Ипотечный порог: стоит ли сейчас брать кредиты с низким первым взносом

Фото: Villa Bonch для РБК

Ипотека с небольшим первоначальным взносом становится все популярнее среди россиян. В первом полугодии доля выданных ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% в структуре ипотечного портфеля выросла с 6,8 до 20,6%, сообщала пресс-служба Банка России. Всего в первом полугодии кредитные организации предоставили 423,5 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 773 млрд руб. (согласно докладу Центробанка «О состоянии ипотечного жилищного кредитования в первом полугодии 2017 года»).

По словам банкиров, абсолютное большинство ипотечных заемщиков, внесших небольшой первоначальный взнос, — это молодые люди, которые не успели еще много накопить, а необходимость в собственном жилье у них уже возникла. «Обычно возможностью в срочном порядке улучшить жилищные условия пользуются молодые семьи с детьми, в том числе используя материнский капитал в счет первого взноса», — говорит председатель правления банка «Центр-инвест» Сергей Смирнов. Некоторые заемщики пользуются небольшим взносом по ипотеке, чтобы сохранить определенную сумму на расходы, связанные с переездом и ремонтом.

Однако Банк России популярность ипотеки с низким взносом настораживает. В октябре ЦБ указывал: «Ипотечные кредиты с небольшим первоначальным взносом в среднем характеризуются более высокими кредитными рисками заемщика». И с нового года решил ограничить их выдачу. Для этого ЦБ повышает коэффициенты риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом: менее 20% от стоимости жилья со 100 до 150%, менее 10% — со 150 до 300%. Пока поправки существуют в статусе проекта. Работают они так: чем выше коэффициенты риска, тем больше капитала требуется резервировать под такие кредиты, что, учитывая ограниченные ресурсы банков, дестимулирует их выдавать высокорискованные ссуды.

РБК разбирался, к чему могут привести изменения в регулировании для банков и заемщиков и кому стоит поторопиться с получением ипотечного кредита, а кому нет.

К чему приведут изменения

В связи с повышением коэффициентов риска банкам придется пересмотреть свои ипотечные программы с низким первоначальным взносом, считают эксперты. «Это приведет к тому, что кредиторы будут вынуждены либо увеличить минимальный взнос выше 20%, либо поднять ставки на 1–2 п.п. по таким программам», — считает генеральный директор Frank Research Group Юрий Грибанов.

РБК опросил участников топ-20 банков по объему ипотечного портфеля по итогам первого полугодия 2017 года (по данным «Русипотеки»). Минимальный порог оставят неизменным, но поднимут ставки в банке «ДельтаКредит», Транскапиталбанке и банке «Российский капитал», сообщили их представители.

«Мы планируем прекратить ипотечное кредитование с первоначальным взносом менее 10% за исключением специальных программ на отдельные объекты, а ставка по кредитам с взносом 10–20% будет выше на 2 п.п. по сравнению с кредитами с первоначальным взносом 20–35%», — рассказал о планах Транскапиталбанка глава дирекции ипотечного кредитования Вадим Пахаленко. В «ДельтаКредите» и «Российском капитале» масштаб повышения ставок не сообщили.

В Абсолют Банке заявили, что повышение процентной ставки сделает такие программы неконкурентными, поэтому банк повысит минимальный первоначальный взнос по своим ипотечным предложениям до уровня выше 20%.

Связь-банк, банк «Возрождение», банк «Уралсиб», Промсвязьбанк, банк «Центр-инвест», Сбербанк, ВТБ24 и Банк Москвы не стали комментировать, будут ли они менять ипотечные программы, пока проект поправок не принят окончательно. ​​Россельхозбанк, Газпромбанк, Райффайзенбанк, банк «ФК Открытие», банк «АК Барс», банк «Санкт-Петербург», Запсибкомбанк и ЮниКредит Банк не ответили на запрос.

Что делать заемщику

Заемщики еще могут воспользоваться возможностью и взять кредит до пересмотра условий. Сейчас банки продолжают работать по старым программам ипотечного кредитования с низким первоначальным взносом, а ипотеку, по свидетельству банкиров, можно оформить за три-пять дней (в зависимости от того, на первичном или на вторичном рынке приобретается квартира, у застройщика-партнера или на открытом рынке).

Стоит ли торопиться с ипотекой в текущем году, зависит от ситуации, отмечают эксперты. Если квартира нужна срочно, а шансов накопить более высокий первоначальный взнос немного, стоит поторопиться провести сделку в текущем году, полагает директор по ипотечному кредитованию и партнерским продажам Промсвязьбанка Олег Коркин. «Если покупка уже запланирована с учетом первоначального взноса менее 20% и нынешних ставок, то с января такие заемщики окажутся в невыгодных условиях. Им стоит закрыть сделку до конца этого года», — согласен управляющий директор Национального рейтингового агентства Павел Самиев.

Экономия на ставках при ипотеке с низким первоначальным взносом, взятой до ужесточения регулирования, может быть достаточно существенной (подсчет сделан с помощью ипотечного калькулятора banki.ru). Например, при покупке квартиры за 3 млн руб. (по оценке АИЖК, такова стоимость типовой квартиры в среднем по России) при кредите на семь лет (средний срок жизни кредита, по данным АИЖК) и первоначальном взносе 10% и ставке 10% годовых переплата составит 1,065 млн руб. Если же ставка повысится на 1 п.п., до 11% годовых, переплата составит уже 1,183 млн руб. Если же говорить о московской недвижимости, где квартира стоит в среднем около 8,8 млн руб., выигрыш при тех же условиях может составить 350 тыс. руб.

В случае же, если у заемщика нет и не предвидится в ближайшем будущем высокого первоначального взноса, однако нет и жесткой необходимости в покупке новой квартиры прямо сейчас, — например, он может отложить ее на год, — торопиться не следует. Не стоит бежать за кредитом, чтобы успеть «запрыгнуть в последний вагон», считает Грибанов. Он полагает, что средние процентные ставки по ипотеке еще могут снижаться параллельно с ключевой ставкой Банка России (сейчас составляет 8,25% годовых, на ближайшем заседании 15 декабря аналитики ожидают ее снижение на 0,25 п.п.). По оценкам АИЖК, средние ставки по ипотеке могут снизиться на 1,5–2,5 п.п. к концу следующего года. Таким образом, общая тенденция на понижение ставок в будущем сможет стереть точечное повышение ставок по программам с низким первым взносом, которое произойдет после Нового года.

Наконец, если заемщик имеет надежду накопить первоначальный внос более 20% ​и относится к той категории, которая не очень торопится с приобретением квартиры, ему точно стоит подождать. По расчетам АИЖК, семья из двух работающих человек со средними по России зарплатами (37,7 тыс. руб. в месяц, по данным Росстата) сможет накопить 10% от стоимости типовой квартиры в 3 млн руб. за год, откладывая треть от каждой зарплаты. В этом случае заемщик получит двойную выгоду. Во-первых, он сможет получить более низкую ставку по сравнению с программами с маленьким первоначальным взносом. Во-вторых, он может выиграть от общего снижения средних ставок на рынке.

В этом случае при накоплении первоначального взноса и ожидании среднего снижения ставок через год суммарно ставка может оказаться на два и более процентных пункта ниже, чем если сейчас брать кредит с низким первоначальным взносом. Это приведет к существенному выигрышу. Например, при приобретении квартиры за 3 млн руб. с первоначальным взносом 20% и ставкой 10% на семь лет суммарная переплата составит около 947 тыс. руб., а при первоначальном взносе 30% и ставке 8% годовых переплата сократится до 649 тыс. руб.