Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Военная операция на Украине. Главное Политика, 16:13
Даниил Медведев раскритиковал отстранение россиян от Уимблдона Спорт, 16:12
Правительство Швеции объявило о решении подать заявку на членство в НАТО Политика, 16:12
Жамнов назвал заслугой Шестеркина выход «Рейнджерс» в четвертьфинал НХЛ Спорт, 16:09
Группа «Черкизово» приобрела у финской Atria российский бизнес фастфуда Бизнес, 16:07
Лукашенко предупредил союзников по ОДКБ, что «нас завтра может не быть» Политика, 16:06
В Госдуме заявили о возможности выпуска первых в России ЦФА до конца года Крипто, 16:01
Без права на зарплату: на что живут россияне, ухаживающие за инвалидами Партнерский проект, 16:00
Новый тренер «Манчестер Юнайтед» передумал расставаться с Роналду Спорт, 16:00
В ООН предупредили о риске для 90% украинцев оказаться в нищете Экономика, 16:00
Заправки Shell в России начали закрываться Бизнес, 15:59
Минобороны сообщило о начале эвакуации раненых с «Азовстали» Политика, 15:56
Долларовый индекс РТС вырос более чем на 5% Инвестиции, 15:56
РКН словами «стремится к 100%» оценил блокировку Instagram и Facebook Технологии и медиа, 15:53
Финансы ,  
0 

Дом без котлована: что ждет инвестора после отмены долевого строительства

Власти планируют отказаться от долевого участия при строительстве жилых домов. Это приведет к уменьшению числа тех, кто рассматривает покупку квартиры как временную инвестицию, но на новостройках по-прежнему можно будет заработать
Фото: Тимур Зима для РБК
Фото: Тимур Зима для РБК

Президент Владимир Путин 5 ноября поручил правительству разработать план действий, который позволит в течение трех лет полностью отказаться от привлечения средств граждан при строительстве жилой недвижимости. Долевое участие предлагается заменить на проектное финансирование строек с привлечением банковских кредитов. Таким образом государство хочет решить проблему обманутых дольщиков, которых в России, по данным Минстроя​, насчитывается не менее 46 тыс.

Долевое строительство является схемой финансирования, при которой застройщик привлекает денежные средства граждан (дольщиков) для возведения (на любой стадии) объектов недвижимости. Обычно стоимость квартиры на ранних этапах строительства значительно ниже, чем после сдачи объекта в эксплуатацию. Это привлекает как покупателей, приобретающих жилье для личных нужд по более низкой цене, так и инвесторов, рассчитывающих получить доход от последующей перепродажи. Проектное финансирование, которое должно прийти на смену этой схеме, предполагает, что средства дольщиков больше не будут использоваться — деньги на строительство при необходимости застройщик будет брать в кредит у банка.

Сегодня около 80% возводимого в России жилья финансируется за счет средств дольщиков. По данным Росреестра, количество новых зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве за девять месяцев 2017 года составило 483,6 тыс. против 427,7 тыс. годом ранее.

Отказ от долевого строительства будет означать, что частные инвесторы уже не смогут вкладывать средства в недвижимость на стадии котлована. Но у них останутся другие варианты заработать на вложениях в жилую недвижимость.

Зачем нужен отказ от Договора долевого участия

Отход от принципа долевого финансирования должен, по замыслу властей, помочь в борьбе с проблемой обманутых дольщиков. Обманутым таковой становится, если застройщик не выполнил в его отношении обязательств по постройке дома и передаче объекта в собственность. По данным рабочей группы президиума генерального совета партии «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков, на 1 января 2017 года в России насчитывалось 928 проблемных жилых объектов, а количество обманутых дольщиков составляло около 132 тыс. человек. При этом по состоянию на 1 июля 2017 года, по данным Минстроя России, в 69 регионах страны официально насчитывается 785 проблемных объектов, а пострадавшими признаны 46,6 тыс. человек.

Заработать на новостройке

Доля инвестиционных покупок на столичном рынке новостроек в 2017 году составляет от 10 до 15%, считают опрошенные РБК эксперты. Исполнительный директор Института экономики города Татьяна Полиди оценивает вложения в новостройки с целью дальнейшей перепродажи в 50–100 млрд руб. за последний год по всей России. «Количество спекулятивных инвесторов, которые покупают жилье на стадии котлована с целью перепродажи после окончания строительства, уменьшилось, в годы активного роста цен на жилье их было намного больше», — рассказывает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. До кризиса 2008 года доля таких приобретений могла достигать 20–30%.

Pro
Фото: Gleren Meneghin / Unsplash Свой — чужой: кого из кандидатов и когда брать на работу
Pro
В России — новые правила гособоронзаказа. Кому стало невыгодно работать
Pro
Фото: Spencer Platt / Getty Images 40% в год — уже норма: как живет Аргентина в условиях рекордной инфляции
Pro
Не все можно заменить: без этих ИТ-сервисов бизнесу будет особенно сложно
Pro
Фото: Hulki Okan Tabak / Unsplash Как изменились условия покупки ВНЖ за границей из-за санкций: обзор
Pro
Фото: Spencer Platt / Getty Images Что-то новое: как перевести работника в другую компанию на время простоя
Pro
Как участнику госзакупок отстоять свои права в период перемен: 5 советов
Pro
Что поменять в договоре, даже если санкции вас не коснулись

Снижение интереса к инвестициям в новостройки объясняется тем, что вложения в строительство дома на стадии котлована уже не приносят прежнего дохода. По словам Олега Репченко, до финансового кризиса 2008 года за время стройки цена квартиры могла увеличиться в 1,5–2 раза, после кризиса прирост стоимости уменьшился, но все же составлял 20–30%. «А сейчас большинство объектов прирастают в цене не более чем на 10–15%», — говорит он. Эксперт отмечает, что речь идет не о годовых процентах, а о росте стоимости от начала строительства до его завершения, то есть за два-три года (если застройщик не нарушит сроки сдачи объекта в эксплуатацию).

Другие представители рынка оценивают текущую доходность новостроек несколько выше. «В большинстве проектов на рынке разница в стоимости квартиры на начальной стадии строительства и в доме, сданном в эксплуатацию, составляет до 25%, а в наиболее успешных проектах может доходить до 35%», — считает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

На снижение инвестиционной привлекательности жилья повлияли еще два фактора. Во-первых, рынок сейчас перенасыщен, например, количество квартир в готовых новостройках Москвы только в пределах от Третьего транспортного кольца до МКАД с 2015 года увеличилось примерно в 1,6 раза. Во-вторых, реальные располагаемые доходы населения в последние годы снижаются, и, соответственно, падает спрос на жилье, говорит Татьяна Полиди.

Альтернативные варианты​​

Переход на проектное финансирование будет означать, что частные инвестиции в строительство домов на ранней стадии станут невозможными. ​​Однако эксперты отмечают, что у граждан есть альтернативные варианты вложений в жилую недвижимость: покупка готового жилья на первичном рынке для перепродажи, покупка квартир для сдачи в аренду и приобретение апартаментов.

Чтобы получить доход от перепродажи жилплощади, нужно тщательно выбирать объекты, имеющие большой потенциал роста стоимости. Например, положительно на цене квартиры может сказаться будущее улучшение транспортной доступности. «Идеальными будут те проекты, рядом с которыми в ближайшем будущем появятся новые станции и пересадочные узлы. Развитие транспортной системы Москвы, в частности расширение сети Московского метрополитена, создает потенциально интересные предложения», — говорит Наталья Шаталина.

Инвесторы могут также приобрести жилье для сдачи в аренду. В таком случае покупателям нужно выбирать квартиру с оглядкой на пожелания потенциальных съемщиков, напоминают эксперты. По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, самым большим спросом у арендаторов пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, расположенные недалеко от метро и в пределах МКАД. Кроме того, инвестору стоит учитывать, что зачастую квартиры в новостройках продаются без отделки, то есть придется дополнительно потратиться на ремонт и меблировку.

Выбирать лучше объекты, арендная плата за которые составит от 30 до 100 тыс. руб. в месяц, советует президент Singapore Castle Family Office Эльдияр Муратов. «Такие квартиры составляют около 57% общего спроса, и соответствующие предложения недолго остаются вакантными», — объясняет он.

Эксперты советуют обращать внимание на квартиры, расположенные на нижних этажах: они дешевле, чем те, что находятся на верхних. Кроме того, рекомендуется выбирать объекты с самым маленьким метражом. «Если перед вами стоит выбор между однокомнатными квартирами площадью 45 кв. м и 31 кв. м, то предпочтение нужно отдать второй, так как разница в арендной плате между этими объектами будет незначительной, а вот бюджет покупки окажется существенно меньше», — советует Мария Литинецкая.

«При сдаче жилья в аренду доходность составляет 3–5% годовых», — оценивает директор департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank Ольга Широкова.

Еще одним вариантом вложения в недвижимость может стать покупка апартаментов, говорит руководитель направления исследований в сфере недвижимости и строительства аналитического центра НАФИ Светлана Подчалина. «Сейчас апартаменты не считаются жилым помещением, поэтому приобрести их можно на 20–30% дешевле, чем квартиру с аналогичными характеристиками. Но в скором будущем, возможно, появится нормативная база для их перевода в статус жилья. Если это произойдет, цены на них возрастут», — говорит она. В начале сентября в Минстрой был представлен законопроект о предоставлении апартаментам такого статуса, а в октябре министерство подготовило собственный текст законопроекта о регулировании рынка апартаментов.

Что делать сейчас

Эксперты расходятся во мнении, стоит ли, пока это возможно, вкладываться в строящуюся жилую недвижимость. «Если у вас есть возможность и желание инвестировать в долевое строительство, то лучше сделать это сейчас или в ближайшее время, до реформы», — советует Мария Литинецкая. Уже начатые проекты изменения в законодательстве вряд ли затронут, полагает она.

По мнению Кирилла Игнахина, сейчас благоприятное время для покупки квартиры в новостройке. «На рынке представлен широкий выбор объектов: объем предложения побил рекорд и достиг 3,6 млн кв. м. В связи с этим большинство застройщиков сейчас предлагают скидки и проводят различные акции», — говорит он. С ним соглашается и генеральный директор Tekta Group Роман Сычев: «Проекты, которые уже находятся в стадии реализации и регулируются действующим законодательством, будут завершены по текущим нормативам, так что их инвестиционная привлекательность остается на высоком уровне».

Противоположного мнения придерживается Олег Репченко: «Недвижимость сейчас не является прибыльным инвестиционным инструментом, поэтому нет смысла рисковать с покупкой квартиры на ранней стадии строительства». Не советует делать это и Татьяна Полиди, по мнению которой, лучше покупать готовое жилье, если есть такая возможность.

Несмотря на снижение привлекательности для инвесторов, как инструмент сохранения капитала покупка жилья не теряет актуальности, полагает Мария Литинецкая. «Этот актив если и не прибавит в цене, то по крайней мере вряд ли потеряет значимую часть своей стоимости в обозримом будущем. И так как в России низкая обеспеченность жильем, то, так или иначе, спрос на квартиры будет — вопрос в платежеспособности населения», — говорит она.

Материалы к статье
Авторы
Теги
Магазин исследований Аналитика по теме "Новостройки"