Глава Cian — РБК: Нет идеального времени ни для покупки жилья, ни для IPO
«Я бы не хотел, чтоб эти люди ощущали себя вторым сортом»
— В начале декабря вы предложили пользователям отредактировать объявления на платформе так, чтобы в них не содержались признаки дискриминации на основе этнической принадлежности, и объявили, что с 1 февраля введете запрет на подобные объявления. Какое количество объявлений о сдаче жилья на вашей платформе содержало оговорку «только славянам»? Почему решили с ними бороться?
— Доля объявлений, в которых отказывают таким людям, составляет не более 10% жилой аренды. Мне не очень нравится термин «славяне», но он прижился в нашей отрасли. За последние годы мы внутри несколько раз обсуждали, как правильно поступить с данным вопросом. Это решение не такое простое, как кажется на первый взгляд. У него есть несколько сторон, интересы которых нужно было учесть. Во-первых, мы, как компания, и наши сотрудники, ведь в Cian помимо россиян работают и люди с Кавказа, и из стран Средней Азии, и многих других стран и национальностей. Во-вторых, есть огромное количество собственников, которые готовы сдавать не славянам. Третья категория людей — это те, кто имеет неславянскую внешность. С нашей точки зрения, они не получают лучшего сервиса и от нас, и от рынка. Я бы точно не хотел, чтоб эти люди ощущали себя вторым сортом. Иначе мы скатимся к прошлым векам, к дискриминации по расе или по национальности.
Мы признаем, что наше решение пока нельзя назвать идеальным. Например, часть владельцев квартир с ним не до конца согласны. При этом у всех собственников все равно остается право выбирать, кому они хотят сдавать жилье. Cian точно не претендует на то, чтобы в этом им указывать. Мы понимаем, что это решение в короткой перспективе может даже осложнить поиск квартир людям, например из Узбекистана. Они могут договориться о просмотре дома, но после встречи рискуют получить отказ из-за национальности. Однако этим решением мы хотим добиться равных прав, это попытка сделать наш рынок чуть более цивилизованным в долгосрочной перспективе.
— Почему вводите требование именно с февраля?
— Хотим доработать продукт так, чтобы пользователи видели пометку, что хозяин квартиры лоялен к разным вероисповеданиям и национальностям. То есть драйверами будут именно эти люди, готовые сдавать жилье не только славянам. К тому же стоит предупредить рынок заранее. Очень надеемся, что другие интернет-игроки последуют за нами. В течение ноября мы обсуждали эту тему с ними. Коллеги ушли думать. Мы поняли, что стоит выступить лидером.
— Какой была реакция других игроков рынка? Почему не стали ждать консолидированного решения?
— С точки зрения бизнеса это решение скорее отрицательное, потому что мы думаем, что часть собственников, которые раньше были готовы сдавать только славянам, после 1 февраля откажутся от рекламы своих объявлений у нас. Мы надеемся, что этот минус будет небольшим. По нашему мнению, основная причина, почему другие игроки еще думают, экономическая.
— Насколько решение связано с тем, что вы стали публичной компанией? Вы видели такие вопросы со стороны зарубежных инвесторов?
— Инвесторское сообщество неоднородно. Часть активно пропагандирует ESG (Environmental, Social and Governance; совокупность характеристик управления компанией, при котором достигается ее вовлечение в решение экологических, социальных и управленческих проблем. — РБК), и Cian следует этим принципам, но есть те, кто думает по-другому, считает, что ESG — это блажь. Как вы знаете, сейчас идет распродажа угольных шахт по всему миру, и большой пласт инвесторов предпочитает инвестировать в эти активы, зарабатывая хороший возврат на инвестиции. То есть для кого-то из инвесторов это будет скорее отрицательное решение Cian.
Что такое Cian
Cian PLC владеет сервисом по поиску недвижимости «Циан», который был основан в 2001 году в Москве, а с 2014 года развивается в других регионах России. Акционеры: Elbrus Capital (47%), Goldman Sachs (10,1%), MPOC Technologies основателя группы Дмитрия Демина (8,3%), Joox Limited еще одного основателя — Сергея Осипова (0,9%), Максим Мельников (6,3%), остальное с начала ноября этого года торгуется на Нью-Йоркской фондовой бирже. Выручка в третьем квартале — 1,56 млрд руб., чистый убыток — 299 млн руб.
«Мы уже не стартап»
— Довольны ли вы тем, как прошло IPO? Насколько правильно был выбран момент для размещения? С чем связываете снижение стоимости акции после выхода на биржу? Когда ждете роста?
— IPO прошло успешно. Мы получили большой спрос со стороны инвесторов Европы и США. Оцениваю этот процесс как некое взросление компании. Нам в этом году 20 лет, и для российской интернет-компании это существенный возраст, мы уже не стартап.
В целом нет идеального времени ни для покупки жилья, ни для IPO. И то и другое происходит по мере готовности. Изменения стоимости акций — это краткосрочные колебания. Цена упала, потом выросла, превысила цену IPO, потом опять может снижаться и опять расти. Мы можем влиять на то, как компания будет развиваться. Запускать продукты, которые нужны людям, добиваться показателей, которыми будут довольны наши пользователи, клиенты и партнеры. Уверен, что стоимость компании последует за активным ее развитием.
— За последний месяц капитализация американского онлайн-маркетплейса недвижимости Zillow упала более чем на 40%. Падение во многом связывают со стратегией: эта компания не только предоставляла онлайн-услуги, но и покупала дома в собственность для перепродажи, но продажи идут не очень. Повлияло ли падение акций Zillow на интерес зарубежных инвесторов к Cian?
— Нас не сравнивают с Zillow, по крайней мере те квалифицированные инвесторы, которые анализируют компанию чуть более глубоко, чем просто определяя, что это онлайн-недвижимость. Рынок США и Канады сильно отличается от всего остального мира. В США есть так называемая MLS (Multiple Listing Service — мультилистинг, система взаимодействия участников рынка недвижимости, действующих через электронные базы данных, в которой агентство, заинтересованное в быстрой продаже или аренде своих эксклюзивных объектов недвижимости, готово поделиться частью своей комиссии и привлекает другие агентства к возмездному сотрудничеству в поиске покупателя/арендатора в счет своей комиссии. — РБК). Эта система сильно меняет всю структуру рынка. Идея Zillow заключалась в том, что они покупают дома в расчете на быстрый рост цены жилья, пока оно находится на балансе компании, делают ремонт, продают дома и получают прибыль. Люди могли продать Zillow свой дом, как правило, с очень небольшим дисконтом — 1–2%, а иногда и по рыночной цене или даже выше нее. Но чтобы иметь на своем балансе десятки тысяч домов, нужны огромные средства. Американский рынок очень ликвидный и позволяет компаниям получать такие деньги — сотни миллионов, миллиарды долларов на балансе. Zillow попыталась, но даже для нее справляться с огромным операционным процессом по покупке, ремонту и продаже десятков тысяч домов оказалось сложно.
— У Cian есть планы по выкупу и перепродаже недвижимости?
— В России есть два-три игрока, которые занимаются такими операциями, Cian не планирует покупать квартиры на свой баланс и продавать с него. Не хотим ставить деньги инвесторов под риск того, что квартира или дом могут обесцениться, мы можем не угадать с ценой и т.д. Сейчас делаем разные тесты в этом направлении, чтобы понять, каким образом подобные услуги можно оказать в партнерстве с банками и другими финансовыми партнерами. То есть мы понимаем, что потребность на рынке в этом есть, но удовлетворять ее хотим не за счет собственных средств, а за счет нашего понимания рынка, огромной аудитории, которая ищет недвижимость, качественной оценки недвижимости и финансовых средств партнеров.
— Планируете ли увеличить долю акций, находящихся в свободном обращении? Ждать ли SPO в какой-то перспективе, при каких условиях?
— Моими партнерами в Cian выступают фонды прямых инвестиций, в частности Elbrus Capital, который стал акционером в 2014 году. У них есть срок жизни фонда, им надо будет в какой-то момент выходить, поэтому SPO возможно в течение нескольких лет. Сейчас доля акций в свободном обращении составляет 25–28%. Думаю, в какой-то момент на бирже будет больше 50% торговаться. Вы можете понаблюдать, например, как процесс происходил в компании HeadHunter, где инвесторами выступают те же фонды, что и в Cian. Мы сейчас видим на рынке, что ликвидность [бумаг Cian] достаточно низкая, SPO может повышать инвестиционную привлекательность компании. Думаю, в среднесрочной перспективе мы увидим повышение free-float.
«Конкуренция в интернете превратилась в frenemies»
— Какие темпы роста выручки вы ожидаете в ближайшие годы?
— Компания всегда росла с темпами роста выручки более 30% год к году. По итогам этого года рост будет больше — 45–48% — из-за низкой базы прошлого года и приобретения Группы N1. В дальнейшем планируем расти примерно историческими темпами, в том числе за счет увеличения проникновения в регионах и запуска новых услуг. Сегодня активно развивается PropTech — инновации на рынке недвижимости. У нас есть целый отдел, который анализирует такие компании. Готовы сотрудничать не только с застройщиками, агентствами недвижимости, собственниками, управляющими компаниями, но также и с поставщиками услуг и ИТ-решений для недвижимости.
— Как планируете расширяться в регионах? За счет слияний и поглощений?
— Мы нормально относимся к тому, чтобы развиваться, приобретая другие компании, но не полагаемся на это в своей стратегии. Более того, в регионах нет большого количества компаний, которые можно было бы приобрести, одна-две максимум. Наша ставка при наращивании присутствия в регионах — хороший продукт, маркетинг и продажи.
— Кого на российском рынке вы считаете своими основными конкурентами? Это онлайн-платформы или застройщики, например ПИК или «Самолет», которые заявили, что намерены сами становиться технологическими компаниями?
— В последние пять лет конкуренция в интернете превратилась в frenemies (от англ. friend — друг и enemy — враг. — РБК), термин, который обозначает, что у тебя друзья и враги в одном лице. Огромный набор игроков одновременно в чем-то конкурируют и в чем-то сотрудничают. Застройщики — наши уважаемые партнеры. И ПИК, и «Самолет», и многие другие — это компании, которые активно развиваются при нашем активном участии, а мы развиваемся при их активном участии. Может ли пользователь покупать только у одного застройщика квартиры? Наверное, может. Но думаю, что большая часть покупателей новостроек захочет сравнить разные варианты, и понятно, что ни один из застройщиков не будет предлагать квартиры другого застройщика, для этого [нужно прийти на] ЦИАН. Мы также верим, что в ближайшее время они будут заключать сделки на «Циане». Пользователям от этого будет лучше: меньше лишних телодвижений, звонков, потери времени на поездки. При этом застройщики также будут развивать свои продукты, сайты, сервисы по выкупу квартир, ремонту, продаже. То же самое относится и к другим интернет-компаниям.
— Застройщики будут работать в онлайне и со вторичным жильем, вы не считаете, что они вас подменят в интернете?
— Я буду одинаково рад, если при наличии компетенций у застройщиков пользователи будут заключать сделки у них и если будут использовать «Циан».
— Власти не раз заявляли о том, что рынок аренды пора выводить из тени. Минстрой подготовил соответствующий законопроект. С вами, как с крупной платформой, ведут диалог на эту тему?
— Мы за легальный бизнес. Государство сделало огромный шаг в этом направлении, введя режим самозанятых пару лет назад. Мы видим, как здорово растет количество самозанятых по всей стране и в Москве. В Москве их уже около 1 млн, по всей стране — 4 млн человек, и аренда входит в топ-5. Люди понимают, что им экономически целесообразнее и выгоднее заплатить 4% и жить спокойно. Тем более что государство гарантировало, что десять лет режим не поменяется. Мы в «Циане» активно продвигаем сервисы, связанные с тем, чтобы у людей была эта возможность стать самозанятым и сдавать квартиру в аренду уже легальным способом.
Мы слышали про желание Минстроя вывести аренду из тени. Удивительно, но с нами никто не советуется, как это сделать. На текущий момент это кажется закрытой инициативой государства. Если она позволит не какому-то одному, а большинству существующих интернет-игроков развиваться, оказывать услуги для людей, которые хотят снять или сдать жилье в легальном поле, мы будем только приветствовать это. Если же это выродится в очередную государственную монополию и к не лучшему сервису для пользователей, как это, правда, бывает, когда одна компания, неважно, частная или государственная, забирает доминирующую позицию в какой-то отрасли не на рыночных условиях, то мы против.
— Вы говорите о заявлениях о создании некой государственной онлайн-платформы по аренде жилья?
— У меня пока мало данных. Я просто говорю о той угрозе, которая есть.
— Российские власти рассматривают возможность введения регулирования для интернет-платформ. Какой подход здесь вы считаете более оптимальным?
— С одной стороны, инновации дают возможности для людей, а с другой — создают сложности, делают их где-то незащищенными, поэтому я за то, чтобы государство кропотливо разбиралось в каждом случае и не принимало решения огульно. И, мне кажется, наше государство так себя и ведет. У России очень сильная ИТ-отрасль, которая, как вы знаете, имеет своих локальных чемпионов. Важно поддержать этот рост двумя факторами. Во-первых, чтобы российский пользователь был защищен в том числе с точки зрения персональных данных. Во-вторых, чтобы была конкуренция между платформами. Важно не ограничивать российские компании слишком сильно, чтобы у них, а также у молодых предпринимателей оставались стимулы и интересы для развития. Причем особенное важно, чтобы диалог был не только с интернет-гигантами, а чтобы это были также средние и небольшие компании, потому что именно они создают настоящие новации и бросают вызов большим игрокам. Например, мы вышли на биржу месяц назад, и из общения с другими интернет-предпринимателями я слышу, что для них это был важный сигнал, что компания смогла самостоятельно с помощью командной работы, понимания того, какой продукт нужен рынку, вырасти и стать настолько значимой, что смогла провести IPO.
«Мало опыта, сумма под риском огромная»
— Рынок продажи недвижимости последние 1,5 года рос огромными темпами благодаря программе льготной ипотеки. Но с 1 июля она была серьезно урезана, и в третьем квартале уже заметно небольшое сокращение продаж новостроек. По вашим прогнозам, в следующем году оно продолжится? Как может сократиться выручка Cian из-за этого?
— Cian — очень устойчивый бизнес. Мы стойко преодолели все предыдущие кризисы — 2008-го, 2014-го и 2018 года, и росли в каждый из этих годов. Если ставка ипотеки будет выше, количество транзакций, скорее всего, действительно замедлится. Однако, когда у профессиональных игроков рынка или у собственников есть потребность реализовать объект недвижимости при сниженном спросе, возникает потребность в продвижении. Люди готовы инвестировать чуть больше денег для рекламы этого объекта, поэтому, несмотря на возможное охлаждение рынка, для себя мы ожидаем рост.
— Рассматриваете возможность выхода в другие страны? Считается, что российский рынок ограничен в размере и для успешного развития компании нужно идти за рубеж.
— Недвижимость — это большая отрасль экономики. В России это около 10% ВВП, в других странах — 9–13%. Нам есть чем заниматься в России, сейчас не рассматриваем выход за ее пределы. На рынке недвижимости страны еще очень много аналоговых и бумажных процессов, связанных с ипотекой, залогом, с самим процессом оформления сделок. Можем кратно вырасти на том, что мы просто будем делать свои продукты лучше. У нас сильные позиции в крупнейших российских агломерациях: Москва, Питер, Екатеринбург, Новосибирск, Омск и т.д., но есть и регионы, где мы пока второй игрок.
— Какие новые продукты тестируете?
— Тестируем огромное количество инициатив. Например, онлайн-ипотеку — запустили финансовый маркетплейс «Циан Ипотека», на котором можно заполнить анкету, которая затем отправляется по API (описание способов, по которым компьютерные программы могут взаимодействовать друг с другом. — РБК) в восемь крупнейших банков: ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк, Райффайзенбанк и др. Они через 1–2 минуты дают решение по заявке, и пользователь может выбрать, чьи условия ему более подходят. Еще один огромный шаг можно сделать, если дать возможность пользоваться этим сервисом без заполнения анкеты. Как вы знаете, в тестовом режиме государство дало доступ в ЕСИА (Единую системы идентификации и авторизации. — РБК), то есть люди могут проходить идентификацию через госуслуги. Думаем, что в какой-то момент появится анкета с нулем полей, то есть людям не нужно будет тратить время на заполнение той информации, которая уже есть у государства, распознавать паспорт и т.д.
Еще один сервис, который тестируем, связан с тем, что все больше и больше людей хотят услуги доверенного помощника, просят посоветовать риелтора. Еще множество сервисов разрабатываем для коммерческой недвижимости. В этом году на нее пришлось примерно 15% нашей общей выручки. Например, мы буквально 1 декабря запустили информационно-аналитическую платформу, которую готовили 1,5 года. Сервис позволяет пользователю узнать, по рыночной ли цене он снимает офис, или найти лучшее торговое помещение для его магазина.
— Растет или снижается участие риелтора при покупке, сдаче в аренду недвижимости? Рассматриваете ли вы возможность запуска сервисов, которые вообще заменят функции риелтора?
— Стоит разделить рынок жилой недвижимости на аренду и продажу. В продаже доля сделок с риелторами находится в районе 80%, и мы не видим никаких предпосылок для ее изменения. Агент помогает ориентироваться в многообразии рынка, подсказывает по процессу принятия решений, оформлению документов, помогает с юридической проверкой и т.д. Но сама работа агента по недвижимости может быть эффективнее с помощью различных сервисов, это одна из задач, которую мы перед собой ставим.
В аренде другая ситуация. Примерно половина сделок сейчас в России происходит в c2c, когда жилец находит собственника без помощи агента и наоборот. Мы не думаем, что этот процент упадет до нуля или будет существенно меньше в ближайшие годы. Скорее думаем, что агенты будут больше участвовать в каких-то специальных ситуациях или при сдаче премиального жилья, когда собственник сам не хочет делать показы и т.д.
— Сможет ли искусственный интеллект заменить человека на этом рынке? Если кто-то предложит некий алгоритм, который на основе больших данных выберет для человека идеальное жилье?
— [Основатель Microsoft] Билл Гейтс сказал, что мы сильно переоцениваем то, что произойдет в ближайшие годы, и сильно недооцениваем то, что произойдет через десять лет. У нас много страхов и мифов про искусственный интеллект. При этом есть хорошие математические модели, хороший уровень нейросетей, который позволяет устойчиво автоматизировать рутинные типовые операции, постепенно увеличивая процесс сложности тех операций, которые можно заменить. Но человек зачастую сам не понимает, как думает, как принимает решение. У нас очень сложно прогнозируется поведение. Когда речь идет о таких вещах, как семья, где мне комфортно, дискомфортно, при том что многообразие профайлов людей огромное, а количество вводных, на которых можно обучать модель, ограниченное, то я искренне не верю, что это произойдет в ближайшие 5–7 лет. При выборе жилья учитывают большое многообразие нетривиальных факторов: как дети будут ходить в детский сад или в школу, можно ли выгуливать собаку, сколько нужно света из окон утром или вечером и т.д. Мы постепенно будем идти в эту сторону, но это очень длинная перспектива.
— На рынке такси тоже никто не ожидал, что он изменится так быстро и так серьезно...
— Такси — это короткая высокочастотная транзакция с очень небольшой суммой чека, в которой основная инновация была, что машины перестали простаивать. Притом человеку можно было рискнуть, если даже что-то пойдет не так — не так страшно. Теперь сравним это с покупкой дома, которая является для большинства семей самой большой транзакцией за всю их жизнь. Мало опыта, сумма под риском огромная. Много факторов, которые нужно учесть. Рынок пока еще не такой прозрачный, как рынок такси. Конечно, мы будем увеличивать прозрачность: машинное обучение позволяет учитывать интересы пользователей, но это займет очень большой период.
Пять фактов о Максиме Мельникове
- 23 января 1977 года родился в городе Пущино Московской области.
- В 1999 году окончил Финансовую академию при правительстве России по специальности «Финансы и кредит»; в 2006-м получил степень MBA в Стенфордском университете в США.
- В 1996–2004 годах занимался управлением активами, корпоративными финансами, сделками по слияниям и поглощениям в инвестбанках и фондах прямых инвестиций в России и США, а также в «Система Телеком» — телекоммуникационном подразделении АФК «Система».
- В 2007–2010 годах возглавлял одно из предприятий, а в 2010–2013 годы — весь медиахолдинг «Медиа3».
- В 2014 году стал гендиректором и управляющим партнером «Циан».
В разных районах Москвы и области
Квартиры в столице
с выгодой до ₽4,5 млн
Выгодные предложения
для семей с детьми
Видовые квартиры
в высотных башнях
Варианты с мебелью
и встроенной техникой
