Перейти к основному контенту
Финансы ,  
0 

Квартира по частям: стоит ли инвестировать в недвижимость через ПИФы

Сбербанк запустил новый паевой инвестиционный фонд (ПИФ), позволяющий вкладывать в недвижимость от 350 тыс. рублей. Что сейчас происходит с фондами недвижимости и стоит ли добавить этот инструмент в свой портфель?
Фото: Михаил Метцель/ТАСС
Фото: Михаил Метцель/ТАСС

Несмотря на падение рынка недвижимости на 6,5% в рублях и на 40% в долларах (до $2700 за кв. м), УК «Сбербанк Управление Активами» 13 октября объявила о запуске нового ПИФа недвижимости, рассчитанного на частных вкладчиков. Фонд «Сбербанк — Жилая недвижимость — 3» должен стать альтернативой стандартным вкладам и прямой покупке недвижимости, объяснила управляющая компания.

Минимальная сумма инвестиций в фонд составляет 350 тыс. рублей. Стоимость одного пая — 1000 рублей. Прогнозируемая доходность — 16% годовых в течение 3,5 лет. Как и у большинства аналогичных фондов, инвестиционная стратегия у ПИФа Сбербанка такова: фонд приобретает права на жилье на ранней стадии строительства, а потом распродает ее по максимально возможной цене, когда проект уже готов.

Закрытые фонды недвижимости — отдельная категория на рынке ПИФов, который с кризиса 2008 года так и не пришел в себя. Эти фонды в основном использовались как инструмент для упаковки объектов недвижимости, когда офисный или торговый центр принадлежит ПИФу, а его паи — реальному владельцу. Схема защищает собственников (чтобы отобрать имущество, необходимо сменить УК) и позволяет экономить на налогах (сделки внутри ПИФа ими не облагаются). До 2011 года фонды также не платили налог на недвижимость.

В результате, по данным investfunds, 42% всех российских ПИФов (их всего 1530) — это закрытые ПИФы недвижимости. Большая их часть — фонды, предназначенные для квалифицированных инвесторов, и информация по ним не раскрывается. Теоретически 196 фондов доступны для обычных граждан, но и здесь все не так просто. Стоимость пая может достигать нескольких миллионов рублей (максимум — 64 млн рублей у ПИФов «Региональная недвижимость» под управлением УК «Промсвязь»). У 106 фондов пай стоит менее 25 000 рублей, но УК может устанавливать порог для входа или вообще не привлекать клиентов со стороны.

В этом смысле предложение УК «Сбербанк Управление Активами» вполне конкурентоспособно. Сможет ли ПИФ заработать планируемую доходность в 16% годовых?

«Фонд, как оптовый покупатель недвижимости, получает скидку — около 20% — от рыночной стоимости», — объясняет руководитель отдела «Сбербанк Управление Активами» Алексей Новиков. Затем фонд реализует эти квартиры по рыночной цене и за счет этого зарабатывает прибыль. Новиков говорит, что фонд планирует покупать квартиры эконом- и комфорт-класса и апартаменты. География инвестиций — Москва и ближнее Подмосковье.

Директор центра по работе с институциональными и корпоративными клиентами УК «Альфа-Капитал» Николай Антипов называет заявленную доходность «несколько оптимистичной»: платежеспособность населения падает, объем выставляемых на продажу квартир растет. Так, за последние три месяца цена квадратного метра упала на 8,5% — до 155,1 тыс. руб. за жилье эконом-класса, рассказывает Антипов. В таких условиях на доходность в 16% годовых можно рассчитывать только на очень длинном горизонте от 3 до 5 лет, и то в случае, если управляющий не ошибется в выборе объектов.

Обещания Сбербанка кажутся слишком радужными и управляющему инвестициями в недвижимость компании Indriksons.ru Игорю Индриксонсу. По его словам, максимальная прибыль в нынешних условиях вряд ли может составить больше 8% годовых. Вложения в ПИФы недвижимости в целом не выглядят сейчас выгодными, считает он. «Рынок продолжает падать, и лучше дождаться более низких цен», — говорит Антипов из УК «Альфа-Капитал».

В нынешней ситуации депозит в рублях выглядит привлекательнее, считает Индриксонс: доход не зависит от рынка недвижимости, вклады застрахованы государством. По расчетам РБК, средние ставки годовых депозитов в 15 крупнейших банках сейчас держатся на уровне 8,9%.

«Сбербанк — Жилая недвижимость 3» — уже четвертый закрытый ПИФ недвижимости компании «Сбербанк Управление Активами»: первые три («Жилая недвижимость», «Жилая недвижимость-2» и «Коммерческая недвижимость») предлагали похожую инвестиционную стратегию. За последний год войти в десятку лидеров по приросту стоимости пая удалось только одному из них (паи фонда «Жилая недвижимость-2» подорожали на 12,84%), паи еще двух фондов недвижимости Сбербанка упали в цене: по данным investfunds, паи фонда «Коммерческая недвижимость» подешевели на 4,24%, фонда «Жилая недвижимость» — на 17,74%.

«Изменение стоимости пая — не показатель доходности ЗПИФН, если он выплачивает пайщикам инвестиционный доход», — поясняет Новиков из «Сбербанк Управление Активами». По его словам, фонды Сбербанка выплачивают инвестдоход каждые полгода, и в этот момент стоимость пая резко падает. С учетом выплат, на 30 сентября доходность фонда «Сбербанк — Жилая недвижимость» - 14,53% годовых (за двухлетний период), «Сбербанк — Жилая недвижимость 2» - 14,82% годовых, говорит Новиков.

Другим фондам недвижимости удалось добиться куда более заметного роста стоимости паев. Для сравнения (данные investfunds): паи фонда «Стрит Ритейл» под управлением УК «Эдельвейс» выросли в цене на 93,62%, фонда «АФМ Перспектива» (УК «АктивФинансМенеджмент») — на 63,93%, «Инженер» (УК «Еврофинансы») — на 53,26%. Тут, правда, стоит отметить, что у этих ПИФов всего 6, 2 и 8 пайщиков соответственно. Число пайщиков действующих фондов недвижимости УК Сбербанка куда выше — от 125 до 1132 человек (данные investfunds).

Авторы
Теги
Магазин исследований Аналитика по теме "ПИФы"
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Курс евро на 13 июля
EUR ЦБ: 95,76 (+0,08)
Инвестиции, 12 июл, 17:49
Курс доллара на 13 июля
USD ЦБ: 87,74 (-0,25)
Инвестиции, 12 июл, 17:49
Иран заявил о задержании организатора теракта, где погибли 89 человек Политика, 22:42
«Зенит» победил «Краснодар» и в пятый раз подряд взял Суперкубок России Спорт, 22:30
Лукашенко заявил о необходимости «быстрее договариваться» по Украине Политика, 22:28
Украинские дроны сбросили взрывчатку в трех белгородских селах Политика, 22:26
В Киеве оценили численность населения Украины к 2033 году Экономика, 21:55
В Кремле ответили на предложение Лукашенко обсудить с Путиным Украину Политика, 21:50
«Зенит» забил три мяча «Краснодару» в первом тайме матча за Суперкубок Спорт, 21:29
Онлайн-курс Digital MBA от РБК
Объединили экспертизу профессоров MBA из Гарварда, MIT, INSEAD и опыт передовых ИТ-компаний
Оставить заявку
Минобороны заявило об ударе «Искандером» по эшелону ВСУ под Харьковом Политика, 21:28
Испания — Англия. Что важно знать о финале Евро-2024 Спорт, 21:12
Антонов назвал оскорбления Байдена в адрес Путина ущербом престижу США Политика, 21:11
Россияне назвали самые привлекательные для поездки регионы России Общество, 21:06
Двое приближенных экс-замминистра обороны Иванова умерли в один день Политика, 20:41
Конор Макгрегор поставил €100 тыс. на точный счет в финале Евро Спорт, 20:40
Лучший бомбардир в истории «Лацио» перешел в турецкий клуб Спорт, 20:16