Понизить процент: как в 2018 году будет рефинансироваться ипотека

Фото: Екатерина Кузьмина / РБК

Россияне, бравшие ипотеку под высокие проценты два-три года назад, предъявят в 2018 году к рефинансированию как минимум в два раза больше кредитов, чем в 2017 году. Опрошенные РБК эксперты прогнозируют, что в текущем году выдача рефинансированной ипотеки возрастет до 300–400 млрд против 140–150 млрд руб. годом ранее. В основном будут переоформляться кредиты, выданные в 2015–2016 годах после резкого повышения ключевой ставки Банком России (до 17% в декабре 2014 года) и последовавшего за этим роста кредитных ставок. Тем не менее, несмотря на рост абсолютных значений, доля рефинансированных ипотечных кредитов в общем объеме ипотеки в 2018 году (2,5–2,8 трлн руб., по прогнозу Дом.рф — ранее Агентство ипотечного жилищного кредитования, АИЖК), наоборот, снизится. При сегодняшних рекордно низких ставках (ниже 10%) ипотека становится доступнее и выдача новых кредитов растет быстрее, чем переоформление старых, утверждают специалисты. 

Самый скромный прогноз по объему рефинансирования ипотеки в 2018 году — 300 млрд руб. или меньше (доля от общей выдачи ипотеки — 10–13%) — у управляющего директора Национального рейтингового агентства Павла Самиева. По прогнозам «Эксперт РА», в 2018 году доля рефинансированных ипотечных кредитов в общем объеме выдач всей ипотеки составит около 15%, а в абсолютном выражении — 360–375 млрд руб. По оценкам и.о. ​зампредправления Абсолют Банка Татьяны Ушковой, объем рефинансирования по итогам года достигнет 350–400 млрд руб. (доля — те же 15%). А эксперты Дом.рф оценили потенциальные объемы рефинансирования в 350–400 млрд руб., или 14,2% от общей выдачи ипотечных кредитов. При этом в своих более ранних отчетах Дом.рф прогнозировал увеличение доли рефинансирования по итогам 2018 года до 20%. 

По оценке Дом.рф и Frank RG, в первом квартале 2018 года доля рефинансированной ипотеки в общем объеме выданных банками ипотечных кредитов составила около 15% (85–90 млрд руб.) против 7,5% в 2017 году. Возможностью рефинансировать свои кредиты воспользовались около 45 тыс. заемщиков. Повышенный спрос на рефинансирование ипотеки клиенты начали предъявлять начиная со второго полугодия прошлого года. Пик спроса на рефинансирование был в феврале (доля рефинансирования в выдаче — 15,6%), а в марте доля снизилась на 2,4 п.п., до 13,2%​, отмечают в Дом.рф. 

Рефинансирование выгодно банкам, так как обычно рефинансируются кредиты других банков и они могут получить новых клиентов, при этом уже имея представление о том, как те обслуживали длинный кредит. «С точки зрения риска такие клиенты гораздо выгоднее для банка, чем выдача ипотеки тем, у кого было, к примеру, два потребительских кредита», — назвала плюсы рефинансирования ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

Рефинансированная ипотека не влияет на общий кредитный портфель банков в отличие от выдачи абсолютно новой ипотеки. При рефинансировании заемщик берет либо в своем банке, либо в другом кредит на погашение старой ипотеки по меньшей ставке, в итоге старый кредит гасится, а новый, таким образом, не приводит к увеличению суммарного ипотечного портфеля, объяснила Щурихина. «Новая же выдача ипотеки влияет на общий рост портфеля банков, повышение долговой нагрузки граждан и на экономику в целом», — отметила она.

Кто в очереди на рефинансирование

Резкий рост ставок по ипотеке пришелся на 2015 и 2016 годы — в этот период кредиты выдавались по ставке около 13% и выше, соответственно, эти кредиты и пошли первыми на рефинансирование. В 2015–2016 годах, по данным Дом.рф, было выдано ипотечных кредитов на 2,5 трлн руб., напоминает Павел Самиев. Из этой суммы около 40% от общей выдачи приходится на программу субсидирования процентных ставок (927 млрд руб.), которая позволяла клиентам получать ипотеку по ставкам ниже рыночных, поэтому они не являются потенциальными претендентами на рефинансирование. «Но стоит понимать, что не вся оставшаяся сумма выданных кредитов будет рефинансирована полностью», — сказал эксперт.

С одной стороны, если у заемщика были проблемы с обслуживанием долга, к примеру, просрочки платежа, банки такие кредиты рефинансировать не будут, отметил он. С другой стороны, если выданные кредиты были с небольшим первоначальным взносом, это может не совпадать с текущей риск-политикой банков, и они тоже не будут рефинансировать такой кредит, считает Самиев. По его словам, стоит учесть еще тот фактор, что консерватизм заемщиков и неготовность их в силу субъективных обстоятельств рефинансировать свой кредит также значительно сужают объем потенциально рефинансируемых кредитов.

Фото: Екатерина Кузьмина / РБК

При нынешних ставках (по данным Дом.рф, средневзвешенная ставка в первом квартале 2018 года — 9,73%) не имеет смысла рефинансировать ипотеку, которая взята относительно недавно по ставкам 10–11%. «Проводить процедуру рефинансирования выгодно, если разница между ставками составляет минимум 1,5 п.п.», — считает Щурихина.

Бум ненадолго

Объемы рефинансирования в дальнейшем увеличиваться не будут, говорят эксперты. Несмотря на то что в абсолютных цифрах выдачи ипотечных кредитов на рефинансирование растут, в относительном выражении доля в общих выдачах начнет снижаться со второго полугодия 2018 года, считает Щурихина.

Пик спроса на рефинансирование ипотеки прошел, говорит Павел Самиев. Дальнейшее снижение ставок по ипотеке уже не будет таким резким, как это было в первом полугодии 2017 года, полагает эксперт, поэтому новых желающих рефинансировать кредиты (взявших их уже после 2016 года) будет меньше. Сейчас большинство аналитиков прогнозируют, что до конца года ключевая ставка ЦБ, от которой зависят и кредитные ставки, снизится на 0,5 п.п., с 7,25 до 6,75%. На этом фоне, по оценкам Самиева, во втором полугодии доля рефинансирования в выдаче ипотечных кредитов может сократиться до 10%.

«Многие заемщики, хотевшие снизить ставку, уже сделали это — или за счет рефинансирования, или за счет снижения ставки самим банком», — отметил главный аналитик Сбербанка Михаил​ Матовников. Получается, что «навес» самых дорогих ипотечных кредитов, которые должны были первыми пойти на рефинансирование, сократился.​ По мнению эксперта, спрос на рефинансирование кредитов с точки зрения роста доли в общих выдачах может увеличиться только в случае, если, как и в 2017 году, ставки по ипотеке резко пойдут вниз, однако текущая макроэкономическая ситуация не способствует этому.