Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
ФСБ задержала в Петербурге главу «женской ячейки» «Хизб ут-Тахрир» 14:14, Общество Мнангагва по прозвищу Крокодил вступил в должность президента Зимбабве 14:04, Политика Куратор авиации в Минтрансе отправлен в отставку после краха «ВИМ-Авиа» 14:01, Общество Одинаковые города: чем плох подход российских властей к благоустройству 14:00, Мнение Art lovers: что объединяет бизнесменов Березкина, Минца и Цуканова 13:55, РБК и Phillips Лавров выразил обеспокоенность размещением ПРО США в Японии 13:44, Политика Президент Чехии пожаловался на «наглость и неучтивость» главы ДНР 13:41, Политика Ума Турман раскритиковала Вайнштейна 13:40, Общество Модные вещи русских дизайнеров: шесть актуальных трендов 13:35, Спецпроект РБК PINK В Госдуме предложили ужесточить контроль за долевым строительством 13:32, Экономика Проект по производству новых строительных материалов выходит на ICO 13:32, Пресс-релизы Учи язык и путешествуй: где побывать в Великобритании 13:30, Спецпроект РБК Кремль отказался комментировать информацию о приезде Плотницкого в Москву 13:24, Политика Сколько стоит жилье на Золотом кольце 13:08, Недвижимость  «Новотранс» подпишет контракты на сумму свыше 750 млн руб. 13:01, Пресс-релизы Меркель заявила о зависимости успеха «Восточного партнерства» от России 12:56, Политика Глава Литвы предрекла Украине долгий путь в ЕС 12:51, Политика СБУ заявила о выдворении из страны эмиссара Кадырова 12:42, Политика Суд поддержал штраф в 31 млн руб. пострадавшему от санкций США россиянину 12:17, Экономика УАЗ начнет сборку автомобилей в Казахстане в 2018 году 12:05, Бизнес Суд удвоил срок тюремного заключения Оскару Писториусу 12:00, Общество Отбывший дисквалификацию Зарипов подписал контракт с клубом КХЛ 11:48, Спорт Чиновница из Балашихи стала главным архитектором Крыма 11:48, Общество Новый президент Киргизии вступил в должность 11:41, Политика ЕСПЧ присудил €2,6 тыс. покинувшему Россию фигуранту «болотного дела» 11:37, Общество Российские матери пожаловались на низкие пособия и дефицит садиков 11:33, Общество Госдума разрешила блокировать номера телефонных террористов 11:19, Политика Для Дальнего Востока спроектируют беспилотную транспортную систему 11:18, Общество
Бизнес научился выигрывать арбитражные споры о стоимости имущества
Экономика, 22 авг, 2014 19:48
0
Бизнес научился выигрывать арбитражные споры о стоимости имущества
Предприниматели стали чаще выигрывать суды, оспаривая завышенную кадастровую оценку собственности. Но скоро легкая жизнь для бизнеса может закончиться.
Фото: Lori

Трудный период

До 2012 года кадастровая стоимость объектов недвижимости и земельных участков пересматривалась раз в пять лет, но с 1 января 2012 года срок сократился до одного года. До этого времени использование кадастровой стоимости объектов недвижимости было чисто номинальным, кадастровая оценка была завершена далеко не во всех регионах, отмечает руководитель практики недвижимости и строительства, партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский.

Новые правила привели к росту кадастровой стоимости земли и объектов недвижимости и, соответственно, к росту налоговой нагрузки на бизнес. В Москве кадастровая оценка часто превышает рыночную в два-три раза, говорит член президиума «Опора России» Алексей Небольсин. Предприниматели начали оспаривать завышенную оценку в арбитражных судах.

Сначала суды, как правило, принимали решения в пользу бизнеса. «В первой половине 2013 года был шквал положительных решений арбитражных судов, почти все иски о снижении кадастровой стоимости удовлетворялись», — вспоминает Можаровский. По его словам, прежде всего это было связано с пассивной позицией ответчиков. Оценку проводят кадастровые инженеры, регистрирует Росреестр, собирают налоги на имущество и на землю налоговые органы — в итоге мотивация ответчиков размывается, поясняет он.

Во второй половине прошлого года ситуация резко изменилась не в пользу бизнеса. «После того как доходы региональных бюджетов начали сокращаться, в этой практике произошел перелом — число выигранных дел катастрофически упало, доказать свою правоту стало сложнее», — говорит Можаровский. Суды начали отказывать арендаторам в праве пересматривать кадастровую стоимость.

«На протяжении 2013 года мы часто сталкивались со случаями отказов арендаторам в праве на оспаривание кадастровой стоимости объектов, в основном речь шла о земельных участках», — отмечает замруководителя налоговой практики АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Марк Ровинский. По его словам, суды мотивировали свой отказ тем, что арендатор не может свободно распоряжаться объектом имущества (не может его продать на открытом рынке), а следовательно, не имеет экономического интереса в установлении его рыночной стоимости. «Несмотря на то что этот подход судов не имеет обоснования, сама тенденция очень настораживала рынок», — говорит он.

Научились спорить

«Московский арбитраж рассматривает более 3000 кадастровых споров ежегодно, раньше 90% рассмотренных исков были в пользу города. Но негативная практика в последнее время начала меняться в пользу предпринимателей», — утверждает Небольсин. В «Опоре России» это связывают с постановлением президиума ВАС от 11 февраля (опубликовано в июле), подтвердившем за арендаторами право на оспаривание завышенной кадастровой стоимости. Раньше действовало разъяснение президиума Верховного суда, которое трактовалось так, что арендатор вообще не мог оспорить кадастровую стоимость, но после постановления президиума ВАС предприниматели даже начали выигрывать в апелляции, поясняет Небольсин.

ВАС прямо признал за арендаторами право на оспаривание кадастровой стоимости, чем поставил все на свои места, соглашается юрист коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнеры» Сергей Картошкин: «Тенденция к отказу арендаторам в защите их прав поменялась на прямо противоположную». Постановление президиума ВАС сыграло позитивную роль и скорректировало ошибки правоприменительной практики, говорит Марк Ровинский.

В первом полугодии 2014 года ситуация для бизнеса действительно улучшилась, констатирует Виталий Можаровский, но связывает это, скорее, с лучшей подготовкой предпринимателей. «Рынок приспособился, истцы начали использовать такие фундаментальные аргументы, как заключения независимых оценщиков с высокой позицией в российских и международных рейтингах, выросло качество отчетов, их стало проще понимать, появилось больше ссылок на другие объекты», — отмечает он.

Результаты мониторинга за 2012–2013 годы показывают, что большая часть решений по судебным искам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принята в пользу истцов, говорит РБК представитель Росреестра. Он также не связывает это с февральским постановлением ВАС, отмечая, что право арендатора на изменение кадастровой стоимости предоставлено законодательством об оценочной деятельности. Об этом же говорит и начальник правового управления, замруководителя департамента городского имущества города Москвы Анджела Гдлян.

Судьи больше не те

Упразднение ВАС может перечеркнуть положительную для бизнеса практику, опасаются юристы. Эту категорию дел передали в суды общей юрисдикции, которые «всегда достаточно критически относились к попыткам обосновать позицию правовыми позициями ВАС», говорит Сергей Картошкин. «Иски, поданные до 6 августа, рассматривает арбитражный суд — тех, кто успел, можно считать счастливчиками, их будут рассматривать с учетом постановления ВАС. Те, что после 6 августа, уйдут в суды общей юрисдикции, они больше зависят от региональных властей. А регионы не заинтересованы проигрывать эти дела, чтобы не уменьшить поступления в бюджет», — скептичен Алексей Небольсин.

Потенциал роста кадастра для коммерчески эффективных проектов в центре столицы еще очень высок, предупреждает старший оценщик Swiss Appraisal в России и СНГ, RICS Юрий Паньков. «Кадастровая стоимость объектов в центре Москвы все еще недооценена. Центр Москвы и Петербурга имеет потенциал роста на 25–50% в ближайший год-два», — отмечает он.

Алиса Штыкина при участии Елены Малышевой