него остается возможность оспорить сделку по другим основаниям».
«Чаще всего мошенники используют психологическое давление, чтобы сделка была совершена быстро. При таких обстоятельствах у покупателя не будет времени на проверку обстоятельств и всех документов. При проверке документов необходимо использовать данные открытых государственных реестров (сведения о банкротстве, судебных процессах, данные ФССП), а также запрашивать сведения об отсутствии постановки на учет в наркологическом и психиатрических диспансерах. При покупке недвижимости дополнительно рекомендуем нотариально удостоверять договор недвижимости, делать оценку недвижимости, использовать расчеты по аккредитиву, снимать момент заключения сделки на видео и запрашивать у продавца справку от психиатра о проведенном обследовании».
Права добросовестного приобретателя
Если имущество было куплено за деньги, собственник не сможет истребовать его через суд, если он сам дал согласие на отчуждение
Рассмотрим основные права, которые возникают у добросовестного приобретателя в споре с собственником.
- Защита от истребования имущества собственником. «Если имущество было куплено за деньги, собственник не сможет истребовать его через суд, если он сам дал согласие на отчуждение», — объясняет Александр Казусь. Добровольная передача имущества собственником значительно усложняет его возврат.
- Сохранение полученных доходов от имущества. Пока добросовестный приобретатель не узнал, что владеет имуществом незаконно и пока не получил судебную повестку, собственник не вправе требовать от него выплаты доходов, которые тот получал за время пользования вещью. «Здесь важно понимать: граница определяется не началом спора, а моментом, когда приобретатель стал или должен был стать осведомленным о проблемах с владением», — говорит Александр Казусь.
- Защита денег и ценных бумаг от истребования. Если добросовестный приобретатель получил деньги или ценные бумаги на предъявителя (например, вексель или облигацию), то даже в случае, если они ранее были украдены или утеряны, собственник не может их истребовать [1].
- Право требовать возмещения убытков. Если суд принимает сторону собственника и удовлетворяет иск об истребовании недвижимости, добросовестный приобретатель может требовать от продавца возмещения убытков в размере фактически уплаченной суммы. «Более того, в такой ситуации приобретатель может рассчитывать на одноразовую компенсацию из казны Российской Федерации после того, как судебный акт об истребовании жилья вступит в законную силу. Механизм одноразовой компенсации для жилых помещений не нацелен на полное возмещение ущерба. Его цель — частично сгладить негативные последствия, стимулировать участие в обороте недвижимости и в некоторых случаях гарантировать право на жилье», — объясняет Александр Казусь.
- Снятие обременения. «Приобретение имущества добросовестным покупателем может привести к прекращению залога и снятию ареста с имущества», — говорит эксперт.
- Защита от истребования жилья государством. Если с момента регистрации права первого добросовестного приобретателя прошло три года, суд откажет государству в возврате жилого помещения [1].
«У добросовестного приобретателя имущество может быть истребовано в судебном порядке только в том случае, если оно было утеряно, похищено, либо выбыло из владения собственника или владельца имущества, и не было их воли на отчуждение такого имущества. Например, добросовестность не имеет значения, если изымается имущество, приобретенное в результате совершения преступления. В случае, если добросовестный приобретатель утрачивает собственность на недвижимое имущество, он может затребовать компенсацию за счет средств казны РФ. При этом, даже при отчуждении имущества у добросовестного приобретателя, он обязан уплачивать налоги до момента такого отчуждения».
Защита прав добросовестного приобретателя
Как объясняет Александр Казусь, в условиях участившихся случаев отчуждения имущества под влиянием третьих лиц лучшей защитой прав покупателя становится тщательная подготовка к сделке перед приобретением имущества. Хотя в Гражданском кодексе прямо не называют признание лица добросовестным приобретателем способом защиты права, на практике подобные встречные иски встречаются довольно часто. По словам специалиста, это явление можно рассматривать как сложившуюся, хотя и дискуссионную практику.
«Суть в том, что добросовестность приобретения не выступает в качестве самостоятельного способа защиты прав — это обстоятельство, которое суд принимает во внимание при рассмотрении дела. Оно способно стать основанием для отказа в удовлетворении виндикационного иска. По сути, добросовестность приобретения — это один из элементов доказательной базы, а не отдельное требование.
Исходя из этого, логичнее не подавать отдельный иск о признании добросовестным приобретателем, а включать соответствующие аргументы в возражения на требования бывшего собственника. При этом необходимо подробно объяснить, при каких обстоятельствах и почему имущество было приобретено добросовестно — сделать акцент на фактах, а не на формальном «признании».
Признание приобретателя добросовестным
С процедурой признания связан один важный нюанс. «Признание добросовестным приобретателем не является самостоятельным способом защиты права, — объясняет Александр Казусь. — Хотя встречные иски о признании ответчика добросовестным приобретателем встречаются в судебной практике, мы считаем это некорректным с точки зрения процессуального законодательства». По словам эксперта, вопрос о добросовестности — это одно из юридически значимых обстоятельств, которое суд в любом случае обязан исследовать при рассмотрении дела об истребовании недвижимости.
Как добавляет учредитель агентства правовой помощи «Юнона» Марина Павлова, в суде именно покупатель обязан документально доказать свою добросовестность. Если он не запрашивал нужные документы при совершении сделки, то может сделать это через суд, подав ходатайство.
Частые вопросы
Можно ли забрать квартиру у добросовестного приобретателя, если она была продана мошенником?
«Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, возможность истребования имущества от добросовестного приобретателя существует только в том случае, если имущество вышло из владения собственника или лица, которому собственник передал право владения, помимо их воли.
Если рассматривать действия мошенника через призму УК РФ, то есть как хищение, при котором имущество уходит от собственника без его ведома и согласия, то возврат имущества практически гарантирован. Более запутанными являются ситуации, когда в процессе банкротства или за три года до подачи заявления о банкротстве лицо якобы передает имущество по дарственной своему доверенному лицу. Затем через ряд сделок это имущество попадает к добросовестному приобретателю. В таких случаях суд может признать недействительной всю цепочку сделок, но последняя сделка с добросовестным покупателем может быть оставлена в силе.
Важно помнить, что лицо, считающее себя собственником, не сможет защитить свои права, подав иск к добросовестному приобретателю на основании пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Единственный возможный путь — это виндикационный иск, и то только при соблюдении условий, прописанных в статье 302 ГК РФ. Именно эти условия будут определяющими при решении вопроса о возврате имущества».
Как доказать свою добросовестность в суде, если нет документов о проверке продавца?
«Добросовестность предполагает активные действия, в том числе проверку полномочий продавца на отчуждение имущества. В качестве доказательств могут выступать:
- выписка из ЕГРН, которая подтверждает, что продавец является собственником имущества;
- нотариально заверенная доверенность, дающая право распоряжаться имуществом от лица, указанного в ЕГРН как собственник.
Если в выписке из ЕГРН собственником значится не продавец, то шансы на признание добросовестным приобретателем равны нулю, и существует риск того, что имущество отчуждается без ведома и согласия настоящего собственника. Аналогичный риск возникает, если в выписке присутствует отметка о судебном споре.
Еще раз подчеркну: если добросовестный покупатель приобрел жилое помещение, полагаясь на данные из ЕГРН, и официально зарегистрировал свое право собственности, то у него нет оснований опасаться истребования этого имущества».
Платят ли добросовестные приобретатели налоги с имущества, которое у них потом изымают?
«Собственники недвижимости обязаны уплачивать налог на имущество физических лиц и земельный налог, независимо от того, как они используют свое имущество и какой доход от него получают.
Налоговый кодекс РФ предусматривает несколько способов возврата части уплаченных налогов:
- возврат излишне уплаченного налога (статья 78);
- возврат излишне взысканного налога (статья 79);
- налоговые вычеты по отдельным видам налогов (например, имущественные вычеты по НДФЛ при продаже имущества).
Однако эти механизмы не применимы в ситуации, когда имущество впоследствии изымается. В то же время можно предположить, что в случае конфискации имущества приобретатель имеет право учесть сумму уплаченных налогов при расчете ущерба, который он вправе взыскать с продавца».
Можно ли стать добросовестным приобретателем, если купил имущество на аукционе?
«На текущий момент в российской судебной практике нет однозначной тенденции в данном вопросе. Применение статьи 302 ГК РФ во многом зависит от установления намерений предыдущего владельца. Известны прецеденты, когда имущество, проданное через торги, было истребовано обратно.
Трудно вообразить ситуацию, когда имущество владельца оказывается на аукционе без его ведома, за исключением случаев реализации через публичные торги. Как правило, в таких обстоятельствах суды отказывают в истребовании имущества.
Таким образом, покупка имущества на публичных торгах, хотя и позволяет приобрести статус добросовестного покупателя, не дает стопроцентной гарантии того, что в будущем это имущество не будет истребовано в соответствии со статьей 302 ГК РФ».
«Покупка имущества на торгах автоматически не доказывает добросовестность приобретателя, поскольку, если торги будут признаны недействительными, то к сделке купли-продажи судом могут быть применены последствия недействительной сделки, установленные ст. 167 ГК РФ. Перед совершением сделки добросовестному приобретателю необходимо тщательно проверять другую сторону сделки, а также документы, подтверждающие права на приобретаемое имущество. Важно не спешить со сделкой, а тщательно проверять все обстоятельства и документы».
Главное о добросовестном приобретателе
- Добросовестный приобретатель — тот, кто купил имущество у лица без права распоряжения, но не знал и не мог знать об этом.
- Его основной признак — осмотрительность. Добросовестный приобретатель проверяет документы, продавца, отсутствие обременений и рыночность цены сделки.
- Добросовестность не заявляется отдельно, а доказывается в суде как обстоятельство при рассмотрении спора.
- Имущество не всегда могут изъять — это зависит от конкретных обстоятельств: как именно оно выбыло у собственника (по его воле или нет) и мог ли покупатель знать о нарушениях.
- При утрате имущества добросовестный приобретатель вправе требовать компенсацию убытков с продавца, а в отдельных случаях — из казны государства.
- Деньги и ценные бумаги на предъявителя нельзя истребовать в любом случае.
