Бизнес назвал «безобразным» закон о госмонополии на кадастровую оценку
Обратно в нулевые
Законопроект «О государственной кадастровой оценке» Минэкономразвития разместило на портале regulation.gov.ru в начале августа. Его общественное обсуждение должно закончиться 12 октября. Целью проекта заявлены «развитие института «государственных кадастровых оценщиков» (сейчас оценку проводят частные оценщики), а также устранение недостатков существующей системы.
Кадастровая оценка важна потому, что от нее считаются налоги. Если пренебречь множеством льгот и исключений, можно сказать, что с кадастровой стоимости взимается земельный налог по всей стране, налог на имущество юрлиц — в 34 регионах, налог на имущество физических лиц — в 28 регионах.
Деловые объединения еще не сформировали окончательной позиции по поводу законопроекта, но уже понятно, что она будет отрицательной. Он перечеркивает все преобразования после 2010 года, когда началась реформа с подключением независимых оценщиков и был принят закон об оценочной деятельности, утверждает президент ассоциации «Объединение саморегулируемых организаций оценщиков» Елена Петровская. «На сегодняшний день все нормы этого закона в полной мере не реализованы <...>, сейчас мы видим, что все кардинально меняется и мы возвращаемся в 2000-е годы», — заявила она, выступая на круглом столе «Деловой России» 15 сентября.
Сегодня, по словам Петровской, баланс между интересами регионов (собрать как можно больше средств в бюджет) и бизнеса (минимизировать налоги) обеспечивается экспертизой отчета оценщика в саморегулируемой организации и механизмом оспаривания кадастровой стоимости, доработанным за последние годы. По статистике Росреестра, за 2013 год суды в 67% случаев удовлетворяли требования налогоплательщиков о снижении кадастровой стоимости. «Это говорит о том, что изменения идут, экономически обоснованная стоимость формируется. Мы считаем, что эта модель должна быть до конца отработана», — резюмирует она.
Кто оценивает кадастровую стоимость
Согласно закону «Об оценочной деятельности», массовая оценка недвижимости проводится не реже, чем раз в пять лет, но не чаще, чем раз в два года в городах федерального значения и раз в три года в остальных населенных пунктах. Заказчиками оценки выступают муниципалитеты. Проводят массовую оценку независимые оценщики. Целый город оценивает одна оценочная компания примерно за полгода. В 2013 году оценку столичной недвижимости проводил частный Центр экспертизы и оценки собственности, в 2014-м — подведомственная структура Росреестра «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ», участвовавшая в конкурсах наравне с остальными и получившая за работу 28 млн руб. Каждый оценщик принадлежит к одной из 13 саморегулируемых организаций оценщиков (СРО), которые проводят экспертизу отчетов своих членов.
С тем, что кадастровую оценку должна проводить государственная бюджетная организация, не согласны и в «Опоре России». Кадастровую оценку должны проводить только независимые оценщики, потому что «государственные будут стоять только на страже интересов бюджета», — говорит член президиума «Опоры России» Алексей Небольсин. В «Опоре», по его словам, уже подготовили поправки к федеральному стандарту оценки. «Мы их сформировали и направляем в министерство. А закон о государственной кадастровой оценке не решает имеющихся проблем», — говорит он.
Эксперты Торгово-промышленной палаты (ТПП) отмечают, что проект Минэкономразвития «кардинально меняет» существующий порядок. Согласно законопроекту, заказчик-регион передает полномочия по проведению кадастровой оценки бюджетной организации, учредителем которой и является, — и получает полный контроль над исполнителем, что нарушает принцип независимости оценщика, говорит президент ТПП Сергей Катырин.
«Написано безобразно»
ТПП сейчас формирует позицию совместно с общественным советом при Росреестре — совместная резолюция будет направлена премьер-министру Дмитрию Медведеву в конце месяца, сообщил РБК председатель комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости ТПП Александр Каньшин. «Можно сказать достаточно смело, что законопроект написан безобразно. Не уточняется практически ничего», — категоричен он.
Например, оценочная деятельность, согласно законопроекту, передается в руки бюджетных учреждений, но у них одновременно появляется право нанимать сторонние организации на субподряд. «Какая составляющая работ имеется в виду — этого в законопроекте нет», — отмечает Каньшин. Тревогу вызывает и «однобокая» структура комиссии по оспариванию — без предпринимателей и оценщиков. «Комиссия, состоящая из местных чиновников, якобы должна помогать предпринимателю оспорить кадастровую стоимость. Пока никто не смог объяснить, зачем в комиссии нужен сотрудник ЦБ», — удивляется Каньшин.
При этом ключевую проблему оценки законопроект не решает, продолжает он, качество описания объектов и земельных участков остается плохим.
Похожие претензии у экспертов из «Деловой России»: без решения проблем с описанием самого объекта налогообложения — земельного участка или помещения — получить адекватную кадастровую стоимость невозможно, говорит Петровская. «Нужно ставить задачу формировать базы объектов. Каждый регион должен провести инвентаризацию. С этого надо начинать, а об этой проблеме вообще не говорится», — недоумевает она.
Источник: Росреестр
Все разрушить и построить заново
Представитель Минэкономразвития заявил РБК, что законопроект о государственной кадастровой оценке разработан по поручению правительства. Передавая оценку в руки государственного учреждения, чиновники рассчитывают на повышение ее качества и на то, что вся информация будет собрана в одном месте. «На совещаниях у первого вице-премьера Игоря Шувалова поднималась проблема того, что часто оценка производится по непонятным критериям», — поясняет неназванный федеральный чиновник. Кроме того, говорит он, Шувалов поручил разработать общую методику на федеральном уровне, чтобы избежать злоупотреблений: при споре в суде вокруг кадастровой оценки судья сможет сразу проверить, насколько проведенная оценка соответствует единой методике.
Сейчас методические указания по оценке утверждают Минэкономразвития и Росреестр, но они определяют только общие требования к оценке — оценщик все равно опирается на свои конкретные подходы, поясняет Каньшин из ТПП. «Новый законопроект предполагает, что все будет в руках государства, которое, по-видимому, разработает единые стандарты и будет все контролировать», — рассуждает он.
При этом регионам предоставят выбор: заниматься оценкой самим или привлекать стороннего оценщика, утверждает федеральный чиновник. Но Минэкономразвития трактует положения собственного проекта несколько иначе: в нем не предполагалась возможность бюджетного учреждения привлекать иных лиц для определения кадастровой стоимости, говорит представитель министерства. По его словам, речь идет о вспомогательных работах, но этот пункт еще может быть скорректирован после обсуждения.
«Результатами оценки недовольны все — и бизнес, и государство, и население, которому еще предстоит это в полной мере осознать. Есть два варианта: полностью отказаться от всего и начать с нуля либо тонкие настройки существующего механизма», — констатирует президент НП СРО оценщиков «Экспертный совет» Алексей Каминский. Суть законопроекта, по его мнению, сводится к полной монополизации кадастровой оценки государством. Никакого контроля не будет: «сегодня это СРО — их убирают, в комиссиях остаются только чиновники».
Идея бюджетных учреждений как оценщиков появилась потому, что работу исполнителей считают некачественной, отмечает Каминский. Но позитивные изменения только начались: например, заказчик оценки только в этом году получил возможность отбирать оценщика по конкурсу, а не по аукциону, где выбирать приходилось самые дешевые и быстрые услуги. Новый закон проблем не решит, а только поставит весь процесс под ручное управление, полагает он.
Основные этапы регулирования кадастровой оценки
В 1999 году правительство приняло постановление «О государственной кадастровой оценке земель», положившее начало государственной кадастровой оценке всех категорий земель в России. Первый тур оценки проведен в период 2000–2005 годов.
С 2006 года введена новая система налогообложения от кадастровой стоимости.
В 2010 году завершился второй тур государственной кадастровой оценки земель. С 2010 по 2012 год проведены работы по государственной оценке объектов капитального строительства.
В 2010 году были приняты поправки в закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», обеспечившие внедрение института независимых оценщиков. На сегодняшний день все нормы этого закона в полной мере не реализованы. Например, до сих пор отсутствует приказ о порядке формирования комиссий по рассмотрению споров о кадастровой оценке.
В 2014 году по инициативе бизнеса в законодательство были приняты поправки, которые увеличили периодичность оценки до одного раза в три года, а в городах федерального значения — до одного раза в два года.
Весной 2015 года Минэкономразвития начало разработку единого порядка оценки земли и зданий. В августе 2015 года министерство опубликовало для общественного обсуждения новый проект закона «О государственной кадастровой оценке».
