Перейти к основному контенту
Финансы ,  
0 

Ипотечный порог: стоит ли сейчас брать кредиты с низким первым взносом

Банк России с 2018 года планирует ужесточить требования к ипотеке с небольшим первоначальным взносом. РБК разбирался, как это повлияет на предложения банков и стоит ли торопиться брать ипотечные кредиты с низким взносом
Фото: Villa Bonch  для РБК
Фото: Villa Bonch для РБК

Ипотека с небольшим первоначальным взносом становится все популярнее среди россиян. В первом полугодии доля выданных ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% в структуре ипотечного портфеля выросла с 6,8 до 20,6%, сообщала пресс-служба Банка России. Всего в первом полугодии кредитные организации предоставили 423,5 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 773 млрд руб. (согласно докладу Центробанка «О состоянии ипотечного жилищного кредитования в первом полугодии 2017 года»).

По словам банкиров, абсолютное большинство ипотечных заемщиков, внесших небольшой первоначальный взнос, — это молодые люди, которые не успели еще много накопить, а необходимость в собственном жилье у них уже возникла. «Обычно возможностью в срочном порядке улучшить жилищные условия пользуются молодые семьи с детьми, в том числе используя материнский капитал в счет первого взноса», — говорит председатель правления банка «Центр-инвест» Сергей Смирнов. Некоторые заемщики пользуются небольшим взносом по ипотеке, чтобы сохранить определенную сумму на расходы, связанные с переездом и ремонтом.

Однако Банк России популярность ипотеки с низким взносом настораживает. В октябре ЦБ указывал: «Ипотечные кредиты с небольшим первоначальным взносом в среднем характеризуются более высокими кредитными рисками заемщика». И с нового года решил ограничить их выдачу. Для этого ЦБ повышает коэффициенты риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом: менее 20% от стоимости жилья со 100 до 150%, менее 10% — со 150 до 300%. Пока поправки существуют в статусе проекта. Работают они так: чем выше коэффициенты риска, тем больше капитала требуется резервировать под такие кредиты, что, учитывая ограниченные ресурсы банков, дестимулирует их выдавать высокорискованные ссуды.

РБК разбирался, к чему могут привести изменения в регулировании для банков и заемщиков и кому стоит поторопиться с получением ипотечного кредита, а кому нет.

К чему приведут изменения

В связи с повышением коэффициентов риска банкам придется пересмотреть свои ипотечные программы с низким первоначальным взносом, считают эксперты. «Это приведет к тому, что кредиторы будут вынуждены либо увеличить минимальный взнос выше 20%, либо поднять ставки на 1–2 п.п. по таким программам», — считает генеральный директор Frank Research Group Юрий Грибанов.

Ставки по ипотеке

По данным Банка России, в октябре 2017 года средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях достигла исторического минимума — 9,95% годовых.

Многие банки сейчас используют плоскую шкалу ставок, которые не зависят от размера первоначального взноса. В то же время, по данным аналитического центра «Русипотека», у отдельных кредитных организаций ставки по ипотеке с пониженным первым взносом (10–20%) более высокие, чем по кредитам с взносом в 30–50% — на 0,25–1 п.п.

РБК опросил участников топ-20 банков по объему ипотечного портфеля по итогам первого полугодия 2017 года (по данным «Русипотеки»). Минимальный порог оставят неизменным, но поднимут ставки в банке «ДельтаКредит», Транскапиталбанке и банке «Российский капитал», сообщили их представители.

«Мы планируем прекратить ипотечное кредитование с первоначальным взносом менее 10% за исключением специальных программ на отдельные объекты, а ставка по кредитам с взносом 10–20% будет выше на 2 п.п. по сравнению с кредитами с первоначальным взносом 20–35%», — рассказал о планах Транскапиталбанка глава дирекции ипотечного кредитования Вадим Пахаленко. В «ДельтаКредите» и «Российском капитале» масштаб повышения ставок не сообщили.

В Абсолют Банке заявили, что повышение процентной ставки сделает такие программы неконкурентными, поэтому банк повысит минимальный первоначальный взнос по своим ипотечным предложениям до уровня выше 20%.

Связь-банк, банк «Возрождение», банк «Уралсиб», Промсвязьбанк, банк «Центр-инвест», Сбербанк, ВТБ24 и Банк Москвы не стали комментировать, будут ли они менять ипотечные программы, пока проект поправок не принят окончательно. ​​Россельхозбанк, Газпромбанк, Райффайзенбанк, банк «ФК Открытие», банк «АК Барс», банк «Санкт-Петербург», Запсибкомбанк и ЮниКредит Банк не ответили на запрос.

Что делать заемщику

Заемщики еще могут воспользоваться возможностью и взять кредит до пересмотра условий. Сейчас банки продолжают работать по старым программам ипотечного кредитования с низким первоначальным взносом, а ипотеку, по свидетельству банкиров, можно оформить за три-пять дней (в зависимости от того, на первичном или на вторичном рынке приобретается квартира, у застройщика-партнера или на открытом рынке).

Стоит ли торопиться с ипотекой в текущем году, зависит от ситуации, отмечают эксперты. Если квартира нужна срочно, а шансов накопить более высокий первоначальный взнос немного, стоит поторопиться провести сделку в текущем году, полагает директор по ипотечному кредитованию и партнерским продажам Промсвязьбанка Олег Коркин. «Если покупка уже запланирована с учетом первоначального взноса менее 20% и нынешних ставок, то с января такие заемщики окажутся в невыгодных условиях. Им стоит закрыть сделку до конца этого года», — согласен управляющий директор Национального рейтингового агентства Павел Самиев.

Экономия на ставках при ипотеке с низким первоначальным взносом, взятой до ужесточения регулирования, может быть достаточно существенной (подсчет сделан с помощью ипотечного калькулятора banki.ru). Например, при покупке квартиры за 3 млн руб. (по оценке АИЖК, такова стоимость типовой квартиры в среднем по России) при кредите на семь лет (средний срок жизни кредита, по данным АИЖК) и первоначальном взносе 10% и ставке 10% годовых переплата составит 1,065 млн руб. Если же ставка повысится на 1 п.п., до 11% годовых, переплата составит уже 1,183 млн руб. Если же говорить о московской недвижимости, где квартира стоит в среднем около 8,8 млн руб., выигрыш при тех же условиях может составить 350 тыс. руб.

В случае же, если у заемщика нет и не предвидится в ближайшем будущем высокого первоначального взноса, однако нет и жесткой необходимости в покупке новой квартиры прямо сейчас, — например, он может отложить ее на год, — торопиться не следует. Не стоит бежать за кредитом, чтобы успеть «запрыгнуть в последний вагон», считает Грибанов. Он полагает, что средние процентные ставки по ипотеке еще могут снижаться параллельно с ключевой ставкой Банка России (сейчас составляет 8,25% годовых, на ближайшем заседании 15 декабря аналитики ожидают ее снижение на 0,25 п.п.). По оценкам АИЖК, средние ставки по ипотеке могут снизиться на 1,5–2,5 п.п. к концу следующего года. Таким образом, общая тенденция на понижение ставок в будущем сможет стереть точечное повышение ставок по программам с низким первым взносом, которое произойдет после Нового года.

Наконец, если заемщик имеет надежду накопить первоначальный внос более 20% ​и относится к той категории, которая не очень торопится с приобретением квартиры, ему точно стоит подождать. По расчетам АИЖК, семья из двух работающих человек со средними по России зарплатами (37,7 тыс. руб. в месяц, по данным Росстата) сможет накопить 10% от стоимости типовой квартиры в 3 млн руб. за год, откладывая треть от каждой зарплаты. В этом случае заемщик получит двойную выгоду. Во-первых, он сможет получить более низкую ставку по сравнению с программами с маленьким первоначальным взносом. Во-вторых, он может выиграть от общего снижения средних ставок на рынке.

В этом случае при накоплении первоначального взноса и ожидании среднего снижения ставок через год суммарно ставка может оказаться на два и более процентных пункта ниже, чем если сейчас брать кредит с низким первоначальным взносом. Это приведет к существенному выигрышу. Например, при приобретении квартиры за 3 млн руб. с первоначальным взносом 20% и ставкой 10% на семь лет суммарная переплата составит около 947 тыс. руб., а при первоначальном взносе 30% и ставке 8% годовых переплата сократится до 649 тыс. руб.

Авторы
Теги
Магазин исследований Аналитика по теме "Ипотека"
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.

  

Лента новостей
Курс евро на 29 марта
EUR ЦБ: 99,71 (-0,56)
Инвестиции, 28 мар, 16:51
Курс доллара на 29 марта
USD ЦБ: 92,26 (-0,33)
Инвестиции, 28 мар, 16:51
Хуснуллин заявил о продлении маршрутов МЦД до 11 регионов Недвижимость, 15:32
Средняя цена самых дорогих домов Подмосковья из топ-100 превысила $30 млн Недвижимость, 15:27
Зеленский уволил посла Украины в Молдавии Политика, 15:23
В Балашихе за легализацию 1,5 тыс. мигрантов задержали двух сотрудниц МВД Общество, 15:21
В Белгородской области силы ПВО сбили бесплотник Политика, 15:19
Первые торги акциями «Европлана» на Мосбирже начались ростом на 22% Инвестиции, 15:14
Киркпатрик, Филлипс и другие — методы оценки пользы от обучения персонала Pro, 15:04
Тайм-менеджмент: как больше успевать
За 5 дней вы пересмотрите свой подход к планированию и научитесь разным инструментам тайм-менеджмента
Подробнее
UFC анонсировал бой лучших российских тяжеловесов без их согласия Спорт, 14:55
День на «Красном Октябре»: какой станет стрелка острова Балчуг РБК и Красный Октябрь, 14:50
Эвакуировавшего 100 посетителей «Крокуса» подростка наградил муфтий Общество, 14:47
Курьера из Таджикистана арестовали за оправдание теракта в «Крокусе» Общество, 14:42
Порог беспошлинного ввоза посылок в Россию снизят до €200 Экономика, 14:42
Подделка преследуется: как избежать контрафакта на маркетплейсах Отрасли, 14:40
ЦБ назвал три новые рискованные схемы на рынке ипотеки Финансы, 14:37