Перейти к основному контенту
Финансы ,  
0 

Бывший глава АИЖК — РБК: «Мне нравится создавать новые рынки»

Александр Семеняка, возглавлявший АИЖК 13 лет, 20 апреля ушел в отставку. В марте он дал РБК интервью, в котором рассказал о создании нового жилищного оператора и прогнозах по развитию ипотеки в кризис
Глава АИЖК Александр Семеняка
Глава АИЖК Александр Семеняка (Фото: Екатерина Кузьмина / РБК)

​— В связи с созданием на рынке жилья единого оператора АИЖК вскоре прекратит свое существование. Чем АИЖК не устраивало как самостоятельная структура?

— Задача по формированию первичного рынка ипотеки выполнена. Правительство с помощью Банка России, региональных органов власти, банков и АИЖК сформировало ипотечный рынок, работающий по единым правилам. Сейчас это огромный рынок с капитализацией более 3 трлн руб. В прошлом году в стране ежедневно ипотеку брали 4 тыс. семей. Этот рынок важен и для макроэкономики, поскольку ипотечные кредиты поддерживают жилищное строительство — 70% квартир на первичном рынке жилья приобретаются за счет ипотеки.

Теперь надо повышать эффективность ипотечного бизнеса — заниматься оптимизацией процессов, снижать риски, совершенствовать технологии.

— Какое место ипотека займет в новой структуре, созданной на базе АИЖК и фонда РЖС?

— Новая структура, Агентство жилищного развития [рабочее название нового единого оператора на рынке жилья], будет управляющей компанией, единым институтом развития с более широким кругом задач. Ипотека должна быть выделена в банк, который станет наследником АИЖК. Было бы хорошо сохранить название «Банк АИЖК», чтобы подчеркнуть эту преемственность.

— Как ЦБ относится к идее создания банка АИЖК?

— Банк России подчеркивает, во-первых, что для такого банка, начиная с момента его создания, не будет каких-либо преференций, специальных условий. Банк будет работать на общих основаниях. Во-вторых — что, создавая банк АИЖК, надо изначально понять, насколько он может быть эффективным, в том числе определить его приоритеты и источники финансирования. Но решение о целесообразности создания такого банка является компетенцией правительства.

На совещаниях в правительстве обсуждалась целесообразность создания банка, особенно с учетом текущих экономических условий, когда доступ к рыночным источникам фондирования ограничен. Жилье в целом и ипотека как первоклассный актив позволяют, с одной стороны, привлекать деньги населения для финансирования жилищной сферы, с другой — привлекать краткосрочную ликвидность в Банке России.

— В правительстве уже обсуждалась сумма, выделяемая на банк, и где взять эти средства?

— У АИЖК есть 134 млрд руб. капитала. Если бы мы были банком, то могли бы дополнительно привлечь более 1 трлн руб. В разработанной по рекомендации Росимущества «Инвестиционной программе АИЖК» предусмотрены инвестиции в банк АИЖК в размере 25 млрд руб. Это позволит банку рефинансировать ипотечные кредиты на сумму от 250 млрд руб. до 500 млрд руб. в зависимости от качества ипотеки и скорости ее секьюритизации.

— Будет приобретен банк для этих целей или получена новая лицензия?

— Это вопрос техники, но для быстроты процесса мы рассматриваем покупку. Под наши критерии подпадают порядка 40–60 банков, собственникам которых мы направим оферту.

— Когда это произойдет?

— Сделка будет завершена после принятия закона о создании единого оператора на жилищном рынке. Законопроект уже внесен в правительство. Его автор, Минстрой, настроен, чтобы закон был принят до 1 июля этого года. Поэтому во втором квартале надо провести отбор банков и подготовить сделку.

— Вы будете руководить банком АИЖК?

— Решения о покупке банка и о назначении его руководителя будет принимать наблюдательный совет создаваемого единого оператора.

— А что бы вам хотелось?

— Мне нравится создавать новые рынки. Я не теоретик маркетинга, а практик по их созданию с нуля. В моем послужном списке — создание рынка акций «Газпрома» и ипотечного рынка, каждый из которых дорос до 5% ВВП и создал тысячи рабочих мест по всей России.

Сегодня назрела потребность предложить населению высоконадежные облигации, защищающие их сбережения от инфляции и удобные в обращении, чтобы купить или продать в любой момент. Надежность этих облигаций можно и нужно обеспечить потоками платежей по ипотечным кредитам, найму жилья, за коммунальные услуги и по кредитам на капремонт. Рынок таких облигаций нужен и людям, у которых сейчас не так много инструментов для инвестирования, и жилищной сфере, поскольку в отличие от депозитов, по большей части краткосрочных, речь идет о долгосрочных ценных бумагах. Например, это могут облигации с купоном, равным индексу инфляции, и размещаемые с дисконтом, который обеспечивает дополнительную доходность сверх инфляции.

— Это ваша идея?

— Нет, эта идея озвучивалась на совещаниях в правительстве. Я считаю, что создание единого оператора продиктовано необходимостью привлечения рыночного финансирования, когда возможности бюджетного финансирования сокращаются.

— Как предполагается их распространять?

— В регионах есть ипотечные агентства и банки, которые работают с АИЖК. Там можно будет физически приобрести бумаги. Но более правильно, на мой взгляд, наладить их электронный оборот.

— Сроки реализации этой идеи понятны?

— Сроки зависят от стабилизации макроэкономической ситуации. При высокой инфляции и снижении реальных доходов людям не до инвестиций.

Глава АИЖК Александр Семеняка
Глава АИЖК Александр Семеняка

— Каковы ваши прогнозы по ипотечному рынку на 2015 год, учитывая господдержку?

— Я ожидаю, что по итогам 2015 года будет выдано ипотечных кредитов порядка 800 млрд руб. С одной стороны, это существенное сокращение по сравнению с прошлым годом. Однако кредитное качество и структура этих кредитов будут лучше, так как благодаря программе субсидирования половина займов будет выдана на покупку жилья на первичном рынке.

— «Первичка» считается лучшим обеспечением, чем «вторичка»?

— Как обеспечение «первичка» хуже, но платежная дисциплина лучше. Покупатели жилья в новостройках аккуратнее вносят платежи. Полагаю, одна из причин — то, что при сделках со вторичным жильем больше возможности для злоупотреблений с оценкой и прочего.

— Какие риски сейчас существуют на рынке ипотеки?

— При высокой инфляции и сокращении реальных доходов есть риск «проедания» сбережений, и у людей может не остаться средств на первоначальный взнос по ипотеке.

— В другой программе — программе помощи заемщикам, оказавшимся в сложной жизненной ситуации, — представлен узкий перечень лиц, которые могут претендовать на реструктуризацию кредитов с использованием страхования. Будет ли он расширен?

— АИЖК предложило Минстрою критерии отбора заемщиков, базируясь на программе, действовавшей в 2009 году. Сейчас эти критерии министерство обсуждает с правительством, банками и объединениями заемщиков, и потом они будут утверждены постановлением правительства. Любое послабление в критериях приведет к расширению количества заемщиков, и выделяемых из бюджета 4,5 млрд на программу не хватит. Помогать надо в первую очередь тем, кому тяжелее всех и кого потеря единственного жилья опустит на самое дно.

— Валютные заемщики смогут претендовать на помощь только по этой программе?

— Если валютный заемщик удовлетворяет критериям, по которым может быть предоставлена помощь, он сможет реструктурировать кредит на общих основаниях. Отдельной, специальной программы для валютных заемщиков не будет.

— Но ведь основная проблема валютных заемщиков — это курс конвертации валютных кредитов в рубли. Валютные заемщики хотят, чтобы им разрешили обмен по льготному курсу.

— Этот вопрос заемщик должен решать с банками. Цель нашей программы — в течение года помочь заемщику с текущими платежами и дать ему возможность восстановить платежеспособность. При этом для нас важно, чтобы долг заемщика не превышал рыночную цену квартиры, иначе это уже не ипотека.

— Как будет развиваться рынок арендного жилья? Имею в виду доходные дома.

— Есть ипотечная программа, по которой инвестор доходного дома делает первоначальный взнос и получает кредит. Затем на доходный дом оформляется единая закладная, которую АИЖК выкупает. Одним из требований АИЖК является ограничение стоимости найма для арендатора. Она должна быть как минимум на 20% ниже ежемесячного платежа по ипотеке в определенном регионе.

Сейчас строительство наемных домов ведется в основном целевым образом. Предприятия строят их для сотрудников, это гарантирует заполнение арендного фонда. Такие дома построены в Новосибирской, Нижегородской, Пензенской областях, Республиках Алтай, Татарстан, Ханты-Мансийском автономном округе. Всего 11 проектов.

Проблема в том, чтобы найти инвестора наемного дома, который даст первоначальный взнос. Вкладывая деньги на длинный срок, инвестор должен понимать стабильность денежного потока и потенциал роста жилищных цен в будущем. Поэтому инвестор должен анализировать рынок жилья и перспективы развития территории и конкретного населенного пункта, где строится наемный дом. И то, и другое зависит во многом от макроэкономических факторов, то есть гарантии никто дать не может, но можно снизить риски, диверсифицировав инвестиции по разным регионам. АИЖК обсуждает с Банком России возможные формы коллективных инвестиций в наемное жилье, в том числе и с целью привлечения средств населения.

— Тема арендного жилья перейдет к Агентству жилищного развития?

— Создание и организация рынков кредитования наемных домов, капремонта жилья, строительства и модернизация объектов инфраструктуры и последующий выпуск облигаций, обеспеченных потоками платежей по этим кредитам, войдут в задачи н​​ового института развития. Эти платежи осуществляют домохозяйства, и опыт ипотеки показывает, что платят дисциплинированно, если интересы правильно сбалансированы. Это ключевое условие для устойчивого развития, особенно когда обязательства граждан долгосрочные.

Задача Агентства жилищного развития заключается как раз в разработке и внедрении стандарта договорных отношений между домохозяйством и провайдером услуг в жилищной сфере. Другая задача — обеспечить, чтобы входящий денежный поток «не терялся», как это сейчас случается в сфере ЖКХ, а полностью и своевременно передавался инвестору. Тогда этот денежный поток можно «нарезать» на разные выпуски облигаций, в том числе и удобные для розницы.

— Как еще ипотека может работать?

— У меня есть мечта, чтобы ипотека как минимум три раза помогала российским семьям в решении главных проблем. Первый раз, когда молодая семья покупает первую квартиру и получает тем самым семейный актив. Второй раз, когда родители стремятся дать детям высококлассное образование. В этом случае должна быть возможность заложить квартиру и взять долгосрочный кредит на обучение, который потом дети, когда начнут работать, сами или совместно с родителями погасят. И третий — обратная ипотека, когда у пенсионеров появится возможность заложить свое жилье и получать от банка ежемесячные выплаты в дополнение к пенсии.

ОАО «АИЖК» создано в 1997 году по решению правительства России, 100% акций принадлежит Росимуществу. Стратегическими приоритетами для агентства являются предоставление специальных ипотечных кредитов для социальных категорий граждан, обеспечение жилищного строительства объектами инженерно-технической инфраструктуры для реализации программы «Жилье для российской семьи», развитие рынка арендного жилья и рынка ипотечных ценных бумаг.

За период 2002–2014 годов АИЖК рефинансировано более 350 тыс. ипотечных кредитов на сумму свыше 400 млрд руб.

Доля выпусков ипотечных ценных бумаг АИЖК и других участников, разместивших облигации с поддержкой агентства, составила в 2014 году около 70% от общего объема сделок против 30% в предыдущем году. Притом собственные сделки АИЖК в этом объеме составили только 10%. Всего на вторичном рынке ипотеки доля ипотечных ценных бумаг, выпущенных с той или иной формой участия АИЖК за 2002–2014 годы, составила 65,9% общего объема выпуска таких бумаг за этот период.

Валюта баланса АИЖК на начало 2002 года составляла 120 млн руб., сейчас — 332 млрд руб.

СберПро Медиа Интересное

Меры государственной поддержки бизнеса: подборка за I квартал 2024 года

СберПро Медиа Финансы

Как новое поколение недропользователей меняет золотодобычу: кейс «Золото Дельмачик»

СберПро Медиа Интересное

Кто такой CSM? И зачем бизнесу менеджер по успеху

СберПро Медиа Туризм

Отдохнуть и полечиться. Какие туристические проекты запускались
в 2023 году в России

СберПро Медиа Интересное

На диджитал-рельсы: как правильно организовать цифровизацию в компании

СберПро Медиа Недвижимость

Барометр отрасли: рынок строительного подряда

СберПро Медиа ТМТ

В каждом смартфоне. 9 трендов в разработке мобильных приложений

СберПро Медиа Лесопромышленный комплекс

Барометр отрасли: лесопромышленный комплекс

СберПро Медиа Интересное

Как российские компании переходят на отечественные АБС-пластики

СберПро Медиа Интересное

Нейросетевой мозг
для кобота. Ключевые тренды российской робототехники

Авторы
Теги
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.

  

Лента новостей
Курс евро на 20 апреля
EUR ЦБ: 99,58 (-0,95)
Инвестиции, 19 апр, 16:51
Курс доллара на 20 апреля
USD ЦБ: 93,44 (-0,65)
Инвестиции, 19 апр, 16:51
Bloomberg узнал о планах TikTok уволить главного переговорщика с США Технологии и медиа, 18:21
«Зенит» с минимальным счетом обыграл «Оренбург» в РПЛ Спорт, 18:17
Патриарх Кирилл объяснил введенные против него санкции Политика, 17:42
Дипломаты обратились в МИД Турции из-за отказа пускать россиян в Мексику Общество, 17:37
Тарасова заявила, что не понимает решения Родниной перестать общаться Спорт, 17:04
В трех населенных пунктах в Курганской области объявили срочную эвакуацию Общество, 16:59
В Дагестане попросили принять меры из-за избиения школьницы в Петербурге Общество, 16:54
Г. Нахапетян: создание устойчивого бизнеса
Смотрите этот и еще 40+ курсов в опции Уроки Легенд
Подробнее
ХАМАС представил план политических реформ в Палестине после войны Политика, 16:45
Россия и Китай подписали меморандум о сотрудничестве в спасании на море Политика, 16:36
В Финляндии решили не убирать дорожные знаки с указанием на Петербург Общество, 16:19
Как успокоиться: 16 эффективных способов Pro, 16:16
Путин проведет совещания по паводкам и экономике и посетит съезд РСПП Политика, 16:11
«Динамо» одержало самую крупную победу в РПЛ с мая 2023 года Спорт, 16:00
Рада рассмотрит вопрос о военной подготовке в украинских школах Общество, 15:53