Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Почти в половине регионов России заболеваемость ОРВИ превысила эпидпороги Общество, 05:18 Бизнес оценил шансы выжить в случае нового режима самоизоляции Общество, 05:00 Мэрия Москвы захотела следить за пассажирами через смартфоны Общество, 04:52 Помпео призвал Россию положить конец безответственности из-за хакеров Политика, 04:28 Как научная грамотность становится новым модным трендом РБК и Bayer, 04:26 Иммунолог назвал способы личной защиты от COVID-19 Общество, 03:57 Минфин предложил сократить 100 тыс. должностей в российской армии Общество, 03:43 Врачи оценили безопасность ношения маски при астме Общество, 03:00 Генералу СК предъявили окончательное обвинение за поджог дома губернатора Общество, 02:58 Как экстремалы контролируют страх РБК и Jeep, 02:52 Осужденный по «делу 27 июля» объявил голодовку из-за работы в шаббат Общество, 02:33 Трамп потребовал от ФБР расследовать дело Байдена Политика, 02:27 Facebook удалила аккаунт «агента России» перед выборами в США Общество, 01:53 Брак будущего: изменят ли зумеры институт семьи Совместный проект, 01:52
Финансы ,  
0 

Безрисковая ипотека: государство подстрахует банки по ипотечным кредитам

Государство предложит банкам новый инструмент — ипотечные ценные бумаги, риски по которым возьмет на себя АИЖК. Госгарантии в итоге могут удешевить кредиты на покупку жилья
Фото:Олег Харсеев/Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев/Коммерсантъ

Страховка от АИЖК

Вице-премьер Игорь Шувалов во вторник, 17 мая, заявил о том, что скоро появится новый финансовый инструмент — безрисковая ипотечная ценная бумага. «Мы сейчас в предварительном плане согласовали с Центральным банком — ЦБ пошел навстречу, мы попытаемся в качестве пилотного проекта выпустить такую бумагу, которая будет иметь в своей основе первоклассную безрисковую ипотеку», — цитирует «Интерфакс» заявление Шувалова на заседании Госсовета по жилищному строительству.

Министр финансов Антон Силуанов добавил, что самое главное — обеспечить надежность этой ценной бумаги, чтобы она была обеспечена реальными квадратными метрами.

Ипотечная ценная бумага — это долговая бумага банка, которая обеспечена ипотечным кредитом. Другие банки или фонды их покупают и получают процентные выплаты из средств, которые поступают по оплате кредитов. Выпуск ипотечных ценных бумаг, или секьюритизация, позволяет банкам разгрузить баланс, а средства, которые банки получают после продажи ценных бумаг, они направляют на новые кредиты.

Идея с выпуском ипотечных ценных бумаг появилась по итогам обсуждения Минфином, ЦБ и АИЖК дальнейших мер по поддержке ипотечного рынка после завершения госпрограммы субсидирования ставок (действует до конца 2016 года).

Как пояснил РБК замминистра Минфина Алексей Моисеев, у АИЖК есть проект, цель которого — помочь небольшим банкам секьюритизировать ипотеку при помощи капитала АИЖК. «Бумага будет условно безрисковая. Она будет соответствовать концепции «Базеля», которая говорит, что если у банка есть поддержка государства, в данном случае со стороны АИЖК, то регулятор может оценивать актив как менее рисковый», — сказал Моисеев. В частности, банкам нужно будет создавать меньше резервов по таким активам.

По сути, указанная схема означает, что агентство предоставит покупателям ипотечных ценных бумаг страховку — в случае дефолта по кредитам оно возместит держателю бумаг потери.

Бумага, о которой говорит Шувалов, не нова для рынка, это просто улучшенная версия прежних ипотечных ценных бумаг, которые банки выпускают и сейчас в рамках секьюритизации. Сейчас эти выпуски имеют достаточно сложную структуру: у них несколько траншей, бумаги выпускают разные ипотечные агенты, они недостаточно стандартизированы, уточнила пресс-служба АИЖК. В итоге инвестору достаточно сложно разобраться, чем отличается один выпуск от другого. «Мы же предлагаем выпускать простую стандартизированную однотраншевую бумагу с баланса одного ипотечного агента — дочерней компании АИЖК», — сказали там.

Отличие новой бумаги будет также в том, что риски по невыплате купонного дохода или непогашения номинальной стоимости будет брать на себя АИЖК, а не банк, сказала пресс-служба АИЖК, уточнив, что сейчас агентство работает с ЦБ по изменению нормативов по отчислению в резервы для бумаг с поручительством АИЖК.

Первый зампред Банка жилищного финансирования Игорь Жигунов считает, что важным плюсом данной бумаги является возможность расширения доступа первичным кредиторам — банкам к более дешевому фондированию, что может повлиять и на снижение ставок для заемщиков по кредитам. О необходимости снизить ставки по ипотеке на заседании Госсовета в очередной раз напомнил президент Владимир Путин.

Риски от недвижимости

Говорить о том, что покрытие неисполненных обязательств АИЖК — это распределение бюджетных денег, неверно, утверждает пресс-служба АИЖК. «Дело в том, что, когда мы выдаем поручительство, АИЖК принимает на себя обязательства выплачивать средства в случае дефолта по облигациям, после чего в конечном итоге возможно обращение взыскания на предмета залога и получение денежных средств от реализации недвижимости», — считают там.

При этом в агентстве считают, что технически невозможно, чтобы средств, вырученных от реализации залогового имущества, оказалось меньше, чем средств, потраченных АИЖК. «В частности, в законе об ипотечных ценных бумагах есть требование, что соотношение кредит/залог должно быть не выше 80%. Это означает, что в любом случае будут покрыты все обязательства после обращения взыскания на предмет залога», — говорят в агентстве.

Как говорит вице-президент Ассоциации региональных банков России Олег Иванов, схема, которую использует АИЖК, пытается по смыслу повторить схему, которую применяло Управление жилищного кредитования в США, но без гарантирования каждого отдельного кредита. «Однако чтобы в России не повторилась история 2008 года в США, падение цен на недвижимость, по моим оценкам, не должно превышать 20–30%», — отмечает Иванов.

По мнению Жигунова, риск, который принимает на себя АИЖК в случае возможного снижения цен на недвижимость, не так велик. «Во-первых, риски снижают соотношения залога и кредита, о которых говорилось выше. Во-вторых, когда банки оценивают залог, они изначально подходят к оценке более консервативно и, как правило, могут снижать стоимость еще на 10–15% от текущего рынка», — говорит Жигунов.

Однако важно понимать, что ипотечные ценные бумаги — это долгосрочный продукт и прогнозировать на длительный срок, что будет с рынком недвижимости и макроэкономикой, достаточно трудно, поэтому риски всегда остаются, подчеркивает Жигунов.

Непопулярная ипотека

В 2015 году количество банков, предоставляющих новые ипотечные жилищные кредиты, сильно сократилось, говорится в материале «О состоянии рынка ипотечного жилищного кредитования в 2015 году», опубликованном Центральным банком в среду.

К 1 января 2016 года, по данным ЦБ, ипотечными кредитами в общем занимались 559 кредитных организаций. Но реально получить кредит можно было только в 433 из них. Остальные просто продолжают обслуживать ранее выданные займы. За год доля банков, где действительно можно получить новый кредит на покупку жилья, сократилась с 85 до 77% из тех кредитных организаций, которые занимаются ипотекой.

На фоне высоких ставок по кредитам и падения доходов населения (по данным Росстата, они сократились за 10 месяцев 2015 года на 3,5%), падал и объем вновь выдаваемых кредитов. В 2015 году кредитными организациями было выдано около 700 тыс. жилищных кредитов (на 30% меньше, чем годом ранее) на общую сумму 1161,7 млрд руб. (на 34% меньше, чем в 2014 году).​

Их доля в общем объеме кредитов, предоставленных физическим лицам, составила около 20%, сократившись по сравнению с предыдущим годом на 0,6 п.п. Средний размер предоставленных кредитов уменьшился с 1,74 до 1,66 млн руб., при этом в Москве он составил 3,63 млн руб.

Магазин исследований Аналитика по теме "Ипотека"